Особенности аренды земель

Так же к договору аренды земельного участка прилагаются  сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости -официальный документ, имеющий юридическую силу и являющийся неотъемлемой частью договора. В акте приема-передачи недвижимости описываются условия перехода недвижимости от одной стороны к другой. Согласно ГК РФ, при любой передаче недвижимости стороны подписывают передаточный акт (акт приема-передачи), в котором описывается фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы. Например, в договорах аренды это поможет избежать разногласий с арендодателем и сбережет средства арендатора, так как устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию, осуществляется за счет арендодателя. Акт приема-передачи недвижимости с детальным описанием всех недостатков будет играть важную роль и при возврате арендованного имущества по истечении срока аренды, поскольку позволит зафиксировать состояние имущества, в котором оно было получено. В акте возможно описание, какое именно имущество находится в помещении, в каком оно состоянии и в каком количестве. Также в акте может указываться перечень документов, передающихся вместе с недвижимостью. Акт имеет определенную стандартную форму и применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; количество экземпляров акта и количество передаваемых объектов недвижимости и их характеристики определяются индивидуально в каждом конкретном случае.
• Дополнительное соглашение - часто после заключения какого-либо договора, в момент его действия и исполнения возникают определенные обстоятельства, в соответствии с которыми отдельные пункты такого договора необходимо отменить, изменить или добавить новые условия договора. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение к договору – это тот же самый договор, его подписание возможно и законно при обоюдном согласии обеих сторон по договору. Дополнительное соглашение к договору, изменяет или расторгает основной договор. Все новые, установленные дополнительным соглашениям условия, отменяют и делают недействительными предыдущие условия, установленные в договоре. В связи с чем, дополнительное соглашение к договору, является частью основного договора, причем неотъемлемой частью. Являясь частью основного договора, дополнительное соглашение к договору должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым к основному договору. При заключении дополнительного соглашения к договору, применяются правила используемые при заключении основного договора. В дополнительном соглашении к договору должны быть указаны место и время заключения, а также стороны дополнительного соглашения к договору. Следует отметить, что условия дополнительного соглашения вступают в силу с момента заключения дополнительного соглашения к договору (если иное не предусмотрено законом или договором). Необходимо указывать частью какого договора является дополнительное соглашение, а также все те условия, по которым должны быть достигнуты соглашения.При заключении дополнительного соглашения к договору, следует учитывать, что дополнительное соглашение совершается в той же форме, что и основной договор ст.452 ГК РФ. Так как большинство сделок с недвижимостью требуют государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к договору также требует государственной регистрации.Таким образом, дополнительное соглашение – это документ, изменяющий или расторгающий основной договор, который подписывается при обоюдном согласии обеих сторон.
• Протокол разногласий – это документ, в котором стороны фиксируют свои разногласия по условиям заключаемого договора. Протокол разногласий можно составить как после заключения договора (тогда его условия принимаются в том же порядке, как и условия самого договора), так и на стадии разработки проекта договора.Существование такого дополнения означает всего лишь существование некоторых разногласий в отдельных вопросах. Именно эти спорные вопросы и фиксируются протоколом разногласий. Обычно такой протокол составляется в форме таблицы, содержащей несогласованные сторонами пункты договора и редакции этих пунктов, предложенные как одной, так и другой стороной. Протокол разногласий является полноценной частью договора, а его условия имеют такую же силу, как и условия самого договора.Протокол разногласий должен быть подписан, скреплен печатями и приложен к договору. В противном случае подписанный договор не может считаться действительным. В самом договоре о существовании протокола разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом разногласий № … от ... число…месяц…год». Сторона, составившая протокол разногласий, предоставляет его вместе с подготовленным и подписанным договором для подписания другой стороне. Если другая сторона принимает протокол разногласий, то протокол разногласий включается в договор как дополнительное условие. В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе отказаться от подписания договора. Либо отказаться от протокола разногласий и принять условия договора к подписанию, либо составить протокол согласования разногласий.
• Протокол согласования разногласий – в  случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе составить протокол согласования разногласий. Помимо сведений, содержащихся в протоколе разногласий, данный документ определяет или новую, согласованную редакцию спорных пунктов договора, или указание на то, что спорные пункты договора приняты в редакции той или иной стороны. При этом в протоколе разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом согласования разногласий № … от ... число…месяц…год».

Государственная регистрация.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ. При этом договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 264.1 НК РФ одним из оснований признания расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка является фактическое заключение договора аренды. При этом расходы относительно участка, подлежащего государственной регистрации, подлежат включению в состав прочих с момента документально подтвержденного факта подачи договора аренды на государственную регистрацию (пп. 2 п. 3 и п. 4 ст. 264.1 НК РФ). В целях ст. 264.1 НК РФ под таким подтверждением понимается расписка в получении соответствующих документов органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2 ст. 264.1 НК РФ если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством РФ не подлежит государственной регистрации (а это относится к договорам, заключенным на срок менее года, – п. 2 ст. 26 ЗК РФ), то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются равномерно в течение срока действия этого договора аренды.

Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  содержит:

• данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства)
• описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой
• вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право)
• основание приобретенного права, т.е. указание на тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.)
• ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи

Глава II

Особенности аренды в зависимости от категории  земель

Земли сельского  хозяйства

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, в том  числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, организациям для осуществления  сельскохозяйственной деятельности.

Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные  для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее  время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного  производства.

В составе сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, виноградниками и другими землями, используемые в растениеводстве. Составными частями несельскохозяйственных угодий признаются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К несельскохозяйственным угольям относятся земли, зананятые древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд и предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных; антропогенных и техногенных явлений, и замкнутыми водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель.

Участки, относящиеся к  землям сельскохозяйственного назначения, в том числе участки, находящиеся  в долевой собственности, могут  быть переданы в аренду только после постановки их на государственный кадастровый учет. 
 
В случае передачи в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, договор заключается с собственниками или с лицом, действующим по доверенностям, выданным ему всеми участниками долевой собственности и удостоверенным должностным лицом местного административного органа либо нотариусом.

Минимальный срок аренды участка  сельскохозяйственных земель определяется законом субъекта Российской Федерации  в зависимости от разрешения на использование  передаваемых в аренду сельскохозяйственных угодий. В договоре земельного участка  сельхозназначения допускается передача арендованного земельного участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до истечения этого срока, при условии уплаты арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей.

Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в пользовании у  одного арендатора, не ограничена.

Положительное или отрицательное  решение о предоставлении земельного участка в собственность принимается  в течение 30 дней с момента подачи арендатором письменного заявления  в исполнительный орган государственной  власти субъекта РФ или местный административный орган, наделенный правом предоставления земельных участков в пределах своих  полномочий. 
 
Приобретение сельскохозяйственными организациями и гражданами, занимающимися ведением крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки, находящиеся у них на праве бессрочного постоянного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется по цене, установленной законодательством субъекта Российской Федерации в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.

В соответствии с законодательством  РФ субъектом арендных отношений  выступают и органы муниципальной  власти, деятельность которой регулируется Федеральным законом от 6 октября 2003 г., № 131-ФЗ «Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации». Являясь  собственником, администрация муниципального образования вправе передавать а установленном законом порядке земельные участки путем заключения договора аренды. 

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры  и местоположение которых не соответствуют  требованиям, установленным настоящей  статьей.    

 Не допускается выдел земельного  участка в счет доли (долей)  в праве общей собственности  на земельный участок из состава  искусственно орошаемых сельскохозяйственных  угодий, если размер выделяемого  в натуре (на местности) земельного  участка меньше устанавливаемого  субъектами Российской Федерации  в соответствии с требованиями  законодательства Российской Федерации  о землеустройстве предельного  минимального размера земельного  участка для мелиорированных  земель. 

В аренду могут быть переданы прошедшие  государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения, в том числе земельные  участки, находящиеся в долевой  собственности.    

  В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.    

  Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.    

 Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  настоящим Федеральным законом  предельный срок, считается заключенным  на срок, равный предельному сроку.         

  Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.   

Населенные пункты

при разработке нормативных  правовых актов в сфере земельных  отношений необходимо руководствоваться, прежде всего, спецификой земель, в  отношении которых устанавливается  правовое регулирование. В тоже время  накопление правовых норм в отношении  даже отдельных категорий земель говорит о существовании определенного  порядка использования земельных  участков в их рамках.

Собственники зданий, строений, сооружений, помимо того, что они  имеют право на выкуп земельного участка, на котором расположены  данные объекты недвижимости, имеют  также исключительное право на приобретение данных участков в аренду.

При этом, выбор права, на котором будут оформляться права на земельный участок(собственность или аренда) принадлежит (за рядом исключения) собственнику расположенных на участке зданий, строений, сооружений, а не городу. 

К правовому режиму земель населенных пунктов применимы общие  положения о праве собственности  и иных правах на землю, об управлении землями поселений, ответственности. Но в осуществление прав на земли  населенных пунктов, в объеме и характере  компетенции органов управления имеется специфика.

Для правового режима земель населенных характерно единство правового регулирования  использования этих земель и зданий, строений и сооружений, которые находятся  на них и прочно с ними связаны.

До недавнего времени  подобный подход сохранялся в земельном  законодательстве. Согласно новому градостроительному и земельному законодательству должен обеспечиваться комплексный подход в регулировании градостроительной  деятельности и соблюдаться принцип  единства судьбы земельного участка  и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Порядок установления черты  городских и сельских поселений  определен с ст. 84 ЗК РФ и детально урегулирован в градостроительном  законодательстве. Состав территорий городских и сельских поселений, согласно п. 2 ст. 38 ГсК РФ, определяется на основе черты городского и сельского  поселений, которая изменяется в  порядке предусмотренном законодательством  о градостроительстве и земельным  законодательством.