Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок от 1 до 20 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита. Стоимость страховки при ипотеке может колебаться в пределах - 1,0-1,7% от страховой суммы и зависит от включенных в договор видов страхования, вида страхуемого имущества, порядка установления страховой суммы и других факторов. Одни компании принимают в расчет оценочную стоимость квартиры, другие берут процент от общей суммы кредита, третьи - процент от суммы кредита плюс 10%, а четвертые - остаток ссудной задолженности. Получается, что тариф может быть один, а платежи - разные.

Страхование при залоге недвижимости.

Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога при осуществлении  банками кредитования юридических  и физических лиц для различных целей. Закладывается квартира, в которой проживает заемщик или приобретаемая квартира (при инвестициях в строительство). Кредитные организации выдвигают заемщику требование страхования предмета залога, чтобы исключить ситуацию его утраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банк является выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика по кредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различные объекты недвижимости — жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки.

В соответствии с законом, заемщик, который одновременно выступает залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать также риск своей ответственности перед кредитором за невозврат кредита. Залогодатель же обязан за свой счет страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредита квартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причинения ущерба третьим лицам, которые кредитные организации обязывают заемщика страховать. 

Страхование при потере прав на недвижимое имущество  в будущем 

(титульное  страхование).

Недвижимость  можно потерять, потеряв право  собственности на нее. Титульный тип страхования - это страхование недвижимости на случай утраты прав собственности. Данный вид страхования применяется в случае приобретения объекта недвижимости на "вторичном" рынке. Страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, "от всех рисков", т.е. страховым случаем является утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя.

Основные  положения страхования права  собственности состоят в следующем: 1)  Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств в недвижимость; 2) Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры; 3)  Гарантируется полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику; 4)  В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности. То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие. Фактически, обязательство страховщика о защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Практическое  задание 

Задача 1

Определить  исправимый функциональный износ офисного здания, если известно, что

- современные  стандарты требуют установки  в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 160 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве – 120 тыс. руб.;

- установленная  в здании электроарматура не  соответствует современным рыночным  стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 370 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры - 220 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры - 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов – 15 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры - 190 тыс. руб.;

- в здании  имеется складское помещение  и анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования показал,  что в настоящее время данную  площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 890 тыс. руб., физический износ – 40 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 70 тыс. руб.

Решение

1. Определим  величину исправимого функционального  износа, вызванного недостатками, требующими добавления элемента (в нашем случае – кондиционера)

160 –  120 = 40 тыс. руб.

2. Определим  величину исправимого функционального  износа, вызванного недостатками, требующими  замены или модернизации элементов  (в нашем случае – электроарматуры)

370 –  220 – 15 + 100 + 190 = 425 тыс. руб.

3. Определим  величину исправимого функционального  износа за счёт «сверхулучшений» (в нашем случае – позициями,  функционально присущими складскому  помещению)

890 –  40 + 70 = 920 тыс. руб.

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет

40 + 425 + 920 = 1385 тыс. руб. 
 

Задача 2

Оцените квартиру, находящуюся на окраине  города в хорошем состоянии, используя  информацию о сделках купли –  продажи по трём аналогичным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине

Исходные  данные по сделкам купли – продажи  квартир

Составьте таблицу корректировок

Таблица корректировок

Решение

Обосновываем  корректировки

1. Местоположение

Выбираем  пару квартир, различающихся по одному элементу, - местоположению (состояние  квартир одинаковое) – I и III

Величина  корректировки составит

1100 –  1000 = 100 у. е.

2. Состояние  квартиры

Выбираем  пару квартир, различающихся по одному элементу, - состоянию квартир (местоположение квартир одинаковое) – II и III

Величина  корректировки составит

1200 –  1100 = 100 у. е.

Таким образом, скорректированные цены указывают, что стоимость 1 кв. м. составляет 1100 у. е. 
 

Заключение

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно  снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:

- выявление  рисков, возможных при проведении  той или иной сделки или  операции с недвижимостью;

- качественный  и количественный анализ рисков (определение причин рисков и  факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

- определение  возможностей снижения риска  и затрат, необходимых для его  предотвращения;

- разработка  и осуществление мероприятий,  позволяющих предотвратить риски,  снизить вероятность их наступления  или возможный объем потерь;

- контроль  над проведением необходимых  мероприятий; внесение содержательных  изменений в механизм их реализации.

При изучении рисков и способов их предотвращения,  не стоит забывать о страховании. Страхование - всеобщее универсальное  средство по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (премий, платежей). То есть экономическая сущность страхования состоит в формировании страховщиком страхового фонда за счет страховых взносов страхователей, предназначенного для страховых выплат страхователям при наступлении страховых случаев, оговоренных в договоре. Страхование не устраняет риск,  оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий.

Список  литературы

1. Баяндина Е. Страхование "до" и "после". Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006.
2. Гранатуров В.М. Экономический риск: сущность, методы измерения, пути снижения. - М.: Издательство «Дело и Сервис», 2007.

3. Жиделеева В.В., Каптейн Ю.Н. «Экономика предприятия» М.: Инфра-М 2005 г. С.88

4. Крылов  А. Локомотив для страхования // Экономика  и время" (Санкт-Петербург) №10 от 20/03/2006

5. Найт Ф.Х. «Риск, неопределенность и прибыль» перевод с англ. М.: Дело 2007г.