Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей

                              

 
 
СОДЕРЖАНИЕ:

 
Введение

1. понятие государственной регистрации
2. объекты прав, подлежащие государственной регистрации
3. основания для отказа в государственной регистрации Заключение

Список использованной литературы

 

 

 
 
 
ВВЕДЕНИЕ

      До  введения в действие Гражданского кодекса РФ и принятия в соответствии с ним Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года регистрация прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При этом первоначально в законодательстве проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (ныне признана недействующей) установил, что право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Позднее Законом РСФСР от 23 декабря 1992 года « О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного Подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» было установлено, что договор купли-продажи земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

    Указом  Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы в  России» было предусмотрено правило о регистрации не договоров, а документов (хотя договор тоже документ), удостоверяющих право на землю (в том числе и выданных на основе договора купли-продажи участка). Согласно Указу документы, подтверждающие право на землю (то есть свидетельства на право собственности на землю, государственные акты на право пользования

 

    

            землей), выданные после вступления в   силу   Указа,   без   регистрации   в

районном (городском) комитете по земельным ресурсам и  землеустройству,

являются не действительными. Специальные правила, связанные с

 регистрацией  документов о правах на земельные  участки, были 

предусмотрены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года «О

государственном земельном кадастре и регистрации  документов о правах на

недвижимость», а также некоторыми другими указами Президента РФ.

      Новый ГК РФ и Закон о регистрации  прав на недвижимое имущество (далее - Закон) упорядочили законодательство в этой области, установив порядок  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

      Гражданский кодекс РФ закрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается  в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход  и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации, а Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального Закона.

      Настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание основ правового регулирования рынка недвижимости в России и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вышеуказанный Закон имеет целью

 

       

создание единой системы государственной регистрации прав на

недвижимое  имущество и сделок с ним.

 
 
 
 
Понятие государственной  регистрации

  Законодательство  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Субъекты РФ принимают нормативно правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию.

    Необходимость проведения государственной регистрации  впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Она преследовала несколько целей:

а) придать предельную открытость правам на недвижимое имущество, а 
также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль над совершением сделок с недвижимым 
имуществом (переход прав на нее) и тем самым защитить права и законные 
интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;

в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на 
всей территории России.

 Можно назвать ряд отличительных параметров регистрации: во-первых, это акт, имеющий  юридическое значение, следовательно, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями статьи 164, 219, 223, 433, 551, 558 ГК РФ и другие;

    во - вторых, это акт признания и  подтверждения государством возникновения     или     прекращения     прав     на     недвижимость.     Этим

 

     

подчеркивается  публичный характер государственной  регистрации. С одной стороны, государство  в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем -учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой -государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

     в - третьих, государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом случаи прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является.

      Так, в соответствии со статьями 110 и 111 Земельного кодекса РСФСР и постановлением Правительства Российской Федерации  от 25 июля 1992 г. «О введении государственного Земельного кодекса в РФ» в  Российской Федерации проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает.

Объекты прав, подлежащие государственной  регистрации

      Согласно  статье 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

• право собственности;
• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
 

 
 

• Право пожизненного наследуемого владения;
• право постоянного пользования;
• ипотека;
• сервитут,

      - и иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК 
РФ), и другими законами.

Однако  этот перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ:

• об аренде;
• о доверительном управлении и другие,

а также  Закона «О государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с ним» и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество. Соответственно все они подлежат государственной регистрации.

      Исключения  из общего правила об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки. Так, не подлежат государственной регистрации сами договоры, права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (глава 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (статья 651 ГК РФ).

      Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон  предусматривают две основные формы  государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общему правилу  эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения, прав на недвижимость.

Например: договор продажи недвижимости государственной  регистрации не подлежит и считается  заключенным с момента его  подписания (статья 550 ГК РФ). Государственной  регистрации подлежит лишь переход  права собственности по договору (статья 551 ГК РФ).

 

                                       
Однако в отдельных случаях, когда  требуется осуществить

государственный контроль, как за самой сделкой, так  и за переходом прав за ней, законом  предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.

Основания для отказа в государственной  регистрации

      При регистрации могут быть допущены технические ошибки, которые подлежат исправлению. Если исправление такой  ошибки может причинить вред или  нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, поскольку они полагались на эти сведения, то оно производится по решению суда, арбитражного суда. В случае исправления регистрационной записи право на недвижимое имущество в любом случае возникает с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).

      Подача  заявления не является решающим основанием для государственной регистрации  прав. Государственная регистрация  может быть приостановлена или в  ней может быть отказано в установленных  законом случаях (статья 19 Закона).

Отказ в регистрации  возможен в случаях, если:

• с заявлением о регистрации обратилось лицо; документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на землю признан недействительным с момента его издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный земельный участок;
 

 

- лицо, которое имеет ограниченные

определенными условиями права, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ о праве на земельный участок 
свидетельствует об отсутствии прав у заявителя на этот участок.