Аренда и субаренда земельного участка

МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ИНСТИТУТ ПРАВА И ЭКОНОМИКИ» 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

по  дисциплине: «Земельное право»

на  тему: 

«Аренда и субаренда земельного участка» 
 
 

 
 
 
 

      Липецк 2011 
 

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

 

      Значение  земли в деятельности любого общества сложно переоценить. В качестве основного  компонента окружающей природной среды  земля выполняет важнейшую экологическую  функцию. Поверхность земли выступает местом размещения различных объектов, а ее почвенный слой используется в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. По существу земля представляет собой основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Наконец, земля как территория государства или ее административно-территориальных единиц обуславливает политическую функцию.

      Таким образом, земля имеет многофункциональное  значение, а потому владение, пользование  и распоряжение земельными участками  не должно входить в противоречие с публичными интересами, а также  нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо закреплено в Конституции РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).

      Как справедливо отмечено в одном  из определений Конституционного Суда РФ, земля является «особого рода товаром, недвижимостью». Данная специфика объясняет  причину, по которой законодательством устанавливаются многочисленные ограничения прав на землю.

      Ограничения прав на землю, которые предусматриваются  действующим законодательством, весьма разнообразны. Очень специфичны формы  их установления. При этом трактовка  ограничений прав на землю в разных отраслях законодательства неоднозначна.

      Многообразие  целей приводит к тому, что ограничения  прав на землю определяются в федеральных  законах, относящихся к самым  разным отраслям законодательства.

      Земельное законодательство ограничениями прав на землю называет различного рода запреты и условия, выполнение которых связано с использованием земель и объектов, расположенных на них, а также с осуществлением строительства и иной деятельности (ст. 56 Земельного кодекса РФ). В данном случае ограничения прав на землю трактуются как условия и запреты, влияющие на использование и охрану земель.

      Применять законодательство, в котором определяются ограничения прав на землю, необходимо с учетом вышеуказанных обстоятельств.

      Среди федеральных законов об ограничениях прав на землю условно можно выделить законодательные акты, содержащие нормы:

      1) об оборотоспособности земельных  участков;

      2) о правовом режиме земель;

      3) об обязанностях собственников  земельных участков, землевладельцев  и землепользователей.

      К федеральным законам о правовом режиме земель относится значительное число законодательных актов. Ограничения прав на земельные участки, связанные с соблюдением правового режима земель, определяются не только в земельном законодательстве, но и в лесном, экологическом и иных отраслях законодательства. При этом следует учитывать, что независимо от того, в каком законодательстве содержатся нормы о правовом режиме земель, основу его составляют требования ЗК РФ.

      Целью данной работы является рассмотрение аренды и субаренды земельного участка.

      Задачи  работы:

      - рассмотрение особенности аренды земельного участка в Российском законодательстве;

      - изучение договора субаренды земельного участка. 
 

1. Особенности аренды земельного участка в Российском законодательстве

 

      Аренда  является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные  в черте городских и сельских поселений. С учетом того, что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.

      Эти отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется  предоставить арендатору земельный  участок за плату во временное  владение и пользование. (ст. 606 ГК РФ).

      Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции  РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю  и оборота земли, в том числе  нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

      Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан  и их объединений иметь землю  на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

      Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как  основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля - это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).¹

      Как территориальный базис, ограниченный по площади границами государства (Российской Федерации), земля является незаменимым природным объектом и ресурсом - основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.

      Оборот  земли осуществляется в той мере, в какой он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ).

      Из  п. 1 ст. 27 ЗК РФ следует, что оборот земельных  участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством России и ЗК РФ.

      Однако  согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные  отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

      Следовательно, земельные участки являются объектами  гражданского, земельного и иных отраслей права.

      Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом  могут быть установлены особенности  аренды земельных участков. Такие  особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

      Собственники  земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским  законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ и ст. 608 ГК РФ).

      Арендодателями  также могут быть лица, которые  управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

      Из  ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также  из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный  участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение.

      Иностранные граждане и лица без гражданства  могут быть арендаторами земельных  участков, за исключением случаев, предусмотренных  ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на аренду этих участков. Это право реализуется в порядке, установленном в ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

      В соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ Президент  РФ вправе установить перечень видов  зданий, строений и сооружений, на которые  это правило не распространяется.

      Существенным  условием договора аренды является условие  об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. Если эти данные в договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

      Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи. То есть вещи, которые не теряют своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

      Однако  не все земельные участки могут  быть объектами аренды. Так, земельные  участки, изъятые из оборота, не могут  быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.

      Земли, полностью изъятые из оборота, а  также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ.

      Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в  федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ): ²

      1) государственными природными заповедниками  и национальными парками (за  исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

      2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной  деятельности Вооруженные Силы  Российской Федерации, другие  войска, воинские формирования и  органы;

      3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

      4) объектами организаций федеральной  службы безопасности;

      5) объектами организаций федеральных  органов государственной охраны;

      6) объектами использования атомной  энергии, пунктами хранения ядерных  материалов и радиоактивных веществ;

      7) объектами, в соответствии с  видами деятельности которых  созданы закрытые административно-территориальные  образования;

      8) объектами учреждений и органов  Федеральной службы исполнения  наказаний;

      9) воинскими и гражданскими захоронениями;

      10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

      Ограничиваются  в обороте находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  следующие земельные участки(п.5 ст.17 ЗК РФ):

      1) в пределах особо охраняемых  природных территорий, не указанные  в п. 4 ст.27;

      2) из состава земель лесного  фонда;