Виды операций на рынке недвижимости (сделки с объектами недвижимости).

      С объектами недвижимости могут заключаться  следующие виды сделок:

1. Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать: уплаты оговоренной в договоре цены; оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно; оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

      При этом продавец обязан: передать объект недвижимости свободным от любых  обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами; в случае изъятия  объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот  знал или должен был знать о  наличии оснований, послуживших  причиной изъятия; вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом; передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором  предусматривается договором купли-продажи.

      Покупатель  вправе требовать: своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости; уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения; при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи - соразмерного уменьшения цены сделки; безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период; возмещения своих расходов на устранение этих недостатков; возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора; предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

      При этом покупатель обязан: принять по акту переданный ему объект недвижимости; оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом; оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

2. Обмен. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

      Субъектами  сделки могут быть граждане и юридические  лица. Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором  мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу  в ценах. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются  правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности  в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

3. Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

      Субъектами  сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении  этой сделки между коммерческими  организациями имеются специальные  оговорки.

      Для сделки дарения имеются ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

      В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему  объекта недвижимости, отказаться от него.

      Дарение объекта недвижимости обязательно  оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

4. Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

      Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная – выплачивается бессрочно;
• пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением.

5. Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

      В аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятия как имущественные  комплексы, здания, сооружения. Право  сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и  лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

      Если  случится, что объект недвижимости передается в собственность другому  лицу (т.е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или  заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2  ГОСУДАРСТВЕННАЯ  РЕГИСТРАЦИЯ ОПЕРАЦИЙ (СДЕЛОК) С  НЕДВИЖИМОСТЬЮ

      В общем виде регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих  элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

      Государственная регистрация  недвижимости дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Основной  нормативный акт, регулирующий отношения  по государственной регистрации  прав на недвижимость в России это  Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции  по регистрации прав - самостоятельные  юридические лица, подотчетные и  контролируемые Министерством юстиции  РФ.

      Факт  государственной регистрации возникновения  и перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Мы  рассмотрели основные виды сделок с  объектами недвижимости, которые  законодательно приняты в РФ. Так  как для совершения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в государственных  реестрах, то в продолжение этой темы кратко рассмотрены особенности, связанные с государственной  регистрацией объектов недвижимости и  прав на них при различных видах  сделок. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации в послед. ред. 2010-2012 г.
2. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – М.: Эксмо, 2007. – 240с.
3. С.В. Гриненко Экономика недвижимости: конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 // http://www.aup.ru/books/m94/
4. А.Н. Асаул, А.В. Карасев Экономика недвижимости: учебное пособие, 2001 // http://www.aup.ru/books/m76/