Управление недвижимостью. Страхование личной ответственности

Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:

 

, (1.5)

 

Si – площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;

Нзем. – нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;

Нуб. – плата за уборку территории – по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Третья группа затрат Зо.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

1) прямые затраты (З):

- на материалы;

- на аренду офисного помещения  или при наличии собственного  офисного помещения — амортизацию;

- на амортизацию оборудования;

- на заработную плату;

- на отчисления во внебюджетные  фонды;

- на коммунальные расходы;

- на транспортные расходы;

- на прочие;

2) накладные расходы (HP):

- стоимость консультационных услуг;

- стоимость услуг аудитора;

- представительские расходы;

- расходы на рекламу;

- прочие расходы;

3) налоги (Н):

- на имущество; 

- на содержание жилищного фонда  и объектов социально-культурной  сферы;

- прочие.

Сумма затрат Зо.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с  арендой нежилых помещений, можно  рассчитать по формуле:

3о.н. = 3 + НР + Н. (1.6)

Затраты по каждому конкретному  помещению, передаваемому в аренду, определяются из выражения:

 

, (1.7)

 

где Зо.н. – удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых помещений;

Sобщ – общая площадь сдаваемых  управляющей компанией в аренду  помещений;

Sp – площадь арендуемого помещения.

При проведении таких расчетов управляющая  компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

Договорная арендная плата будет  отличаться от ее лимитной величины. Часть  этой суммы может формировать  страховой фонд сделок по аренде нежилых  помещений, а оставшаяся образует ожидаемую  прибыль управляющей компании по данному виду деятельности,

В структуре расчета арендной платы  используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые  устанавливаются законодательным  путем или иным образом, не зависимым  от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение  времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.

Дополнительным источником может  служить объем услуг, оказываемых  арендатором. К их числу можно  отнести создание общественной автомобильной  парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и  мебели.

Потенциальный Доход — суммарная  арендная плата, получаемая от сдачи  объекта недвижимости в аренду без  учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход  — это потенциальный доход, скорректированный  на величину потерь от незанятости  помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов  и пр., называется действительным (эффективным) доходом.

Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный  доход, но зато иметь стопроцентную  загрузку. В Санкт-Петербурге действует  несколько десятков частных управляющих  компаний, в том числе созданных  непосредственно на предприятиях для  управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.

Для управляющих недвижимостью  привлекательными являются объекты, принадлежащие  городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

В Санкт-Петербурге более 20000 зданий сдается  в аренду и только 30 объектов находится  в доверительном управлении. Районные агентства КУГИ не в состоянии  эффективно управлять каждым конкретным объектом. В результате городская  аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. Управляющая  компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить  дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как  минимум на 15 % и заработать на этом виде предпринимательской деятельности.

Правоотношения между собственником  и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие  положения. В результате сохраняется  возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые  предусмотрены договором. Когда  же управляющая компания оказывается  чьим-либо должником, на имущество, которым  она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

        Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.

 

2. Понятие личного страхования и договора страхования

Согласно ст. 934 Гражданского Кодекса РФ (Далее – ГК РФ) «По  договору личного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную  договором плату (страховую премию), уплачиваемую другой стороной (страхователем), выплатить единовременно или  выплачивать периодически обусловленную  договором сумму (страховую сумму) в случае причинения вреда жизни  или здоровью самого страхователя или другого названного в договоре гражданина (застрахованного лица), достижения им определенного возраста или наступления в его жизни иного предусмотренного договором события.

Согласно п. 1 ст. 927 ГК договор личного страхования  является публичным договором (ст. 426 ГК) со всеми вытекающими из этого  последствиями. Его публичный характер объясняется тем, что подавляющее  большинство договоров личного  страхования являются стандартными и заключаются со множеством страхователей, равноправие которых должно быть надежно обеспечено. Страховщик по договору личного страхования не может оказывать предпочтение определенным категориям страхователей (застрахованных). Все они должны быть поставлены в  одинаковые условия.

Проблема лишь в том, как определить, оказывает ли страховщик предпочтение тем или иным категориям страхователей. Ведь страховой риск зависит от обстоятельств личного  характера (возраста, состояния здоровья, профессии застрахованного лица и т. д.). Поэтому условия многих договоров личного страхования  оказываются строго индивидуальными  — в этом состоит их специфика, предусмотренная законом. Предпочтение одним участникам договора перед  другими будет иметь место  лишь тогда, когда страховщик для  одних и тех же категорий застрахованных, при одинаковых страховых рисках и сроках устанавливает разные страховые  премии (разный объем обязанностей).

Особенностями договора личного страхования в отличие  от имущественного являются:

1) специфические личные  интересы, которые должно иметь  застрахованное лицо, а именно, интерес  в получении выплаты при смерти  или повреждении здоровья, при  достижении определенного возврата  или наступлении определенных  событий (п. 1 ст. 934 ГК). Все эти  интересы неразрывно связаны  с личностью застрахованного  лица, с принадлежностью ему личных  неимущественных благ (прав). Перечень  личных интересов, которые могут  быть застрахованы, является открытым. Сами по себе личные интересы  в момент заключения договора  страхования не получают денежной  оценки, т. е. страховой стоимости.  Поэтому устанавливаемая в договоре  страховая сумма не зависит  от вида и характера личного  интереса, а определяется произвольно;

2) особый характер  некоторых рисков, на случай которых  заключаются договоры личного  страхования. Имущественное страхование  всегда имеет целью компенсацию  понесенного страхователем (выгодоприобретателем) ущерба. Поэтому имущественные риски  всегда опасны, нежелательны. Такими  в ряде случаев могут быть  и личные риски (например, увечье  или заболевание). Однако многие  личные риски лишены свойства  быть опасными для интересов  застрахованного лица. Они нейтральны, например, дожитие до определенного  возраста, или даже желанны —  достижение совершеннолетия, бракосочетание  и т. п.;

3) появление особой  фигуры застрахованного лица, которое  может не совпадать ни со  страхователем, ни с выгодоприобретателем (п. 2 ст. 934 ГК).

Договор личного страхования  считается заключенным страхователем  в пользу застрахованного лица (в  том числе самого страхователя), если в договоре не названо в качестве выгодоприобретателя другое лицо (п. 2 ст. 934 ГК).

Если страхователь (выгодоприобретатель) не является одновременно застрахованным лицом, договор личного страхования  в пользу первых может быть заключен только с письменного согласия последнего. При отсутствии такого согласия договор  может быть признан недействительным по иску застрахованного лица, а в случае смерти этого лица — по иску его наследников;

4) выплата страховой  суммы производится в форме  страхового обеспечения, которое  не привязано к денежной оценке  понесенного ущерба. Страховое обеспечение  определяется сторонами в договоре  по их усмотрению (п. 3 ст. 947 ГК). Более  того, обеспечение выплачивается  независимо от сумм, причитающихся  застрахованному по другим договорам  страхования (в том числе личного), а также по социальному страхованию,  социальному обеспечению и в  порядке возмещения вреда. Страховая  выплата по договору личного  страхования, причитающаяся выгодоприобретателю,  не являющемуся застрахованным  лицом, в случае смерти последнего  в состав наследственной массы  не входит;

5) страховая выплата  может осуществляться частями,  причем в течение довольно  длительного промежутка времени,  обеспечивая застрахованное лицо (выгодоприобретателя) без какой-либо  связи с понесенными им потерями. Поэтому-то выплата и получила  название страхового обеспечения;

6) только договор личного  страхования может иметь накопительный  характер, а именно преследовать  цель не только компенсировать  вред, причиненный личности, но и  обеспечить определенный доход  (процент) на вложенный капитал  (страховую премию).

Соответственно договоры личного страхования можно подразделить на рисковые и накопительные (сберегательные). Рисковые договоры предполагают страховую  выплату только при наступлении  страхового случая, который может  не наступить вовсе. Наиболее распространенным рисковым видом личного страхования  является страхование от несчастных случаев. Если оговоренный в договоре несчастный случай (как правило, смерть, телесное повреждение или болезнь) наступает, страховщик обязан произвести выплату, если не наступит, то никакая  выплата не производится.

В накопительных договорах  выплата производится всегда, поскольку  один из указанных в них рисков неизбежно превратится в страховой  случай. В то же время накопительные договоры всегда должны содержать рисковый элемент, в противном случае они не могут быть отнесены к договорам страхования.

Рисковый элемент при  накопительном страховании состоит  в том, что в договоре обязательно  должны быть указаны такие риски, которые способны воплотиться в  страховых случаях далеко не всегда, но если это происходит, выплата  должна произойти раньше или в  большем объеме, чем это предусмотрено  в соответствии с накопительными условиями. Например, договор страхования  на дожитие может предусматривать  уплату страховой суммы как при  достижении застрахованным лицом обусловленного возраста, так и в случае смерти этого лица, которая может наступить  ранее.

Кроме того, для личного  страхования в отличие от имущественного никаких выделенных видов страхования  в Гражданском кодексе РФ нет. Может быть застрахован практически  любой интерес, связанный с личностью  человека и никаких специальных  правил для отдельных видов таких  интересов не установлено.

Личное страхование  может осуществляться через государственное  социальное страхование и посредством  страховых компаний.

К личному страхованию  относят все виды страхования, связанные  с вероятностными событиями в  жизни отдельного человека. Согласно классификации страхования, принятой в Российской Федерации, к отрасли  личного страхования относят  виды страхования, в которых объектом страхования являются имущественные  интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и пенсионным обеспечением страхователя или застрахованного. В настоящее время в России наиболее популярные следующие виды личного страхования:

страхование жизни;

медицинское страхование;

пенсионное страхование;

и другие.

Остановимся подробнее  на каждом из выше перечисленных видов  личного страхования.

 

 

2. Виды личного страхования