Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ

Письменное оформление сделки предполагает подписание соответствующего документа одним или несколькими лицами. В действующем Гражданском кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или иного аналога собственноручной подписи. Однако использование таких аналогов признается допустимым лишь в случаях и в порядке, предусмотренном законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160 ГК). Нарушение этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки.

Все письменные сделки делятся  на совершенные в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором  изложена сделка, должен иметь все  необходимые для такой сделки реквизиты – изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи  лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных  и иных учреждений. По этому признаку простые письменные сделки отграничиваются  от сделок, подлежащих нотариальному  удостоверению или государственной  регистрации.

Таким образом, законодательством предусмотрены следующие формы сделок: устные и письменные (простая письменная форма, подлежащая нотариальному удостоверению и государственной регистрации).

 

 

2. Классификация  сделок с недвижимостью

 

Следует отметить, что действующее  гражданское законодательство не предусматривает  единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает  нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы  об аренде установлены только в отношении  одной из разновидности недвижимости — зданий и сооружений).

Сделки с недвижимостью  можно классифицировать сообразно  цели, которую преследуют стороны. В  этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

1. сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты50, ст. 583,601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»51, далее — Закон об участии в долевом строительстве);
2. сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки)52, ст. 339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г.№ 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»);
3. акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»54) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др.

 Сделки с недвижимостью  в коммерческом обороте можно  квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

• сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;
• сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;
• сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;
• сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

 

• сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);
• сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

 Все указанные сделки  обладают определенными особенностями  и совершаются в соответствии  с теми правилами, которые рассчитаны  на одну из указанных категорий  лиц. Несоблюдение правил, установленных  для участия в гражданском  обороте этой категории лиц,  может повлечь недействительность  сделки с недвижимым имуществом.

 В качестве классификационного  критерия, на основании которого  допустимо выделять различные  сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности  государственной регистрации соответствующей  сделки. Сделка с недвижимостью  подлежит государственной регистрации  только в случаях, установленных  законом. Самим участникам заключаемого  договора не предоставлено право  устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

• договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);
• перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);
• договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
• договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
• договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
• договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);
• договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
• договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
• отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);
• пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);
• договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);
• договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды);
• договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
• договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
• договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345); договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ; п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);
• договор концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);
• договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
• договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

 

 

 

 

 

3. Режим государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

 

На практике часто возникает  необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в  случаях, указанных в законе, а  также в случаях, предусмотренных  соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для  договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях  гражданам и юридическим лицам  законом предоставлена возможность  выбора: заключать сделки либо в  квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», принятого Государственной  Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная  регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Исходя из формулировки ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьей ГК можно сделать  вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые  также подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных  ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной  регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному  процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет  рассматривать такую регистрацию  как отражение в реестре для  неограниченного круга лиц достоверной  и исчерпывающей информации о  правовом статусе недвижимости, его  изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и  тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться  и в судебном порядке, возможность  которого предусмотрена ст. 12 ГК РФ и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению  отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения  решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Регистрация – это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

Одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости.

Как правило, законодатель считает  достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо  сложных случаях, когда требуется  осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

Регистрация сделок с недвижимостью  существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем  проставления штампа о регистрации  на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились  в регистрационные журналы. Ранее  система органов регистрации  и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация  была вторым этапом в переходе права  собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки.

Итак, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Основная цель, обозначенная во введении - изучить виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ – достигнута.

В качестве достижение данной цели были изучены и раскрыты такие  аспекты, как:

1. виды и формы сделок с недвижимостью;

2. классификация  сделок с недвижимостью;

3. режим государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

На основании выше изложенного  в заключении хотелось бы сделать  следующий вывод.

Недвижимость занимает одно из главных мест в системе объектов гражданских прав, являясь системным  образованием, она имеет собственную  структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов и поэтому требует  от российского законодателя создания стройной системы норм, регламентирующих отношения по управлению недвижимостью.

На практике существует несколько  видов и форм сделок с недвижимостью, которые закрепляются нотариально.

Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой  гарантией прав и законных интересов  кредиторов и иных участников имущественного оборота, может быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с  предприятиями.

Государственной регистрации  должны подлежать только переход  и обременения вещных прав на объекты  недвижимого имущества в составе  предприятия. В ГК РФ (в ст. 132 или  в виде отдельной статьи) необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение). А именно: о порядке  определения состава и стоимости  имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении  кредиторов и их правах; о порядке  передачи предприятия; о государственной  регистрации перехода прав на объекты  недвижимого имущества в составе  предприятия (их обременения) и др.