Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

     2.  Расчет потенциального валового дохода.

     3.  Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

     4.  Оценка действительного валового дохода.

     5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера.

     6.  Расчет общего чистого операционного дохода.

     7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

     8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

     9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

     Третий  метод: Земельный участок рассматривается  как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого  назначения:

     1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

     2.  Рассчитывается стоимость строительства..

     3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

     Четвертый метод: Земельный участок рассматривается  как застроенный, строения требуют  проведения некоторых улучшений:

     1.  Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

     2.  Определение общего коэффициента капитализации.

     3.  Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

     4.   Расчет затрат на усовершенствование объекта.

     5.  Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

     Пятый метод: Земельный участок рассматривается  как застроенный, не требующий перестройки:

     1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

     2. Определение общего коэффициента капитализации.

     3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

4. Оценка  наилучшего и наиболее эффективного использования земли и недвижимости 

     Для наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта  недвижимости существует несколько  ограничений:

     – соответствие законодательству;

     – физическая осуществимость;

     – финансовая обоснованность;

     – максимальная эффективность.

     Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка.

     В случае отличия текущего использования  земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

     Если  текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся  на нем зданий и сооружений превышает  его стоимость, то текущее использование  будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии  ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

     Результатом анализа ННЭИ является выбор одного основного варианта застройки, который обеспечит наибольшее увеличение рыночной стоимости недвижимого имущества.

     По  результатам анализа ННЭИ дается ответ на следующие вопросы (список может быть сокращен или расширен, в зависимости от целей выполнения анализа): 

     1. Каково правовое обеспечение  возможных вариантов застройки  земельных участков?

     — Какие варианты застройки земельного участка возможны с юридической точки зрения?

     — Какие мероприятия необходимы для  получения всей разрешительной документации по проекту?

     2. Что технически возможно и  целесообразно разместить на  предлагаемой территории?

     — В какой мере размер и конфигурация земельного участка соответствуют  требованиям различных назначений имущественного комплекса?

     — Накладывают ли ограничения на вариант  функционального использования возможности инженерных коммуникаций?

     — Как повлияет на вариант использования соседство участка с автомобильной магистралью?

     — Требуют ли возможные варианты застройки  земельного участка расширения территории или изменения функционального назначения соседних зданий и сооружений? 
— Какие ограничения на земельный участок и будущий объект недвижимости накладывают строительные, санитарные, градостроительные и другие нормы?

     3. Какие варианты функционального  назначения комплекса экономически  целесообразны на данной территории?

     — Какова оценочная стоимость инвестиций для реализации каждого варианта застройки?

     — На какой стадии развития находятся  различные сегменты коммерческой недвижимости на рассматриваемой территории?

     — Какие варианты функционального  назначения комплекса будут наиболее востребованы со стороны населения района?

     — Каковы предварительные значения параметров отдачи на вложенный капитал, с учетом ожидаемого уровня доходов комплекса?

     — Какое позиционирование обеспечит  комплексу наибольший приток посетителей.

5. Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

     Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования  выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный  вид использования конкретного  объекта собственности.

     Критерии  анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

     ! юридическая допустимость;

     ! физическая осуществимость;

     ! финансовая обеспеченность;

     ! максимальная продуктивность.

     Последовательность  рассмотрения данных критериев в  ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

     Юридическая допустимость

     Проверка  юридической допустимости каждого  рассматриваемого варианта использования  осуществляется во всех случаях в  первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

     Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования.

     На  выбор наиболее эффективного использования  недвижимости может оказать влияние  наличие долгосрочных договоров  аренды. В течение остаточного  срока аренды использование объекта  зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант  использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует  отразить в отчете об оценке.

     Пример. Если объект ограничен договором  аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

     Кроме того, необходимо учитывать возможные  ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

     Строительные  нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

     Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

     Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

     Законодательно  запрещенный на дату оценки вариант  использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

     Физическая  осуществимость

     Выбор наиболее эффективного варианта использования  недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных  бедствий (таких, как наводнение или  землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли.

     Конечная  полезность земельного участка зависит  от его размера и формы. Некоторые  варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.

     Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку  земельного участка неправильной формы  могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами.

     Аналогично  наличие подъездных путей к участку  и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

     Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

     В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования  необходимо рассмотреть состояние  зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.