Особенности девелоперской деятельности в Твери

Государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Тверской Государственный  Технический Университет»

Кафедра экономики и управления производством

 

 

 

 

Курсовая работа

Тема: Особенности девелоперской деятельности в Твери.

 

 

 

 

 

 

Выполнила:     студентка  группы ЭУП (он) 0914

4 курса факультета управления  и 

социальных коммуникаций

Ким Алина Эдуардовна

Проверила:                     доцент кафедры ЭУП 

Глебова Анна Геннадьевна

 

 

 

 

 

Тверь 2012

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………2

Глава 1. Теоретические аспекты  определения сущности девелоперской  деятельности

1.1 Сущность девелопмента………………………………………………..5

1.2 Функции девелопмента…………………………………………………7

1.3 Виды девелопмента……………………………………………………10

Глава 2. Анализ девелоперской  деятельности в Твери

2.1 Характеристика основных  девелоперов Твери………………………13

2.2 Описание девелоперских  проектов Твери………………………..….17

2.3 Определение основных  негативных и позитивных тенденций  развития девелоперской деятельности  в Твери……………………….....26

Глава 3. Направления и  пути развития девелоперской деятельности в Твери на современном этапе

3.1 Пути устранения недостатков  девелоперской деятельности в  Твери………………………………………………………………………..29

3.2 Направления развития  девелоперской деятельности в Твери……....30

Заключение……………………………………………………………...….33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

На данный момент недвижимость приобрела новый экономический  смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, девелоперской и иными видами деятельности.

Девелопмент представляет собой  многофункциональную систему управления проектами по недвижимости. Это многоступенчатый бизнес, цель которого создание объекта  недвижимости с нуля и «под ключ». Причем таким образом, чтобы получить от реализации проекта максимально  возможную прибыль. Под силу это  только тем компаниям, которые профессионально  разбираются и в строительстве, и в экономике, и в архитектуре, понимают социальную востребованность конкретного объекта.

Как правило, девелопмент  предполагает проведение следующего комплекса  работ: поиск подходящей площадки, анализ ее правового статуса, разработка концепции, подготовка проекта и его согласование, строительство объекта, ввод его  в эксплуатацию, поиск покупателей  или арендаторов, продажа. Девелоперская  компания может выполнять и функции  эксплуатирующей организации. Странно, слово «девелопмент» мало что  говорит тверитянам, тогда как  уже много лет это самый  перспективный в регионе вид  бизнеса.

Мы привыкли говорить о  строителях. Или о собственниках  земельных участков. Но современный  подход к застройке подразумевает  не просто нагромождение очередных  квадратных метров на территорию, а  создание стимулов купить именно эти  квадратные метры – благо предложение  не ограничено.

Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Становление рынка девелопмента в нашей стране начинает свой отсчет с 2000 года. В это же время в СМИ  начали появляться статьи о девелопменте как о самостоятельном виде бизнеса. До этого момента рынок недвижимости был рынком застройщиков. Однако с  усложнением рыночных отношений  усложнилась и задача по созданию объектов недвижимости.

Качественные скачки, которые  произошли за последние 7-8 лет на рынке недвижимости, изменили ситуацию. Появились крупные собственники земли за городом, заинтересованные в повышении ее стоимости. Понятно, что времена безыдейной застройки  побережий прошли. А чтобы продавать  участки не на берегу Волги или  Селигера, надо доказать покупателям, что эти участки чем-то отличаются от других.

В последнее время девелоперские  услуги полного цикла становятся все более востребованными.

Объекты исследования –  девелоперские компании г.Твери  ООО "Завидово Девелопмент" , НП ОИЗ«Новый Свет» и ООО "Аргон".

Предмет исследования –  особенности реализации девелоперских  проектов в г.Твери.

Цель курсовой работы состоит  в определении негативных и позитивных тенденций развития девелоперской деятельности в Твери и пути устранения недостатков.

Для достижения поставленной цели в работе решаются задачи:

1. рассматриваются теоретические  аспекты девелоперской деятельности  коммерческих предприятий; 

2. исследуются основные  понятия и сущность девелопмента;

3. рассматриваются основные проекты Твери;

4. проводится анализ негативных и позитивных тенденций развития девелоперской деятельности в Твери на основе девелоперских проектов.

В работе использованы книги, учебные и методические материалы, статьи и публикации ученых-экономистов, ресурсы сети интернет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические аспекты  определения сущности девелоперской  деятельности

 

1.1 Сущность девелопмента

 

Понятие  «девелопмент»  пришло к нам из английского языка, и означает оно дословно «развитие». По отношению к недвижимости это  понятие означает продвижение  проектов, связанных с недвижимостью – проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Стоит отметить, что у  термина «девелопмент» отсутствует  законодательно закрепленная трактовка, поэтому к решению этого вопроса  обращались многие авторы научных трудов. Проанализировав многие определения  можно выделить основные характеристики  девелопмента:

а) девелопмент – это  особое направление бизнеса;

б) содержание девелопмента –  преобразование недвижимости;

в) цель девелопмента – возрастание стоимости преобразуемых объектов недвижимости.¹

Учитывая перечисленные  выше положительные характеристики можно сформулировать следующее  определение. Девелопмент – это  направление бизнеса, связанное  с предоставлением услуг по качественному  преобразованию недвижимости с целью  роста ее стоимости.

 По моему мнению, чтобы раскрыть всю сущность девелопмента, нужно исследовать три взаимосвязанных категории : субъект, объект и предмет девелопмента.

Попытаемся рассмотреть  основные особенности девелопмента с позиций указанной системы  понятий.

Субъектом девелоперской деятельности выступает девелопер и его довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным для русского уха – застройщиком, добавляя далее, что девелопер – это предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость.²

Если заглянуть в Градостроительный  кодекс Российской Федерации, то можно  увидеть , что застройщик - это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать  и реализовывать проект его застройки  или проект межевания данного  земельного участка с последующей  передачей подготовленного для  застройки или застроенного земельного участка другим лицам.³

То есть понятия застройщик и девелопер не эквивалентны, но есть совмещение застройщиком функций  девелопмента.

Девелопер, с экономической  точки зрения – это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного  ресурса – недвижимости (пользователи недвижимости, специализированные девелоперские  компании, финансовые институты и  строительные компании).

Кроме девелопера в процессе девелопмента обычно вовлекаются следующие  участники:

1) Профессиональные консультанты  – оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие  проектами;

2) Клиенты – пользователи, инвесторы или продавцы проектов  девелопмента (обычно это сами  девелоперы или владельцы земли);

3) Планирующие органы  – государственные органы в  компетенцию которых входит планирование  и контроль развития городской  среды с точки зрения оптимального  социально-экономического развития  территорий;

5) Подрядчики – организации,  выполняющие строительно-монтажные  работы;

6) Общественность – жители  и организации, формирующие свое  мнение относительно перспектив  развития территорий;

7) Финансирующие стороны  – организации или лица, обеспечивающие  краткосрочное и долгосрочное  финансирование процесса девелопмента.

Относительно большое  количество участников процесса девелопмента объективно связано с необходимостью компенсации несовершенства рынка  недвижимости.

 

1.2 Функции девелопмента

 

Процесс девелопмента предполагает реализацию следующих основных функций:

• выбор объекта девелопмента;
• получение разрешений и согласований;
• организация финансирования;
• приобретение объекта для девелопмента;
• организация проектирования и строительства;
• сдача в аренду или продажа готового объекта.

Выбор объекта девелопмента – это нахождение потенциально прибыльного  участка, означающее оценку будущего спроса на использование существующих ресурсов недвижимости и расчет издержек строительства  для такого использования. Из всех вариантов  должен быть выбран проект, который  дает максимальный чистый доход. Как  правило, первичная оценка затрагивает  детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия  подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик  окружающей среды. На основе выполненных  исследований производится предварительная  проектная проработка и оценка проекта  девелопмента.

Получение разрешений и согласований. Лучше всего, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если это допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований увеличивает период девелопмента, что приводит к дополнительным издержкам финансирования.

Организация финансирования. Чтобы покрыть все издержки девелопмента нужно организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и девелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По окончании девелопмента готовый объект либо продается, либо остается во владении девелопера. Во втором случае девелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило 20-30 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется начиная с момента начала девелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным.

Приобретение объекта  для девелопмента - это приобретение имущественных прав на недвижимость, которое может занять значительное время, вплоть до нескольких лет. Это связано с монополией отдельных интересов (если права на недвижимость принадлежат разным владельцам), которые имеют возможность использовать уникальность своего положения. За это время могут измениться условия спроса или строительные издержки. Поэтому девелопер должен предусматривать дополнительные издержки сверх обычных издержек на приобретение и строительство. Такие дополнительные издержки включают расходы по владению землей в ожидании момента прибыльности девелопмента и расходы в период девелопмента – оплата специалистов, процентные платежи.

Организация проектирования и строительства. Для выполнения проектных и строительно-монтажных  работ девелопер, как правило, привлекает специализированные организации, либо использует собственные подразделения. Постоянный контроль на стадии проектирования и строительства позволяет девелоперу снизить некоторые риски периода  строительства.

Сдача в аренду или продажа  готового объекта. Девелопмент считается  завершенным в момент либо продажи  готового объекта, либо, если девелопер  намерен оставить его в своем  владении, в момент полной сдачи в аренду. В последнем случае объект девелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции.⁴