Исторически еэтапы и условия развития земельных отношений

В этой связи неубедителен аргумент о том, будто право частной  собственности на землю дает гарантию того, что по воле органов государственной  власти земля у собственников  не будет отнята или права его  не будут ущемлены, а право частного владения такой гарантии не дает. Хотя передача земли в постоянную собственность, может быть, и создает более  надежные стимулы к долгосрочному  инвестированию, однако роль рынков купли-продажи  земли в более эффективном  распределении земель и реализации земельной собственности все  же является ограниченной в силу следующих  обстоятельств.

Во-первых, рынки купли-продажи  земли, как правило, связаны с  более высокими трансакционными издержками, чем арендные рынки.

Во-вторых, приобретение земли  путем ее покупки требует значительных наличных средств, которых наверняка  может не оказаться у домохозяйств, получающих доход только от сельскохозяйственного  производства (более того, проблема обостряется в связи с отсутствием  возможности получения долгосрочного  ипотечного кредита для покупки  участка).

В-третьих, результаты деятельности рынка купли-продажи земли в  большей степени, чем арендного  рынка, зависят от работы других рынков, особенно рынков сбыта и кредитных  рынков10. Там, где кредитные и  страховые рынки несовершенны, предложение  на рынках земли может обеспечиваться главным образом за счет принудительной продажи недвижимости в обеспечение  исполнения обязательств.

Таким образом, учитывая тот  факт, что низкий уровень доходов, недостаток материальных средств и  несовершенство кредитного рынка в  России служат серьезным препятствием для получения крестьянами доступа  к земле, излишний акцент на рынках купли-продажи по сравнению с  арендными рынками является неоправданным, тем более было бы неразумно полагаться на рынки купли-продажи как на главное средство формирования земельной  собственности. В этой связи арендные отношения следует рассматривать не только как существенный фактор роста производительности, а во многих случаях и повышения жизненного уровня, но и как источник формирования эффективной системы земельной собственности в России.

Заключение

         В  развитом рыночном хозяйстве  земля является предметом купли  и продажи. Однако невозделанная  земля не имеет стоимости, но  цену имеет. Что же лежит  в основе" цены земли?" Земля  продается как носительница дохода. Продается ее способность приносить  ренту своему владельцу. Поэтому  цена земли есть капитализированная  рента. При продаже участка  его собственник заботится о  том, чтобы не потерять рентный  доход. Он соглашается продать  землю за такую сумму, которая  будучи положена в банк или  в ценные бумаги, принесет ему  доход, равный ренте. Покупатель  земли, прежде чем стать ее  собственником, тоже сравнивает  приносимую участком ренту с  процентом, который он может  получить, если деньги положит  в банк. У каждой стороны свой  расчет. Сравнение с банковским  доходом происходит потому, что  это наиболее гарантированное  и спокойное помещение своего  капитала, своей собственности.