Рынок недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………….….....…3

ГЛАВА 1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ……………………………………………………….…………..…4

1. Понятие недвижимости и её виды………………………………………...4
2. Недвижимость как экономический актив………………………………..5
3. Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования……………………………………………………….…..….12

ГЛАВА 2 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ………….….15

2.1 Основные подходы  и методы анализа  рынка недвижимости………..15

2.2 Обзор рынков недвижимости городов России………………………….19

Заключение…………………………………………………………………...…24

Список  использованной литературы…………………………………...…...25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

    Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

      Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации  государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой  новых владельцев недвижимости  как в сфере личного потребления,  так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие  структуры, действующие на рынке  недвижимости.

    Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться  местное законодательство по регулированию  сферы недвижимости.

      Целью написания данной работы является: изучение понятия недвижимость, изучение и анализ рынка недвижимости 
 
 

ГЛАВА 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ.

1. Понятие недвижимости и её виды.

      Термин  «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного  определения. Согласно Гражданскому кодексу  РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

      Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный  комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в  целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

           К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее  редкость (нет абсолютно одинаковых  объектов недвижимости); стоимость  прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение  территориальных предпочтений может  повысить стоимость недвижимости  без физических изменений), целевое  назначение (как правило, без существенных  затрат не может быть изменено).

      Недвижимость  распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

  В зависимости от характера использования недвижимость  распределяется на – используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

2. Недвижимость как экономический актив.

    Наиболее  существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

    В экономической теории традиционно  принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

    Недвижимое  имущество одновременно выступает  для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. (С известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)

    Нужно заметить, что в современной отечественной  литературе вопрос об экономической  природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а подчас даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов  утверждает: «Недвижимость является финансовым активом» (Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996, с. 13); Волочков Н. Г., напротив, пишет о том, что «недвижимость относится к категории товаров» (Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17). На взгляд автора¹, это тот самый случай, когда оба правы.

    Двойственность  недвижимости как экономического ресурса  ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

    Если  недвижимость приобретается для  получения дохода через сдачу  в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается  как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

    Для выделения недвижимости, рассматриваемой  с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации  как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестиционная» недвижимость.

    Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в  зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

    Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

• как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
• как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

    Если  недвижимость рассматривается с  точки зрения ее использования как  части активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят следующие вопросы.

• Какая недвижимость необходима предприятию для успешного осуществления его деятельности?

• Где должна быть расположена недвижимость предприятия?

• Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффективности предприятия в целом?
• Каков должен быть правовой статус используемых предприятием объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены правомочия различных уровней управления и подразделений по отношению к недвижимости?
• Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?

    При выборе недвижимости как объекта  инвестирования возникают иные вопросы.

• Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направлениям инвестиций?
• Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как актив, который должен занимать место среди иных активов?
• Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

    Ясно, что для ответа на эти вопросы  необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода.

    Коротко говоря, эти характеристики могут  быть сведены к следующему.

    1. Формы доходов  от недвижимости

    Доход от недвижимости может выступать  в различных формах:

• в виде будущих потоков денежной наличности;

• в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;

• в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

    2. Особенности доходов  от недвижимости

• Стабильность дохода.

    В большинстве случаев доход, который  приносит недвижимость, выступает в  норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

• Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

    Недвижимость  довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором  хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.).

• Необходимость в управлении.

    Недвижимость  в отличие от иных активов в  большей степени нуждается в  управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно  зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

    1. Для большинства инвесторов недвижимость  как объект инвестирования представляет  довольно сложный актив.

    2. Для инвесторов, обладающих достаточными  знаниями в сфере управления  недвижимостью, недвижимость может  быть более предпочтительным  объектом инвестирования, позволяющим  извлекать больший доход и  обладать контролем над активом.