Особенности аренды земель

В Земельном Кодексе так  же отмечается положение иностранных  лиц и лиц без гражданства. Согласно  ст. 22 ЗК РФ указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендатор обладает широким  кругом прав, таких как:

1. заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения (ст. 6834 ГК РФ);
2. предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается;
3. расторгнуть договор аренды в судебном порядке;
4. требовать от арендатора соблюдения правил пользования земельным участком и /или постройками,находящимися на этом участке;
5. требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду;
6. требовать от арендатора освобождения земельного участка по истечении срока аренды.

Но при этом, арендатор  обязан: 
1.  использовать сданный ему по договору 
аренды участок  по назначению; 
2.   соблюдать правила пользования земельным участком; 
3.   беспрепятственно допускать арендодателя на земельный участок и постройки,находящиеся на этом участке, с целью проверки  использования и состояния имущества; 
4.  нести материальную ответственность за состояние участка и зданий,построек на нём; 
5.  своевременно оплачивать счета.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.

Указанные права и обязанности арендодателя и арендатора являются общими; стороны  по своему желанию могут предусмотреть  в договоре аренды и другие условия.

Арендодатель - это собственник  имущества, обладающий правом сдачи  имущества в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендодателем также признается лицо, управомоченное законом или  собственником сдавать имущество  в аренду (например, аренда объектов государственной или муниципальной  собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия  и учреждения, за которыми имущество  закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В данном договоре могут участвовать  специально уполномоченные органы.

 

Но при этом важно учитывать,что  арендодатель обладает как правами,так  и обязанностями, в которые входит:

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. За свой счет подготовить имущество к передаче, включая составление передаточного акта.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 
5. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

 

1. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

 

2. непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

 

3. потребовать досрочного расторжения договора.

 

4. Передать Арендатору имущество в  срок (сроки):, по передаточному акту.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда  арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре в  разумные сроки в тех случаях,  когда в соответствии с законом,  иными правовыми актами или  договором производство капитального  ремонта является обязанностью  арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии спунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса.

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.⁴

 

 

Форма и регистрация  договора аренды земельных участков.

Форма договора аренды земельного участка является важным условием его заключения. Договор аренды земли оформляется в письменном виде, единым документом, который подписывают обе стороны (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Нарушение простой письменной формы  при заключении договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. ⁵

Согласно ч.2 ст.651 ГК РФ договор арены земельного участка, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента государственной регистрации договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного участка, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом. 

При оформлении договора аренды земельного участка важно выделить и соблюсти все существенные и дополнительные условия. К существенным условиям относится  предмет договора, т.е. сам замельный  участок или земельная доля.

Договор аренды земельного участка, должен содержать  все данные, необходимые для идентификации  соответствующего участка:

1. местонахождение,
2. площадь,
3. кадастровый паспорт земельного участка,
4. описание земельного участка и т.п.

К дополнительным условиям договора аренды земельного участка  относят срок договора аренды,арендную плату, порядок,условия и срок внесения арендной платы(за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земли).

Срок договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка  может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т. е. на неопределенный срок. Законом могут быть установлены  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли  или для аренды отдельных видов  земельных участков. Так, согласно п.7 ст.22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Арендная плата по договору аренды земельного участка.

 Порядок определения  размера арендной платы, порядок,  условия и сроки внесения арендной  платы за земли, находящиеся  в собственности РФ, субъектов  РФ или муниципальной собственности,  устанавливаются соответственно  Правительством РФ, органом государственной  власти субъекта РФ или органом  местного самоуправления.

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ для целей исчисления налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией. Это общее правило, и при аренде земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие налогоплательщику на праве собственности, вопросов с отнесением арендной платы к прочим расходам не возникает.

Если  же организация берет в аренду земельный участок под застройку, то для целей налогового учета арендная плата за землю относится к прочим расходам не в полной сумме. Расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость основного средства пропорционально доле занимаемой площади участка⁶. Такое мнение неоднократно высказывало Минестерство Финансов РФ, аргументируя тем, что согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, и поэтому арендная плата за участок во время его застройки должна включаться в первоначальную стоимость объекта основных средств и в дальнейшем списываться уже через амортизацию. Согласились с Минфином и судьи ФАС СЗО⁷.

Не  стоит забывать так же про налог  на добавленную стоимость. Если арендодателем земельного участка выступает организация – плательщик НДС, то арендатор в обычном порядке получит счет-фактуру, зарегистрирует ее в книге покупок и при соблюдении всех условий примет НДС к вычету.

Если арендуемый земельный участок  находится в государственной  или муниципальной собственности, то при предоставлении в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления арендаторы указанного имущества признаются налоговыми агентами (п. 3 ст. 161 НК РФ). Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Арендная плата за право пользования земельным участком, взимаемая уполномоченными на это органами, освобождается от обложения налогом на добавленную стоимость на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ⁸.

Важно обратить внимание на то,что освобождение от обложения НДС в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ применяется только в отношении арендной платы за пользование земельными участками, взимаемой органами государственной власти, органами местного самоуправления и другими уполномоченными органами. Если организация сдает земельный участок в субаренду, то это будет являться операцией по предоставлению платных услуг третьим лицам, которая облагается НДС в общеустановленном порядке, так как в данном случае организация не является уполномоченным органом.

Расходы на приобретение права на заключение договора аренды

Право на заключение договора аренды земельного участка, приобретается в результате торгов (конкурсов, аукционов). Расходы  на приобретение такого права принимаются  для целей налогообложения (п. 2 ст. 264.1 НК РФ) при условии заключения договора аренды.

В отличие от расходов на приобретение земельных участков в собственность, данные расходы признаются при аренде земельных участков, находящихся  не только в государственной и  муниципальной, но и в частной  собственности. Кроме того, нет ограничения  по дате заключения договора, а также  признание расходов не ставится в  зависимость от вида строительства, которое будет осуществляться (капитальное  или жилищное).

Договор аренды земельного участка содержит приложения,такие как:

• Описание земельного участка- приложение к договору, предназначенное для подробной характеристики предмета договора. В описании земельного участка указываются сведения о его наименовании, назначении в соответствии с правоустанавливающими документами, кадастровом номере, общей площади, меторасположении, кадастровой стоимости и т.д. В одном приложении может описываться несколько земельных участков. Описание - это официальный документ, имеющий юридическую силу и являющийся неотъемлемой частью договора;
• График арендных платежей- в графике стороны определяют периоды оплаты, даты внесения арендной платы, размеры платы и т.д. График является неотъемлемой частью договора, которым должен руководствоваться арендатор при исполнении своих обязательств по договору. График применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; суммы платежей и условия их выплат определяются индивидуально в каждом конкретном случае;
• Свидетельство о государственной регистрации права- документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр;
• Кадастровый паспорт здания – это результат технической инвентаризации и технического учета таких объектов недвижимости, как здания, сооружения, помещения, квартиры. Данный документ содержит описание технических характеристик объекта недвижимости (площадь, этажность, наличие коммуникаций, материалы несущих конструкций и перекрытий, данные о дате постройки, техническую стоимость объекта и т.д.). Неотъемлемыми приложениями кадастрового паспорта являются планировки внутренних помещений. Кадастровый паспорт - срочный документ. Для объектов нежилого фонда кадастровый паспорт действует пять лет, для квартир - один год. Так же как и кадастровый паспорт земельного участка, данный документ необходимо обновлять при намерении распорядиться недвижимостью, а также в случаях изменения внутренних планировок (перепланировка), коммуникаций (переустройство) или внешних границ объекта (реконструкция).;
• Кадастровый паспорт земельного участка - Если объектом сделки является земельный участок или здания, сооружения и помещения (т.к. они прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению), то в договоре должен содержаться кадастровый номер и адрес земельного участка.Эти данные содержатся в кадастровом паспорте земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка.Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.