Ипотечное кредитование

    - закладная, содержание которой  должно удовлетворять требованиям  п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за  исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

    - документы, названные в закладной  в качестве приложений, и их  копии.

    Ипотека в силу закона также подлежит государственной  регистрации, но в данном случае не требуется представления отдельного заявления, а также уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

    Договор об ипотеке с момента государственной  регистрации считается заключенным  и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.

    Необходимо  учитывать, что законодатель предусматривает  государственную регистрацию договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и самой ипотеки (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке) как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом - возникшее из него обременение права.

    Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нацелен на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность. Введение данного института обусловило создание единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок установлен в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

    В силу законодательства РФ предметом  государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.

    Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет «о зарегистрированном праве или сделке». На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

    Четких  и обоснованных оснований для  государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.

    Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора⁶.

    Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

    В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию  сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

    Необходимо  отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество  с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

    Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой  договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

                                    Статистика по ипотеке 

         Банки в первом квартале 2010 года предоставили ипотечных жилищных кредитов физическим лицам в объеме 48,947 млрд руб., что в два раза больше, чем в первом квартале 2009 года. По данным ЦБ, за первый квартал 2010 года были предоставлены 40 408 ипотечных кредитов, что более чем в два раза больше аналогичного показателя 2009 года, когда заемщикам было выделено 18 857 кредитов.

      По сравнению с четвертым кварталом 2009 года, когда было предоставлено 52 487 кредитов на 60,773 млрд руб., в первом квартале 2010 года объем предоставленных кредитов был на 19,5% меньше, количество кредитов - на 23%.

      Задолженность по ипотечным кредитам в рублях на 1 апреля 2010 составила 819,323 млрд руб. С учетом задолженности по кредитам в валюте, рублевый эквивалент которой к 1 апреля снизился до 187,391 млрд руб., совокупная задолженность по ипотечным кредитам по итогам первого квартала увеличилась до 1 трлн 6,714 млрд руб.

      Доля  просроченной задолженности по рублевым ипотечным кредитам в первом квартале 2010 года выросла до 2,54% с 2,31% (20,773 млрд руб. на 1 апреля), по валютным — до 6,68% (12,518 млрд руб. на 1 апреля). В целом доля просроченных кредитов в их общей сумме за этот период выросла на 0,21%, до 3,31%.

      Средневзвешенная  ставка по рублевым кредитам, предоставленным в марте, составила 13,4%. За квартал ставка снизилась на 0,5 п. п. с 13,9% в декабре и январе. Средневзвешенная ставка по кредитам в валюте, предоставленным за первые три месяца текущего года, составила 11,1%.

      Объем выданных в первом квартале ипотечных кредитов в 45−50 млрд руб., что примерно соответствует полугодию 2009 года. В целом по итогам 2009 года объем ипотечных кредитов составил 89 млрд руб. По сравнению с 2008 годом ипотечный рынок сжался более чем в четыре раза.  

Рисунок 1 - Количество выданных ипотечных кредитов в РФ

за  период 2007-2009 гг. 
 

СЗФО  ┌──────────────┴───────────────┴─────┐ 14,00  │               │

     ├──────────────┬───────────────┬─────┘        │               │

  ЦФО ├──────────────┴───────────────┴──────────────┴─┐  18,87       │

     ├──────────────┬───────────────┬──────────────┬─┘             │

  ЮФО ├────────────┐ 5,00            │              │               │

     ├────────────┘ │               │              │               │

  ПФО ├──────────────┴───────────────┴──────────────┴───────┐  21,08 │

     ├──────────────┬───────────────┬──────────────┬───────┘       │

  УФО ├──────────────┴───────────────┴─┐ 12,23      │               │

     ├──────────────┬───────────────┬─┘            │               │

  СФО ├──────────────┴───────────────┴──────────────┴───────────────┴┐ 24,97

     ├──────────────┬───────────────┬──────────────┬───────────────┬┘

  ДФО ├────────┐ 3,76│               │              │               │

     ├────────┘     │               │              │               │

     └──────────────┴───────────────┴──────────────┴───────────────┘

     0              6              12              18              24 

Рисунок 2 - Обращения по поводу реструктуризации ипотечных кредитов

в АРИЖК (по федеральным округам), % 2009 год