Правовое регулирование договора бытового и строительного подряда

      Особенность бытового подряда в том, что помимо требований, обозначенных в ст. 737 и 723 ГК, заказчик на основании ст. 739 ГК вправе предъявлять требования, аналогичные  требованиям покупателя, связанным  с приобретением товара ненадлежащего  качества (ст. 503 - 505 ГК). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА 

      3.1. Понятие договора строительного подряда  

      Статья 740 ГК определяет договор строительного  подряда следующим образом: по договору строительного подряда подрядчик  обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.

      Договор строительного подряда возмездный, взаимный (синаллагматический) и консенсуальный. Он не является публичным договором. Однако в случаях, установленных законом (ст. 445, 448 ГК), его заключение может быть для сторон обязательным.

    Основным  отличительным признаком договора строительного подряда как разновидности договора подряда служит особая область его использования. Договор строительного подряда заключается на строительство (понятие строительства включает как новое строительство, так и работы по расширению объекта) или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если же указанные специальные работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. К примеру, монтаж подрядчиком лифтов на функционирующем предприятии регулируется общими нормами о подряде. Иными словами, в отношении одних и тех же по характеру работ может применяться различный правовой режим. По правилам о договоре строительного подряда могут выполняться работы по капитальному (но не текущему) ремонту зданий и сооружений. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он проводится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений.

      ГК (п. 2 ст. 740) допускает включение в  договор строительного подряда  условия, согласно которому подрядчик  берет на себя обязанность в течение  определенного срока обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком.

      Специфический договор строительного подряда - договор о строительстве "под  ключ": подрядчик принимает на себя все обязанности своими силами и средствами, из своих материалов построить по заданию заказчика  объект, который передается заказчику в готовом виде, в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации. При строительстве "под ключ" объектами строительства чаще всего выступают жилые дома, дачные постройки и проч. 

      3.2.Правовое регулирование  

      Поскольку договор строительного подряда - вид договора подряда, то к нему, если иное не предусмотрено специальными правилами о строительном подряде, применяются общие положения ГК о подряде (п. 2 ст. 702). Так, общими положениями о подряде регулируются структура договорных связей, условия о порядке оплаты работ, качестве работ, сроках, способах защиты, цене и др. (ст. 706 - 709, 711, 712, 715, 724 ГК и др.) .

      К работам по капитальному ремонту  зданий и сооружений правила о  договоре строительного подряда  применяются, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 740 ГК). Если же в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту предусмотрено, что нормы договора о строительном подряде к нему не применяются, то будет действовать правовой режим, установленный гл. 39 ГК ("Возмездное оказание услуг"). Не исключается и такое правовое регулирование, когда отношения сторон будут определяться лишь отдельными правилами договора о строительном подряде при условии, что это не затронет императивных предписаний гл. 39 ГК. Таким образом, правило, в силу которого к выполнению работ по капитальному ремонту применяются нормы о строительном подряде, представляет лишь легальную презумпцию, отступление от которой возможно по соглашению сторон.

      Если  же заказчиком по договору строительного  подряда выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения его бытовых или других потребностей (при строительстве гаража, дачного домика, жилого дома и проч.), к такому договору соответственно применяются правила ГК о бытовом подряде, но лишь в части, касающейся прав заказчика (п. 3 ст. 740). Такой гражданин также пользуется правами, предоставленными потребителю Законом "О защите прав потребителей".

Важное  место в правовом регулировании  строительного подряда занимают нормативные акты публичного порядка, регулирующие условия и порядок вложения инвестиций, определяющие требования в области градостроительного планирования, использования земельных участков под строительство, регламентирующие технические требования к выполнению работ, архитектурный и градостроительный надзор, обеспечение соблюдения требований экологической безопасности и т.п. К подобным актам относятся, в частности: Федеральные законы от 27 декабря 2002 г. "О техническом регулировании" ⁸, от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" ⁹, от 9 июля 1999 г. "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" ¹⁰, от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" ¹¹, Градостроительный кодекс Российской Федерации ¹² и др.

      Другой  особенностью правового регулирования  отношений по рассматриваемому договору является наличие системы нормативно-технических  актов, т.е. нормативных актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям. Прежде всего это СНиП - строительные нормы и правила. Широко распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений.

      Указанные документы содержат как обязательные, так и рекомендуемые положения  по соответствующему кругу вопросов. Так, обязательны положения СНиП, определяющие надежность зданий и сооружений, прочность и устойчивость строительных конструкций, безопасность людей при аварийных ситуациях. Как обязательными, так и рекомендательными могут быть положения государственных стандартов относительно требований к проектной, технологической и другой документации либо требований по размерной и функциональной совместимости и взаимозаменяемости материалов и проч.

      Договор строительного подряда рассчитан, как правило, на достаточно длительный период времени, в течение которого будут вестись строительные работы, а также осуществляться эксплуатация объекта в период гарантийного срока. За этот период может произойти существенное изменение цен на строительные работы и материалы, может возникнуть потребность внесения изменений в проектную документацию и т.д., что также учитывается законодательством.

      3.3. Стороны договора строительного подряда  

      В качестве заказчика вправе выступать  физические и юридические лица, включая иностранные. Заказчики, как отмечалось ранее, не всегда являются инвесторами. Нередко на практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации в силу того, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний. При этом между инвестором и заказчиком заключается договор. Чаще всего это договор поручения либо агентский договор, согласно которым посредническая организация обязуется заключить договор с подрядчиком от своего имени или от имени инвестора и принимает на себя выполнение юридических и иных действий, связанных с осуществлением функций заказчика.

      Возможны  и иные пути участия лиц, обладающих специальными познаниями в области  строительства, в отношениях, возникающих  из договора строительного подряда. Если заказчик не обладает специальными знаниями либо по иным причинам не желает в полном объеме выполнять функции заказчика, то контроль и надзор за строительством объекта и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком он вправе доверить третьему лицу - профессионалу, инженеру или инженерной организации. При этом заказчик самостоятельно, без согласия подрядчика, выбирает такого инженера (инженерную организацию) и заключает с ним договор об оказании услуг, связанных с контролем и надзором за строительством (ст. 779 - 783 ГК). Функции такого инженера (инженерной организации) должны быть отражены и в подрядном договоре (ст. 749 ГК).

      Инженер (инженерная организация) действует  от имени, в интересах и за счет заказчика. Ответственность за его действия несет заказчик, но при условии, что они совершены в рамках данных инженеру (инженерной организации) полномочий.

      В качестве подрядчиков в договоре строительного подряда выступают  предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели. Отдельные виды деятельности, составляющие предмет рассматриваемого договора, подлежат лицензированию ¹³. Нередко в составе таких юридических лиц создаются обособленные подразделения - филиалы в виде строительных управлений (СУ), монтажные управления (МУ) и др., руководители которых от имени юридического лица заключают договоры строительного подряда, позволяющие филиалу непосредственно выполнять функции подрядчика.

      В настоящее время перечень видов  строительной деятельности, подлежащих лицензированию, значительно сокращен. Так, лицензированию подлежат: строительство  зданий и сооружений I-го и II-го уровней  ответственности по государственным стандартам; работы по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений ¹⁴.

      Договор строительного подряда предполагает также более активное взаимодействие участвующих в нем сторон, в  частности, совместное преодоление препятствий к надлежащему исполнению договора; широкое использование системы генерального подряда; соблюдение обязательных нормативов и правил, касающихся качества работ и их безопасности и т.д. 
 
 
 

      3.4. Форма договора  строительного подряда 

      Порядок заключения договора строительного подряда. В § 3 гл. 37 ГК не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Исходя из ст. 161 ГК форма договора строительного подряда должна быть, как правило, письменная. Если же его сторонами выступают два гражданина-предпринимателя, а сумма сделки не превышает 10 минимальных размеров оплаты труда, договор может быть совершен устно. Приложение 1.

      Порядок заключения договора строительного  подряда регламентируется общими положениями  ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем торгов. Широкое распространение практики подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда. Порядок организации и проведения торгов определяется Положением о подрядных торгах в Российской Федерации .

      В строительном подряде важно правильно  определить момент заключения договора. Он должен выбираться сторонами с  учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, а также со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК). При этом нередко частью технической документации заказчик должен обладать еще до начала работ. Так, при строительстве (капитальном ремонте) объектов, эксплуатация которых затрагивает публичные интересы, до начала выполнения работ заказчик в установленном порядке обязан получить разрешение на их проведение: получить "право на строительство (реконструкцию)" или "право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и др."

      Основанием  для получения права на строительство  является распорядительный акт государственных органов или органов местного самоуправления, оформленный на основании комплекса исходно-разрешительной документации (ИРД). В состав ИРД входят: градостроительное заключение, включающее заключение по земельным отношениям; заключение по инженерному обеспечению объекта; заключение экологической экспертизы (по необходимости) и др. Преждевременно было бы заключать договор до получения названных документов. Поэтому договоры на выполнение подобных работ, как правило, заключаются в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, необходимую и достаточную для начала выполнения работ.