Ремонт, реконструкция или модернизация?

Ремонт, реконструкция или  модернизация?  

    В процессе предпринимательской  деятельности руководители фирм зачастую поневоле сталкивается  с ремонтом, реконструкцией или модернизацией  офиса, магазина, склада, сервисных и бытовых  помещений с целью улучшения их состояния, увеличения и расширения  производственных площадей  и т.п.

    Выполнение  данных  хозяйственных и строительных  операций вполне понятно и обосновано, поскольку  любая коммерческая структура, в зависимости от рода и вида деятельности, порою не только должна, но порою обязана иметь  помещения, отвечающее не только ее профессиональным и производственным интересам, но и  требованиям производственной санитарии, пожарной безопасности, технической безопасности лиц, работающих в данных помещениях.

    Однако, далеко не всегда руководителю фирмы  удается приобрести или  арендовать помещение, которое бы полностью отвечало профессиональным интересам фирмы  и всем тем  требованиям, которые предъявляются  к данным профессиональным требованиям.  Поэтому зачастую руководитель  вынужден  "доводить"  приобретенное им помещение             (нежилое здание, склад, транспортный бокс и т.п.)   до "нужной кондиции", например,  делать ремонт помещений,  пристраивать к зданию пристройку, увеличивать или уменьшать дверные и оконные проемы, демонтировать перекрытия  и  делать иные  изменения.

    Вместе  с тем проведение  данных  строительных операций  является  предметом спора и разногласий  собственника или арендатора помещения  с налоговыми органами по поводу того, что же именно осуществлено в процессе так называемого «ремонта», поскольку  расходы  по отражению  в бухгалтерском учете по выполнению строительства, в зависимости от вида проведенной  строительной операции осуществляются  по разному.

    Например, руководитель фирмы  считает, что он сделал капитальный ремонт помещения. Однако, налоговые  органы  считают, что выполненная работа, это не что иное, как реконструкция или  текущий, так называемый  «поверхностный косметический ремонт».. 

Аналогичный спор  также может возникнуть  между Арендатором и Арендодателем помещений. Например, согласно действующего законодательства, текущий ремонт должен  осуществляться  организацией-арендатором, а капитальный  организацией-арендодателем,  Однако, как правило, Арендодатель  редко (в силу различных причин, главной из которых порою является нежелание вкладывать финансовые средства для улучшения состояния  помещения) не выполняет вмененные ему законом обязательства по  проведению  капитального  ремонта и осуществленный им текущий (в обиходе называемый  «косметический»)   ремонт выдает  за капитальный. Или же под видом работ по текущему ремонту,  от Арендатора  требуют выполнить работы, относящиеся к  капитальному ремонту.  

Так как же руководителю фирмы не только определить критерий, четко разграничивающий понятия ремонта (текущего или  капитального) здания (помещения),  понятие  реконструкции или модернизации, но и самому порой  знать, какой  вид строительной операции он осуществил  или собирается осуществлять.

    Для этого, руководителю   необходимо обратиться к ряду нормативных документов по вопросам строительства,  в частности:

·        Положению  Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279 «О проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений»;

·        "Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года N 312;

• письму Госстроя России от 28.04.1994г., за № 16-14/63;

·        Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 3 октября 1996 года N 123);  

     Можно перечислить еще  ряд нормативных  документов Актов, однако,  анализ  вышеперечисленных, позволит  сделать  отличие одного вида строительной деятельности от  другой.  

     Итак, что же представляет из себя ремонт?              

     Ремонт  любого типа и вида помещения (здания) подразделяется  на два вида: Это текущий или капитальный.

    Текущий ремонт здания (помещения)  представляет собой  комплекс ремонтно-строительных работ, которые выполняются в плановом порядке. Как правило, это  работы направленные на устранение неисправностей (восстановление работоспособности)  элементов помещения (здания)  и его внешнего благоустройства, поддержание  эксплуатационных показателей здания путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

    В  перечень  таких работ  к примеру входит:

• Смена поврежденных  стекол в остекленной части перегородок и окон.
• Смена отдельных плиток в черепичной и других видах кровли из отдельных плиток.
• Ремонт отдельных мест кровли из рулонных материалов с перекрытием до 10% от общей площади всего  покрытия кровли.
• Подклейка отдельных отставших мест полов из линолеума или мелкий ремонт паркетных полов с переклейкой имеющихся на месте клепок и постановкой вновь недостающих .
• Заделка щелей под подоконниками и утепление входных дверей
• Смена неисправной  оконной  и дверной фурнитуры.
• Укрепление перил и поручней на лестничных маршах с заменой отдельных участков деревянного поручня.
• Смена облицовки стен (до 10% от общей площади облицованной поверхности).
• Окраска помещений и отдельных конструкций здания.
• Устранение течи в трубопроводе, приборах и арматуре путем подтягивания муфт, контргаек, постановка хомутов на резиновых прокладках, обматывание специальной лентой и пр.
• Смена отдельных секций отопительных приборов и небольших участков трубопроводов при устранении утечек и засоров в трубах.
• Мелкий ремонт вентиляторов, калориферов, электромоторов и опорных устройств для них, смена отдельных участков электропроводки (до 10%).
• Снятие и восстановление электропроводки при выполнении работ по текущему ремонту стен, перекрытий и перегородок.
• Мелкий ремонт групповых распределительных и предохранительных электрощитков и распределительных коробок и т.п.

 

   

    Что  касается капитального ремонта здания (помещения) - это ремонт, целью которого является восстановление  исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования здания (помещения), а также  поддержки его эксплуатационных показателей.

К капитальному ремонту  зданий относятся  такие работы, в  процессе которых  производится смена  изношенных конструкций  и деталей зданий или замена их на более прочные  и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности  ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых  к зданиях и  сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных  сетей, и др.).

   В перечень работ по капитальному ремонту  помещений (зданий)  относятся  к примеру   такие виды и перечни работ, как; 

·        Частичная перекладка (до 10%) и усиление каменных фундаментов и подвальных стен, не связанных с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования.

• Ремонт существующих дренажей вокруг здания и восстановление существующей отмостки вокруг здания (более 20% общей площади отмостки).
• Перекладка ветхих кирпичных карнизов, перемычек парапетов и выступающих частей стен.

·        Ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок, частичная или сплошная смена стропил  и обрешетки.

• Частичная (свыше 10% общей площади кровли) или сплошная смена или замена всех видов кровли, а также переустройство крыш в связи с заменой материала кровли.
• Ремонт, усиление или смена междуэтажных перекрытий, переустройство полов при ремонте с заменой на более прочные и долговечные материалы.

·        Полная смена ветхих оконных и дверных блоков, а также ворот производственных корпусов.

·        Частичная или сплошная смена лестничных площадок, пандусов и крылец.

• Смена и усиление всех типов лестниц и их отдельных элементов.

·        Возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности.

• Смена отдельных секций и узлов отопительных систем, частичная или полная смена воздуховодов,  вентиляторов.
• Частичная или полная смена внутри здания трубопровода, включая вводы водопровода и выпуска канализации.
• Смена износившихся участков электросети (более 10%) и т.п..

 

 

    Главное различие  между текущим и  капитальным  ремонтом состоит  в   направленности  видов осуществляемых работ. Кроме того текущий ремонт различается  от всех остальных видов ремонта и в первую очередь от капитального, это тем,  что  он производиться без прекращения эксплуатации зданий, в том числе тепло-, водо- и энергообеспечения.     
 

    Понятие  «реконструкция здания»  подробно изложено    в письме Госстроя России от 28.04.1994г., за № 16-14/63;

    Реконструкция здания, согласно данного нормативного документа, это ни что иное, как комплекс  строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади комнат,  строительного объема и общей площади здания, вместимость, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий работы, качества обслуживания, увеличение объема услуг.

    При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых  при капитальном  ремонте, могут осуществляться:

• изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
• повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);
• улучшение архитектурной выразительности зданий.

    При реконструкции объектов коммунального и  социально-культурного  назначения могут  предусматриваться  расширение существующих и строительство  новых зданий и  сооружений подсобного и обслуживающего назначения.

    К реконструкции действующих  предприятий относится  переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся  зданий и сооружений основного назначения, осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию  предприятия в  целом, в целях  увеличения производственных мощностей, улучшения  качества и изменения  номенклатуры продукции, в основном без  увеличения численности  работающих.  

    Как уже и говорилось, определение критерия, четко разграничивающего  понятия ремонта (особенно капитального) помещения  и его реконструкции зачастую является предметом споров и разногласий с налоговыми органами.

    Например, предприятие торговли, осуществив ремонт торгового  зала магазина считает, что выполненные  строительные работы относятся к ремонтным, и  относит затраты на их проведение работ на издержки обращения. Налоговые органы не соглашаются с этим, считая, что выполненные работы являются реконструкцией торгового зала и  применяют к предприятию финансовые санкции за занижение налогооблагаемой прибыли в связи с отнесением на издержки обращения стоимости работ, носящих капитальный характер.

    Понятно, что ремонт основных средств направлен  на поддержание их в том виде, в  котором они ранее  были введены в  эксплуатацию, а реконструкция  направлена на изменение  характеристик основных средств.

    Поскольку  для зданий (помещений) четко провести такую границу часто бывает затруднительно, то  необходимо помнить и знать, что главным отличием капитального ремонта здания (помещения) от его реконструкции является то, что при капитальном ремонте не изменяются основные технико-экономические показатели здания (помещения), а при реконструкции - изменяются.  

Необходимо  также помнить  и знать, что при  капитальном ремонте  может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, в частности:

·        улучшение планировки,

·        увеличение количества и качества услуг,

·        оснащение недостающими видами инженерного оборудования,

·        благоустройство окружающей территории.  

    Однако, вышеуказанные виды  модернизации  также порою путают с реконструкцией. В качестве примера можно привести случай  из  судебной практики.  Филиал Уникомбанка по договору со специализированной строительно-ремонтной организацией наряду с  работами  по капитальному ремонту здания, выполнил  работы по установке  козырька над входной дверью здания банка  и крыльца в остекленный тамбур. Договор на проведение работ, смета и акт приемки-передачи выполненных работ составлены с формулировкой "капитальный ремонт" и стоимость проведенных работ была отнесена  Уникомбанком на издержки обращения. Однако, Госналогинспекция по г.Лобня Московской области  не согласилось с этим, посчитав, что преобразование козырька над входной дверью в остекленный тамбур привело  к увеличению общей площади здания  и следовательно проведена реконструкция, а не капитальный ремонт.  Точку в споре поставила апелляционная инстанция Арбитражного суда Московской области. Своим постановлением от 16 января 1997 г., она  признала  недействительным решение ГНИ по г. Лобня от 19 августа 1996 г. о взыскании финансовых санкций с филиала Уникомбанка,  пояснив, что выполненные Банком работы по преобразованию козырька над входной дверью в остекленный тамбур не является реконструкцией,  по причине, что это не привело  к увеличению общей площади самого здания, так как отсутствуют капитальные стены и отопление, что также было подтверждено документами  БТИ.