Экономика недвижимости

 

Решение.

Осуществим последовательно первые четыре поправки цены продажи сопоставимого  объекта недвижимости, характеризующие сделку купли-продажи.

Корректировка цены продажи сопоставимого  объекта недвижимости на права собственности:

540 000 · 1,03 = 556 200 ден. ед.

Корректировка цены на условия финансирования:

556 200 · (1 - 0,05) = 528 390 ден. ед.

Корректировка цены на условия продажи:

528 390 · 1,07 = 565 377,3 ден. ед.

Корректировка цены на условия  рынка:

565 377,3 · 1,04 = 587 992,392 ден. ед.

Осуществим в произвольном порядке остальные поправки, характеризующие объект оценки, полученной базовой цены продажи сопоставимого объекта. Получим рыночную стоимость объекта недвижимости.

587 992,392 · (1 + 0,03 + 0,02 – 0,05 + 0,03 – 0,04) = 582 112,468 ден. ед.

Ответ: 582 112,468 ден. ед.

2.3. Применение метода прямой  капитализации к оценке недвижимости.

Задача 5

Рассчитать  чистый  доход  на  основе  составления  отчета  о доходах  и  расходах  по  сдаваемому  в  аренду  офисному  зданию площадью 500 м².

Решение.

Таблица 4 Отчет о доходах и расходах

Наименование показателей	Значение показателей, ден. ед.
1	2
1. Стоимость основных фондов	1 620 000
2. Валовая выручка от основного  вида деятельности:
- от сдачи в аренду офисного  здания	250 000
3. Дополнительная выручка:
- плата за пользование автостоянкой	3 000
1	2
- плата от торговых точек	2 000
- плата от использования средств  связи	5 000
4. Потенциальная валовая выручка	260 000
5. Потери от недоиспользования  фондов и неплатежей (5 %)	13 000
6. Действительная валовая выручка	247 000
7. Расходы по эксплуатации здания
7.1. Постоянные (фиксированные) расходы:
- страхование имущества от пожара (1,67 % от стоимости ОФ)	27 054
- амортизационные отчисления (2 % от  стоимости ОФ)	32 400
ИТОГО: постоянные расходы	59 454
7.2. Эксплуатационные расходы:
- зарплата управляющему	6 000
- коммунальные услуги	10 000
- зарплата рабочих (охраны, гардероба, электроцеха)	10 000
- транспортный налог (1 % от фонда зарплаты работников)	100
- транспортные расходы	10 000
- прочие расходы	10 000
- накладные расходы	15 000
- банковские платежи	1 000
ИТОГО: эксплуатационные расходы	62 100
7.3. Резервы – замена сантехники, мебели и другого имущества	5 000
ИТОГО: резервы	5 000
8. Общие расходы	126 554
9. Прибыль от реализации	120 446
10. Внереализационные расходы:
- налог на имущество (1,5 % от  стоимости имущества)	24 300
- налог на образование (1 % от  фонда зарплаты)	100
- налог на жилье и соцкультбыт  (1,5 % от действительной выручки)	3 705
ИТОГО: внереализационные  расходы	28 105
11. Действительная прибыль	92 341
12. Налог на прибыль (доход)  – 24 %	22 161,84
13. Чистая прибыль	70 179,16
14. Чистый доход = чистая прибыль  + амортизация	102 579,16

Ответ: 102 579,16 ден. ед.

Задача 6

На  рынке  недвижимости  эксперт-оценщик  обнаружил  достоверные  данные  о  продажах  магазинов  в  этом  месяце.  Данные приведены в таблице 5.

 

Таблица 5 Данные о продажах магазинов

Сопоставимые магазины	Чистый доход, дол	Продажные цены, дол	Коэффициент капитализации, в долях  от единицы
Магазин 1	77 760	600 000	0,1296
Магазин 2	87 450	750 000	0,1166
Магазин 3	49 612,5	450 000	0,11025

 

Рассчитать  общий  коэффициент  капитализации  методом прямого  сопоставления  (прямой  капитализации)  и  определить стоимость  магазина,  годовой  доход  от  которого  ожидается  на уровне 65 000 дол.

Решение.

Коэффициенты капитализации определяются следующим образом:

Общий коэффициент капитализации = Чистый доход : Цена объекта.

(0,1296 + 0,1166 + 0,11025) / 3 = 0,1188.

0,1193.

Стоимость магазина, определенная методом прямой капитализации, рассчитывается по формуле:

С= Д : К,

где С – текущая стоимость объекта недвижимости; Д – чистый доход от использования объекта или от его продажи; К – коэффициент капитализации.

С = 65 000 : 0,1188 = 547 138,05 дол.

Ответ: К = 0,1188; С = 547 138,05 дол.

Задача 7

Определить  общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), если:

• доля  кредитных  ресурсов  в  общей  величине  инвестиций составляет – 64,8%;
• ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) – 15,9%;
• ставка капитализации на собственный капитал – 12,6%.

Решение.

Расчет  общего  коэффициента  капитализации (К_общ.) методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) осуществляется по формуле:

К_общ.= К_кр. · Y_кр. + К_{собств.к.} · (1 – Y_кр.),

где Y_кр. – кредитная составляющая, в долях от единицы; К_кр. – ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная), в долях от единицы;  К_{собств.к.} – ставка капитализации на собственный капитал, в долях от единицы; (1–Y_кр.) – доля собственных средств, в долях от единицы.

Тогда общий коэффициент капитализации  равен:

К_общ.= 0,159 · 0,648 + 0,126 · (1 – 0,648) = 0,1474 или 14,74%.

Ответ: 14,74%.

Задача 8

Оценщик установил, что стоимость  земли составляет 43,2 % от стоимости недвижимости.  Ставка  капитализации  для  земли  на этом рынке составляет 15,9 %. Ставка капитализации для здания – 21 %.  Определить  общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций (земли и здания).

Решение.

Общий коэффициент капитализации (К_общ.) методом связанных инвестиций (земля и здания) определяется по следующей формуле:

К_общ. = С_земли · К_земли + С_здания · К_здания,

где С_земли – стоимость земли в долях от общей стоимости имущественного  комплекса (земля +  здание); К_земли – ставка капитализации для земли, в долях от единицы; С_здания – стоимость здания в долях от общей стоимости имущественного комплекса (земля + здание); К_здания – ставка капитализации для здания, в долях от единицы.

Стоимость здания в долях от общей  стоимости имущественного комплекса  будет равна:

С_здания = 1 – 0,432 = 0,568.

Общий коэффициент капитализации  будет равен:

К_общ.= 0,432· 0,159 + 0,568 · 0,21 = 0,188 или 18,8%.

Ответ: 18,8%.

Задача 9

Определить  общий  коэффициент  капитализации  для  офиса кумулятивным методом, если известны следующие данные:

• на момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляет 9,18 %;
• по мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений  в  офис  по  сравнению  с  инвестициями  в  правительственные облигации равен 5,3%;
• затраты  на  управление  инвестициями  (поиск  сфер  вложения капитала и пр.) составляют 2,1 %;
• в случае необходимости продажа данного офиса займет определенное время (по сравнению с возможной быстрой реализацией  правительственных  облигаций),  поэтому  эксперт-оценщик  принимает  поправку  на  недостаточную  ликвидность в размере 2,08 %;
• время, которое потребуется для возврата вложенного капитала по расчетам типичного инвестора, составляет 20,6 лет.

Решение.

Определим ставку дохода путем прибавления к безрисковой  ставке  дохода (на среднесрочные правительственные облигации) поправки на дополнительный  риск капиталовложений, затрат на управление инвестициями и поправки на недостаточную ликвидность фондов.

9,18 + 5,3 + 2,1 + 2,08 = 18,88 %.

Определим ставку возврата капитала как  отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

1 / 20,6 = 0,049 или 4,9 %.

Общий коэффициент капитализации  по кумулятивному методу определяется путем суммирования ставки дохода и ставки возврата капитала.

К_общ.= 18,88 + 4,9 = 23,78 %.

Ответ: 23,78 %.

 

Список литературы

1. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул. – СПб. : Питер, 2007.
2. Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости: учеб. пособие / И. Т. Балабанов. – СПб. : Питер, 2000.
3. Болтанова, Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение / Е. С. Болтанова. – Ростов н/Д : Феникс, 2002.
4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
5. Горемыкин, В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник для вузов / В. А. Горемыкин. – М.: КноРус, 2006.
6. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: учебник для вузов / В. А. Горемыкин. – М.: Юрайт, 2010.
7. Иваницкая, И. П. Введение в экономику недвижимости : учеб. пособие для вузов / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. – М. : КноРус, 2007.
8. Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие / под ред. М. А. Федотовой. – М.: КноРус, 2009.
9. Крутик, А. Б. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Б.  Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов. – СПб.: Лань, 2000.
10. Максимов, С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / С. Н. Максимов. – СПб.: Питер, 2000.
11. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов. – М.: КноРус, 2010.
12. Оценка недвижимости: учебник для вузов / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова; под ред. А. Г. Грязновой. – М.: Финансы и статистика, 2010.
13. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: учебник для вузов / Е. И. Тарасевич. – СПб. : МКС, 2007.
14. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
15. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».
16. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».
17. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 05.02.2007) «Об оценочной деятельности в РФ» / Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».
18. Щербакова, Н. А.  Экономика  недвижимости: учеб. пособие для вузов / Н. А. Щербакова. – Ростов н/Д : Феникс, 2002.
19. Экономика недвижимости: Программа, задания и методические указания по выполнению контрольной работы для студентов специальности 080502.65 «Экономика и управление на предприятии горной промышленности и геологоразведки» заочной формы обучения (в том числе сокращенные сроки обучения) / Т.В. Смирнова. – Кемерово: типография ГУ КузГТУ, 2011.
20. Экономика недвижимости: учеб. пособие для экон. специальностей вузов / под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 2000.
21. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т / Д.В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с.