Оценка инвестиционной привлекательности по созданию гостиничного комплекса

 

Таблица 2 показывает, какие  затраты будет нести предприятие  на протяжении  реализации проекта.

Издержки производства  связанные с приобретением хозяйственного инвентаря списываются следующим  образом:

1. Постельное белье по  сроком службы до 1 года и санитарно  – гигиенические средства многоразового  использования списываются 100% ежегодно, так как период полного оборота  указанных предметов инвентаря  составляет 1 год. 

Отсюда,  3 (потребность  постельного белья до 1 года использования  в комплектах на место) * 60 (вместимость  номеров гостиницы) * 1 500 руб. (цена одного комплекта) = 270 тыс. руб. в год.

Потребность в санитарно-гигиенических  средствах многоразового использования: 4 (потребность в комплектах на место) * 60 (вместимость номеров гостиницы) * 1 000 руб. (цена одного комплекта) = 240 тыс. руб. в год.

2. Списание на издержки  производства затрат по приобретению  постельного белья со сроком  службы до 5 лет, происходит следующим  образом, 50% затрат списывается при  вводе актива в эксплуатацию, оставшиеся 50% стоимости указанных  предметов инвентаря списываются  в 5-й год их эксплуатации.  Таким образом находим: 2 (потребность  в комплектах на место) * 60 (вместимость  номеров в гостинице) * 8 000 руб. (цена одного комплекта) = 960 тыс. руб. эту сумму списываем на 50 % при в вводе в эксплуатацию (480 тыс. руб.) и 50 % (480 тыс. руб.) в 5-й год эксплуатации.

3. Средства гигиены одноразового  применения списываются в размере  389 тыс. руб. в год согласно  данному условию. 

4. Заработная плата рассчитывается, используя таблицу «Планируемые  расходы на оплату труда работников  гостиничного комплекса» следующим  образом: Численность работников * на их Месячный оклад * 12 (число  месяцев в году),  суммируем  и получаем расходы на заработную  плату работников гостиничного  комплекса. Получили 858 тыс. руб.  в год на всех сотрудников. 

5. Коммунальные платежи  состоят из расходов (среднегодовых)  на электроэнергию 151,2 тыс. руб., ГВС  58,36 тыс. руб., ХВС 89,30 тыс. руб.  и отопления 219,28 тыс. руб. По условию таблицы «Планируемые расходы гостиничного комплекса на энергоресурсы»  Итого в год на коммунальные платежи расходуется 518 тыс. руб.

6. Общепроизводственные  расходы составляют 3% от прямых  материальных затрат по условию.

7. Общехозяйственные расходы  составляют 30 тыс. руб. в мес.  по условию, итого в год 30*12= 360 тыс. руб. 

Таблица 3

Прогнозный отчет о  прибылях и убытках (тыс. руб.)

Показатель
Год	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Объем выручки	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635
Текущие издержки	3 198	2 703	2 703	2 703	3 198	3 198	2 703	2 703	2 703	3 198
Амортизация	313	313	313	313	313	313	313	313	313	313
Прибыль от рализации	46 125	46 619	46 619	46 619	46 125	46 125	46 619	46 619	46 619	46 125
Кредит	1 500	47 160	47 160	47 160	47 160	0	0	0	0	0
Прибыль до н/о.	44 625	-541	-541	-541	-1 035	46 125	46 619	46 619	46 619	46 125
Налог на прибыль (20%)	8 925	0	0	0	0	9 225	9 324	9 324	9 324	9 225
Чистая прибыль	35 700	-541	-541	-541	-1 035	36 900	37 295	37 295	37 295	36 900
Куммулятивн. приб.	35 700	35 159	34 618	34 078	33 042	69 942	107 238	144 533	181 828	218 728

 

       Прогнозный  отчет о прибылях и убытках  составляется для оценки прибыльности  или убыточности проекта. 

1. Объем выручки берем  из таблицы 1 «Прогнозный объем  выручки за период 2011-2020 г. г. (тыс. руб.)»

2. Показатель текущих  издержек берем из таблицы  2 «Прогноз текущих издержек проекта  2011-2020 г.г (тыс. руб.)»

3. Амортизацию находим  по остаточной стоимости, 6 251 тыс. руб. * 5% (износ зданий) = 313 тыс. руб.

4. Прибыль от реализации  находим, как разность Объема  выручки, Текущих издержек и  Амортизации.

5. Взят, кредит на сумму  150 000 тыс. руб. По условию кредитования, в первый год реализации проекта предприятие вносит плату в размере 1 500 тыс. руб. Затем,  начинает выплату по кредиту со второго года реализации проекта, под 12 % годовых, равномерными платежами 4 года. Рассчитав, получили, что предприятие ежегодно в течение 4 лет, будет платить по 47 160 тыс. руб. Переплата по кредиту составит 38 617 тыс. рублей.

6. Прибыль до налогообложения  находится с вычетом платежей  по кредиту (первый год 1 500 тыс. руб. страховой платеж банку, второй 47 160 тыс. руб. и т. д. на протяжение 4 лет).

7. Налог на прибыль  20 %, находим,  44 625* 20% (Прибыль до налогообложения) = 8 925 тыс. руб. Затем в течение 4 лет, налог на прибыль не уплачивается, т.к. прибыли нет.

8. Чистая прибыль рассчитывается  как разность Прибыли до налогообложения  и  Налога на прибыль. 44 625 тыс. руб. – 8 925 тыс. руб. = 35 700 тыс. руб.

9. Кумулятивная прибыль  показывает накопленную к данному  моменту времени чистую прибыль,  рассчитывается как сумма   показателя Чистой прибыли, с  последующим. 

35 700 тыс. руб. + (- 541 тыс. руб.)= 35 159 тыс. руб.

35 159 тыс. руб. + (-541 тыс. руб.)= 34 618 тыс. руб.

34 618 тыс. руб. +(-541 тыс. руб.)= 34 078 тыс. руб. и т.п.

В первый год работы гостиничного комплекса чистая прибыль составит 35 700 тыс. руб. с учетом выплаты страхового взноса банку, за кредит, последующие 4 года чистая прибыль будет отрицательна, т.к. на протяжении этого времени будут происходить выплаты по кредиту. Но кумулятивная прибыль показывает, что потери за этот период на предприятие повлияют не значительно. И уже в 2016 году, кумулятивная прибыль увеличится почти вдвое, так как будет погашен кредит. Итого кумулятивная прибыль за период реализации проекта составит 218 728 тыс. руб.

Таблица 4

Показатель
Год	0	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Объем выручки	0	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635
Итого приток	0	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635
Текущие издержки	0	3 198	2 703	2 703	2 703	3 198	3 198	2 703	2 703	2 703	3 198
Налог на прибыль	0	44 625	0	0	0	0	46 125	46 619	46 619	46 619	46 125
Капитальные затраты	150 000	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Кредит		1 500	47 160	47 160	47 160	47 160	0	0	0	0	0
Итого отток	150 000	49 322	49 863	49 863	49 863	50 358	49 322	49 322	49 322	49 322	49 322
Чистый денежный поток	-150 000	313	-228	-228	-228	-723	313	313	313	313	313

Формирование чистого  денежного потока от активов проекта (тыс. руб.)

 

Поток денежных средств предприятия  представляет собой совокупность всех поступлений и выплат его за определенный период времени. Совокупность притоков или поступлений денег — это  положительный поток денежных средств, а совокупность оттоков или выплат денег — отрицательный поток.

Формирование чистого  денежного потока от активов проекта  основывается на показателях рассчитанных ранее, таких как: выручка, кредит,  текущие издержки и капитальные  затраты, налог на прибыль.

 «Итого приток» равен  размеру денежных поступлений  в данном случае в виде выручки.

«Итого отток» находится  как сумма всех выплат за данный период.

Чистый денежный поток  является разностью всех притоков и  оттоков.

По данному показателю  можно судить  о прибыльности  проекта.

 

Глава 3. Оценка эффективности проекта создания гостиничного комплекса.

 

Для определения эффективности  проекта необходимо рассчитать чистый дисконтированный денежный поток (NPV) приведенному к настоящему моменту времени

     

 и внутреннюю норму  доходности (IRR).

    

Так как данные показатели слишком трудоемки для ручного  расчета, применяется  программа  Excel.

Для расчета NPV – используем функцию ЧПС программы Excel, которая соответствует данному показателю, рассчитав, получился результат равный 15, 78 т.е. чистый эффект инвестиционного проекта приведенный к настоящему моменту с учетом ставки дисконта показывает, что инвестору следует принять проект, так как проект в целом является прибыльным.

Для расчета IRR – применена функция ВСД программы Excel, которая соответствует данному показателю, рассчитав, получился результат равный 0, 31 что показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

Далее был рассчитан срок окупаемости проекта (период времени, за который доходы сравняются с расходами) по следующей формуле:

Срок окупаемости проекта = Капитальные затраты - Сумма денежного  потока за период 2011-2020 года / 12. Проект окупится за 4.2 года.

Таким образом, можно сделать  вывод о том, что данный проект является эффективным и его следует  принять для реализации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Движение финансовых инвестиций внешне напоминает движение ссудного капитала. Как показал К. Маркс, в  процессе движения ссудного капитала одна, и та же сумма капитала выступает  в качестве капитала-собственности  и капитала-функции, а доход функционирующего капиталиста распадается на две  части -- ссудный процент и предпринимательский  доход. В условиях слабого развития акционерных обществ свободные  капиталы поступали в производство в основном в форме ссудного капитала. Реальные инвестиции в производство осуществлялись функционирующими капиталистами  за счет собственного и заемного капитала.

С развитием акционерной  формы предприятий характер инвестиционного  процесса существенно изменяется. Разумеется, и в этом случае действующие акционерные  общества могут осуществлять реальные инвестиции за счет собственных средств (нераспределенной прибыли) или банковских кредитов, не прибегая к финансовым инвестициям. Не сопровождается финансовыми  инвестициями и процесс создания индивидуальных предприятий за счет собственных средств их владельцев.

Расширение производства может осуществляться также за счет наемных средств, привлекаемых за счет выпуска долговых ценных бумаг. Следовательно, и в этом случае процесс реального  инвестирования осуществляется с помощью  финансовых инвестиций.

Несколько иначе обстоит  дело, когда мы обращаемся ко вторичному рынку ценных бумаг. Если инвестор приобретает  акцию уже действующего предприятия, то для него средства, затраченные  на покупку акций, являются инвестициями. Но эти средства поступают бывшему  владельцу акции, а увеличения реального  капитала предприятия не происходит. Точно так же обстоит дело при  покупке любых других видов ценных бумаг на вторичном рынке. В этом случае (если не увеличивается курс ценных бумаг) не происходит и увеличения фиктивного капитала общества, происходит лишь перераспределение фиктивного капитала между членами общества. Таким образом, финансовые инвестиции, осуществляемые в форме покупки ценных бумаг на вторичном рынке, являются относительно самостоятельной формой инвестиций и не связаны непосредственно с; процессом реального инвестирования.

Из сказанного можно сделать  вывод о том, что финансовые инвестиции являются связующим звеном на пути превращения сбережений в реальные инвестиции и служат одним из важнейших  каналов, по которому сбережения поступают  в производство, и в то же время  они могут выступать как относительно самостоятельная форма инвестиций. Учитывая то, что в настоящее время  довольно распространенной организационно-правовой формой предприятий являются акционерные  общества, а также то, что расширение производства зачастую осуществляется с помощью заемных средств, привлекаемых путем выпуска ценных бумаг, можно  утверждать, что финансовые инвестиции и рынок ценных бумаг играют очень  важную роль в инвестиционном процессе на пути превращения сбережений в  реальные инвестиции.