Оглавление

Введение 3

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли. 3

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка. 5

3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости. 6

4. Оценка наилучшего и наиболее эффективного использования земли и недвижимости 8

5. Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. 10

Перечень  документов и информации, необходимых оценщику для проведения оценки земли. 18

Заключение 19

Библиографический список: 20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Понятие «наилучшее и наиболее эффективное  использование подразумевает такое использование, которое из всех физически осуществимых, рациональных, юридически допустимых, финансово приемлемых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

     Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования  выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный  вид использования конкретного  объекта собственности.  Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.  Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. 

1. Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

       Стоимостной основой любого объекта  недвижимости является стоимость  земельного участка. Расположенные  на нем здания и сооружения  могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

     Анализ  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим  образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.  Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит   оцениваемый   объект   собственности,   и   не   является результатом субъективных домыслов собственника или оценщика.  Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

     Рыночные  факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании  недвижимости на дату оценки, рассматриваются  в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения  стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования  можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.  Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж, уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

     Обычно  анализ наиболее эффективного использования  проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

     •   рыночный анализ;

     •   анализ реализуемости варианта;

     •   анализ наиболее эффективного использования.

     Рыночный  анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

     Анализ  осуществимости предполагает расчет базовых  составляющих стоимости: потока доходов  и ставок капитализации для определения  стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного  и физически осуществимого варианта.

     Анализ  наиболее эффективного использования  предполагает разработку детального плана  реализации каждого варианта с рассмотрением  конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

2. Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования участка  следующим критериям:

     Физическая  осуществимость

     Рассмотрение  физически и технологически реальных в данной местности и для данного  участка способов использования.

     Правомочность

     Рассмотрение  законных способов использования, которые  не противоречат распоряжениям о  зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование земельного участка и др.

     Финансовая  оправданность

     Рассмотрение  того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование  будет приносить доход владельцу  участка

     Максимальная  эффективность (оптимальный  вариант застройки)

     Рассмотрение  того, какой из правомочных, физически  осуществимых и финансово оправданных  вариантов использования объекта  будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

     Процедура анализа подразумевает рассмотрение наилучшего и наиболее эффективного использования в двух вариантах:

• участка земли как условно свободного для установления наиболее доходного варианта использования земли;
• участка земли с существующими улучшениями (строениями) для принятия решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

     При анализе участка земли как  условно свободного можно применять  следующую методику:

     1. определяются все правомочные, физически осуществимые и финансово оправданные варианты использования данного участка;

     2. производится расчет стоимости строительства улучшений, соответствующих выбранным вариантам использования;

     3. рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД) от функционирования единого объекта недвижимости (земля + улучшения) на основе рыночных ставок арендной платы по каждому варианту;

     4. рассчитывается рыночная стоимость единого объекта рыночной недвижимости (С) по каждому варианту путем капитализации чистого операционного дохода (ЧОД) за определенный период времени по формуле:

     С = ЧОД / К,

     де  К — коэффициент  капитализации;

     5. для определения рыночной стоимости  земельного участка для каждого  варианта из полученной стоимости  единого объекта недвижимости  вычитается стоимость строительства  улучшений;

     6. наилучшим использованием участка признается то, которое максимизирует прибыль участка и обеспечивает наибольшую стоимость земли среди всех альтернативных вариантов.

     ЧОД — чистый операционный доход от объекта собственности, равный разности эффективного валового дохода и операционных расходов.

     Коэффициент капитализации — ставка, используемая для пересчета потока доходов  от эксплуатации объекта в сумму  рыночной стоимости данного объекта.

     При анализе участка земли с существующими  улучшениями (строениями) также можно  пользоваться вышеуказанной методикой, учитывая стоимость реконструкции существующих улучшений до состояния, соответствующего возможному варианту использования, или стоимости сноса и нового строительства.

3. Методы  оценки наиболее эффективного использования недвижимости.

     Оценка  максимальной продуктивности зависит  от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный  участок рассматривается как  незастроенный, то, в зависимости  от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

     Первый  метод: Земельный участок рассматривается  как незастроенный, коэффициенты капитализации  для земли и строений различны.

     1. Определение стоимости застройки  условно свободного земельного  участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

     2.  Расчет потенциального валового дохода.

     3.  Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

     4.  Определение возможности получения и величины прочих доходов.

     5.  Оценка действительного валового дохода.

     6.   Расчет эксплуатационных расходов.

     7.   Расчет резерва затрат капитального характера.

     8.   Расчет чистого операционного дохода.

     9.   Расчет коэффициента капитализации для зданий.

     10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.

     11. Расчет дохода, относимого к земле.

     12.  Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

     13.  Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.  

     Второй  метод: Земельный участок рассматривается  как незастроенный, коэффициенты капитализации  для зданий и земли одинаковы.

     1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.