Особенности аренды земель

Критерием отнесения поселения  к категории городских или  сельских поселений является численность  населения. Городскими признаются наиболее крупные поселения. Сельскими поселениями  – поселения, имеющие сравнительно небольшое число жителей: от 5 тыс. чел.

Классификация городских  и сельских поселений определяется и в законодательстве об административно-территориальном  устройстве. Из содержания ст. 73 и 76 Конституции  РФ следует, что территориальное (административно-территориальное) устройство субъектов Федерации  относится к ведению самих  субъектов Федерации. В этой сфере  они осуществляют собственное правовое регулирование путем принятия законов  субъекта Федерации.

В состав земель населенных пунктов в соответствии со ст. 85 ГК РФ могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам, для каждой из которых должен быть предусмотрен свой правовой режим использования и охраны земельных участков: жилым (предназначенным для застройки жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения; индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, среднеэтажной смешанной, многоэтажной жилой застройки); общественно-деловым (для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно- бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами); производственным (для застройки промышленными, коммунально-складскими, производственно-бытовыми, иными производственными объектами); инженерных и транспортных инфраструктур (для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры); рекреационным (запятым городскими лесами и садами, скверами, парками, прудами, озерами, водохранилищами, предназначенным для отдыха граждан и туризма); сельскохозяйственного использования (занятым пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемыми в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки); специального назначения (для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых и производственных отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с назначением других территориальных зон поселений), военных объектов (занимающих территории, имеющие специальный режим использования и охраны, обусловленный требованиями обеспечения государственной и военной тайны, нужд обороны, безопасности и территориальной целостности страны) и иным территориальным зонам (могут появляться по мере развития поселений, градостроительства и наращивания научно-технического прогресса).

Согласно ст. 2 и 3 ЗК земельное  законодательство регулирует отношения  по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории; нормы земельного права, содержащиеся в законах и других актах, должны соответствовать ЗК.

В Градостроительном Кодексе  уточнено понятие законодательства о градостроительной деятельности: оно регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, т.е. градостроительные отношения.

Таким образом, в случаях  разночтения ЗК и ГрК применительно  к земельным отношениям верховенство получают требования ЗК, а применительно  к градостроительным отношениям — требования ГрК.

Земельные участки, находящиеся в собственности города, могут быть предоставлены в аренду физическим и юридическим лицам в соответствии с настоящим Законом и иными правовыми актами города при условии соблюдения требований и ограничений к использованию этих земельных участков.

Договор аренды заключается без  проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды при предоставлении земельных  участков: 
а) занятых капитальными зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации) собственникам таких зданий, строений, сооружений. Площадь и границы земельных участков при отсутствии сведений о них в государственном земельном кадастре города или изменении установленного разрешенного использования этих земельных участков устанавливаются на основании проектов градостроительного межевания территории, разрабатываемых на территорию не менее квартала или его планировочно обособленной части в порядке, устанавливаемом Правительством определенного города; 
б) для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти Российской Федерации, выполнением городом определённых функций; 
г) при создании особо социально значимых объектов; 
д) для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, выбор и формирование которого осуществлялись по инициативе и за счет инвестора.

В решении о предоставлении земельного участка на условиях аренды должен быть указан срок, в течение которого арендатор обязан представить в  орган по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним все необходимые для  регистрации договора аренды документы. Нарушение этого срока по вине арендатора является основанием для  отмены решения о предоставлении земельного участка на условиях аренды.

Земельные участки, на которых  расположены не являющиеся капитальными строения, сооружения, передаются исключительно  в аренду на срок не более 5 лет.

Что касается Москвы, то договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лет. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон. Правительство Москвы имеет право по особо значимым для города объектам принимать решение о предоставлении земельных участков в аренду на срок до 99 лет. 
При оформлении прав аренды на находящиеся в собственности города Москвы неделимые земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями существуют особенности.

В соответствии с положениями  ст. 20 Закона г. Москвы № 27, использование  земель, находящихся в собственности  города Москвы, является платным, исключая случаи, установленные федеральными законами и законами города Москвы. Собственники земельных участков в  городе Москве уплачивают земельный  налог в соответствии с федеральным  законодательством и законами города Москвы. Формами платы за использование  земель, находящихся в собственности  города Москвы, являются земельный  налог и арендная плата за землю. Объектом для исчисления земельного налога и арендной платы за землю  являются земельные участки, права  на которые оформлены в установленном  порядке, а также иные земельные  участки в случаях, установленных  настоящим Законом. Учетным документом, содержащим основные сведения о земельном  участке, является учтенный в государственном  земельном кадастре план границ земельного участка.

В соответствии с Постановлением правительства Москвы от 27 июля 2004 года № 522 –ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся  в государственной собственности  на территории города Москвы, и утверждении  методики расчета размера платы  за право на заключение договора аренды земельного участка» Правительство  Москвы утвердило Методику расчета  размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка  в городе Москве для проведения расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы в случаях проведения строительства (реконструкции) объектов нежилого назначения по инвестиционным контрактам, заключения договоров краткосрочной  аренды земельных участков под строительство (размещение) объектов, совершения сделок ипотеки с правами аренды земельных участков, определения упущенной выгоды города за самовольное занятие земель, определения размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка, не предназначенного для проведения строительства (реконструкции).

Иные земельные  участки.

Под иными земельными участками  понимаются:

1. земли промышленности и иного специального положения;
2. Земли на которых располагаются природоохранные комплексы;
3. Земли лесного фонда;
4. Земли водного фонда;
5. Земли запаса.

1)Земли промышленного и иного специального положения представляют собой участки земли,которые  располагаются за чертой поселений и используемы или предназначены для эксплуатации различных объектов промышленности и/или обеспечения осуществления деятельности организаций. Таким образом, к земельным участкам промышленного назначения относятся те, что используются или предназначаются для размещения административных и производственных строений, зданий, сооружений и различных сопутствующих объектов для их обслуживания с целью эксплуатации данных объектов промышленности и/или обеспечения полноценной деятельности организации. Земли промышленного назначения – это также те земельные участки, которые предоставляются организациям нефтегазовой и горнодобывающей промышленности для разработки полезных ископаемых. 

2)Земли на которых распологаются  природоохранные комплексы изъяты  полностью из хозяйственного  использования особо охраняемые  природные комплексы и объекты  (земля, вода, недра, растительный  и животный мир), имеющие природоохранное,  научное, эколого-просветительское  значение как образцы естественной  природной среды, типичные или  редкие ландшафты, места сохранения  генетического фонда растительного  и животного мира. Они имеют  целью сохранение и изучение  естественного хода природных  процессов и явлений, генетического  фонда растительного и животного  мира, отдельных видов и сообществ  растений и животных, типичных  и уникальных экологических систем.

Земля, воды, недра государственных  природных заповедников со всеми  находящимися в их пределах объектами  растительного и животного мира, историко-культурными и другими  объектами недвижимости полностью и безвозмездно предоставляются заповедникам в бессрочное (постоянное) пользование.

Имущество государственных природных  заповедников является федеральной  собственностью. Изъятие земельных  и водных участков, приватизация и  передача в аренду или залог земель и других природных  ресурсов заповедников, а также приватизация расположенных на их землях объектов недвижимости (в том числе жилых домов и квартир, зданий, сооружений) запрещается.

3)  К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Лесные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование. Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в аренду, безвозмездное срочное пользование – гражданам.

4)  К землям водного фонда относятся земли:

-покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

- занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.

  Порядок использования  и охраны земель водного фонда  определяется ЗК и водным законодательством.  Продажа, залог и совершение  других сделок, которые могут  повлечь отчуждение водных объектов, не допускаются. 
Ст. 23 Водного кодекса РФ предусмотрено, что участниками водных отношений являются РФ, ее субъекты, муниципальные образования и водопользователи. Водопользователями могут быть граждане и юридические лица. Водопользователь — гражданин может использовать водные объекты для собственных нужд либо для осуществления предпринимательской деятельности. Для собственных нужд водопользователь-гражданин вправе свободно использовать водные объекты, если иное не предусмотрено Водным кодексом РФ. Водопользователь – юридическое лицо вправе использовать водный объект только после получения лицензии на водопользование, если иное не установлено Водным кодексом РФ.

Лица, не являющиеся собственниками водных объектов, могут иметь следующие  права на водные объекты: 
– право долгосрочного пользования; 
– право краткосрочного пользования; 
— право ограниченного пользования (водный сервитут). 

6. Под землями запаса понимаются все земли, которые оказались вне сферы пользования и наличия чьих-либо прав на них (права собственности, аренды и т.п.). Так, к землям запаса относятся земельные участки, право собственности, владения и пользования которыми прекращено по основаниям, предусмотренным законом (ст. 96 Земельным Кодексом РФ). Эти земли принадлежат на праве государственной и муниципальной собственности.