Перевод жилого помещения в нежилое

    Муниципальное образовательное  учреждение Высшего  профессионального  образования  «Институт  права и экономики»  
 
 

    КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

    По  дисциплине : «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО.»

На  тему : « Перевод жилого помещения в нежилое. » 
 
 
 
 

                                                Выполнил: студент  гр.№ЮЗ 8-3

                                                                                 Буракова Т.П.

                                   Проверил: Торшин Р.В. 
 

    Липецк

    2011г. 
 
 
 

Содержание 
 

 

 

     В В Е Д Е Н И Е 
 

     Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъ-екты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, органи-зуют свою деятельность буквально по соседству - в жилых домах.

     Однако действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях.

     Проблемы, связанные с таким переводом, во многом возникают из-за злоупотреблений  чиновников своими должностными обязанностями. Поэто-му законодатель посвятил регулированию перевода жилых помещений в не-жилые специальную главу Жилищного кодекса РФ¹ - главу 3, а также по-ложения п. 2 ст. 671² и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ³ в соответствии с которыми - жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) до-пускается только после перевода последних в нежилые помещения.

     В реферате будут рассмотрены вопросы по переводу жилого помеще-ния в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности. 
 
 
 
 
 

1. ОСНОВАНИЕ И УСЛОВИЕ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО

  ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ  ФОНД 

     Основаниями для перевода жилого помещения в  нежилое могут, напри-мер, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и орга-нов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непри-годными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.

     Следует отметить, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет  ряд требова-ний, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

     В нежилое можно перевести жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:

     - на него отсутствует обременение права собственности;

     - к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;

     - помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на пер-вом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "перево-димой" квартирой, не являются жилыми;

     - гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);

     - жилое помещение признано непригодным для проживания по основа-ниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

     Если  хотя бы одно из условий, предусмотренных  статьей 22 Жилищ-ного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

 

2. ПОРЯДОК И ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЙ ФОНД 

     Прежде  чем рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в сос-тав нежилого фонда, необходимо отметить, что в определенных случаях жи-лищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в пред-принимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговор-кой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

     Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 закона N 63-ФЗ⁴ адвокат может ис-пользовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по дого-вору найма, соответственно, если не против наймодатель.

     В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет  документов должен вклю-чать:

     1. Заявление о переводе помещения  (квартиры) в состав нежилого фонда.

     В связи с тем, что форма заявления действующим законодательством не утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа мест-ного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.

     Заявление можно составить на фирменном  бланке организации с печа-тью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (пред-ставителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

     2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.

     Основным  правоустанавливающим документом на помещение  в РФ является свидетельство о  государственной регистрации права  собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной  регистрационной службы, на который  возложены пол-номочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен заре-гистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

     Жилищный  кодекс предоставляет собственникам переводимого поме-щения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих до-кументов или их копии, заверенные нотариусом.

     3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

     Обязанность по технической инвентаризации и  паспортизации жилищ-ного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответ-ственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратить-ся в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о соста-влении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное пись-мо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое поме-щение и доверенность представителя организации.

     4. Подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

     Проект  собственник помещения готовит  самостоятельно, однако его окончательный  вариант необходимо согласовать  с органом местного самоу-правления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

     а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

     б) подготовленный и оформленный в  установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

     в) технический паспорт переустраиваемого  и (или) перепланируемого жилого помещения;

     г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланиров-ки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

     Решение о согласовании или об отказе в  согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позд-нее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

       В течение трех дней с момента  принятия решения о согласовании  про-екта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заяв-лении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и яв-ляется основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жи-лого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего приня-тие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266⁵.

     После представления вышеперечисленных  документов в орган, осуще-ствляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

     Если  вопрос решился положительно и у  органа местного самоуправле-ния нет требований "о проведении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", документ (уведомление) служит основанием для испо-льзования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23  ЖК РФ).

  Если же вопрос решился положительно, но требуется "проведение пе-реустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ", то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае доку-мент (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель дол-жен выполнить все указанные в нем предписания.

  Отказать в переводе помещения в нежилой фонд возможно только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно:

     - непредставление указанных выше документов;

     - представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);

     - переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение.

     Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).

     Следовательно, во всех остальных случаях чиновники  обязаны принять решение о  переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в  таком переводе можно обжаловать в судебном порядке.

     Завершение  переустройства, перепланировки или  иных работ оформ-ляется актом приемочной комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления. Этот акт администрация органа местного самоуп-равления направляет в Государственное учреждение технической инвента-ризации субъекта Российской Федерации.

 

3. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ

ПОРЯДКА ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  В НЕЖИЛОЙ ФОНД 

      В случае, когда в качестве арендодателя или собственника жилого по-мещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражда-нин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответст-венности по ст. 7.21 "Нарушение правил пользования жилыми помещения-ми" Ко АП РФ⁶. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер кото-рого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или ин-дивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.