Теория и практика оценочной деятельности

    Поправки  на параметрические различия подразделяются на два вида:

    •    Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

    •    Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

    Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат  зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок:

    1.       Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

    2.       Поправки на дополнительные устройства.

    3.       Поправка на вспомогательные параметры.

    4.       Коэффициентная поправка на главные параметры.

    Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

    Метод может быть применён тогда, когда  для оцениваемого объекта можно  подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим  техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

    В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

    Стоимость оцениваемого объекта лежит в  интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

    Метод расчёта по удельным показателям и  корреляционным моделям 

    Данный  метод удобно применять тогда, когда  нужно оценить большое множество  однотипных объектов, различающихся  значениями отдельных параметров.

    Этот  метод полностью соответствует  аналогичному методу, описанному в  затратном подходе (см. выше).

    Описанные выше методы сравнительного подхода  применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

    Методы  сравнительного подхода имеют и  свои минусы:

    •    Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;

    •    Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;

    •    Трудоёмкость множественных оценок;

    •    Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок;  

    2 (33) Метод расчета ликвидационной  стоимости в оценке 

    Ликвидационная  стоимость объекта оценки может  быть рассчитана прямым или косвенным  методом.

    Прямой  метод основывается на сравнительном  подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения  с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Однако, данный метод обладает ограниченной применимостью в российских условиях ввиду недостаточности и труднодоступности информационной базы по ценам сделок в условиях вынужденной продажи (в т.ч. конкурсного производства).

    Косвенный метод выражается в расчете ликвидационной стоимости объекта относительно его рыночной стоимости. Он осуществляется в три этапа: расчет рыночной стоимости объекта, расчет скидки на вынужденный характер продажи объекта, расчет ликвидационной стоимости объекта. В рамках данной работы нами использовался этот вариант.

    Основная  трудность в этом случае заключается  в расчете скидки на вынужденный  характер продажи. Фактор вынужденности  продажи состоит из системы факторов более низкого уровня:

   1. Развитие рынка – один из важнейших факторов, характеризующих уровень ликвидности объекта;

   2. Срок экспозиции – важнейший  фактор, отражающий снижение возможной  цены при уменьшении необходимого  срока продажи; 

   3. Общая инвестиционная привлекательность  объекта; 

   4. Абсолютная величина рыночной стоимости объекта;

   5. Конъюнктура рынка на дату  продажи объекта; 

   6. Уровень маркетинга.

    Ликвидационная  стоимость, в свою очередь, подразделяется на:

  - упорядоченную ликвидационную стоимость,  где распродажа активов осуществляется  в течение разумного периода, с тем, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов;

  - принудительную ликвидационную  стоимость, где активы распродаются  настолько быстро, насколько это  возможно, часто одновременно и  на одном аукционе;

  - ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, где активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект.

    Из  приведенных понятий можно сделать вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

    Кроме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

    Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости имущества в текущих  российских условиях возможно применение следующего уравнения:

    Слик. = Срын. х (1 - Квын.) - Злик., где

   Слик. - ликвидационная стоимость объекта  оценки;

   Срын. - рыночная стоимость объекта оценки;

   Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии; 0 < Квын. < 1;

   Злик. - затраты на ликвидацию объекта  оценки.

    Согласно  приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в три  этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость объекта оценки. На втором - определяется текущая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор вынужденности продажи (на нерыночные условия продажи). На третьем - определяются затраты на ликвидацию объекта оценки и вычитаются из текущей стоимости.

    При определении принудительной ликвидационной стоимости имущества должника в  качестве затрат на ликвидацию имущества  могут выступать следующие расходы:

    А) Расходы по совершению исполнительских действий (при возбуждении исполнительного производства) - средства, затраченные на организацию и проведение указанных действий из внебюджетного фонда развития исполнительного производства, положение о котором утверждено Правительством Российской Федерации, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (ст. 82 . ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.).

    К этим расходам относятся средства, затраченные на:

  - перевозку, хранение и реализацию  имущества должника;

  - оплату работы переводчиков, понятых,  специалистов и иных лиц, привлеченных  в установленном порядке к  совершению исполнительных действий;

  - перевод (пересылку) по почте  взыскателю взысканных сумм;

  - розыск должника, его имущества  или розыск ребенка, отобранного у должника по суду;

  - другие необходимые исполнительные  действия, совершаемые в процессе  исполнения исполнительного документа.

    Все перечисленные расходы возмещаются  за счет денежных средств, вырученных от продажи арестованного имущества должника, а оставшаяся сумма с депозитного счета подразделения службы судебных приставов-исполнителей распределяется в пользу взыскателя (взыскателей).

    Б) Расходы при обращении к риэлтерским  компаниям или другим специализированным организациям, осуществляющим аукционы и торги, с целью реализации имущества фирмы должника. Как правило, стоимость комиссии, включая хранение, страхование имущества, колеблется от 2 до 5% в зависимости от итоговой цены коммерческой сделки, по которой будет реализовано имущество. Чем больше цена сделки, тем меньше процент.

    В) Расходы на оказание необходимой  юридической помощи. Представительство  в суде, оформление исковых и сопутствующих  заявлений, ведение переговоров. Стоимость  подобных услуг оценивается в  среднем в размере 5-10% от цены иска по имущественному спору.

    К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить  при продаже имущества.

    Таким образом, ликвидационная стоимость  имущества будет рассчитываться по следующей формуле:

    Слик. = Срын. х (1 - Квын.).

    На  втором (завершающем) этапе расчета  начальной цены торгов - определяется итоговая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи.

    На  практике оценщики принимают поправку на вынужденность продажи в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8. 
Фактор вынужденности продажи, влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи (коэффициента вынужденной продажи), в свою очередь состоит из рисков. К основным из них относятся:

    - риск по способу продажи: торги  для недвижимости или продажа  на комиссионных началах иного  имущества; 

    - риск по сроку продажи: от 2-х до 18-ти месяцев;

    - риск инвестирования в связи  с судебной отменой; 

    - риск инвестирования в связи  с потерей коммерческой привлекательности  по причине противодействия должника-собственника  объекта оценки;

    - риск снижения спроса;

    - риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки.

    Исходя  из результатов продаж ликвидируемого имущества приходим к выводу, что  фактический диапазон коэффициента вынужденной продажи находится  в пределах 0,1 - 0,8.

1. Риски, ранг которых будет варьироваться в этих пределах, характеризуются приведенным ниже образом.
2. Риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества. Следует отметить, что в случае продажи недвижимого имущества должника путем проведения открытых торгов, ценой продажи будет признана максимальная цена, которую даст участник торгов за объект торгов, она может быть существенно больше, чем начальная цена, но никак не может быть ниже ее.

    Исходя  из этого анализа, приходим к выводу, что начальная цена торгов может только расти и не может быть снижена, следовательно, риск ниже и может находиться в пределах 0,1 - 0,4. При продаже товара (иного имущества) на комиссионных началах риск выше, есть возможность уценки, поэтому ранг риска 0,5 - 0,8.