Правовое регулирование сделок с земельными участками

     Необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку. Отсюда нельзя считать действительными сделки, совершенные гражданином в состоянии, когда он не сознавал окружающей его обстановки, не отдавал отчета в совершаемых действиях и не мог руководить ими (ст.177 ГК РФ). Причина таких состояний может быть самой разной: от заболевания и алкогольного (наркотического) опьянения до состояния сильного душевного волнения, вызванного какими-либо событиями либо действиями. Эта статья охватывает все те возможные ситуации, которые не подпадают под эти две типичные, повторяющиеся, но в которых лицо, совершающее сделку, может оказаться вследствие собственной неосторожности, самонадеянности, в результате несчастного случая либо даже вследствие виновных действий других лиц. Оно может оказаться в таком состоянии, переоценив возможности своего организма и особенности его реакции на различные виды лекарственных средств, после полученной травмы, в результате психического (гипноз) либо физического (отравление) воздействия другого лица.

     Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Однако заблуждение может относиться к различным обстоятельствам. Например, участник может иметь неправильное представлением о действительных мотивах продажи земельного участка (не желание переехать в другую местность, а плохие отношения с соседями, антиобщественное поведение соседей, технические недостатки, создающие неудобства для пользования данным земельным участком т.д.).  Перечень оснований для признания сделки недействительной носит исчерпывающий характер. Основным последствием признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, является двусторонняя реституция: каждая из сторон обязана возвратить другой в натуре все полученное по сделке, либо, если возвращение в натуре невозможно, - возместить его стоимость в деньгах.

     Недействительность  сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).  Тяжелая болезнь, банкротство, увольнение с работы и т.п. причины заставляют быть менее разборчивым в выборе покупателей, продавцов, кредиторов и т.д. Вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной. Обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки. Такие сделки, например, совершали вынужденные переселенцы и беженцы, продававшие принадлежавшие им квартиры (дома) за цену, едва покрывавшую расходы на переезд к новому месту жительства. Вторым обязательным условием такой сделки является недобросовестное поведение другой стороны: зная о стечении тяжелых обстоятельств, она умышленно совершает сделку на крайне невыгодных для этой стороны условиях. Кабальные сделки могут совершаться как в отношении граждан, так и в отношении юридических лиц. Характер сделок, предопределяет и их последствия. Поскольку имеется сторона, действовавшая противоправно, и сторона потерпевшая, то важное значение приобретают меры штрафного характера, меры ответственности, применяемые к нарушителю за совершение таких действий.

     Недействительной  может и часть сделки с земельным  участком, что при этом  не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

     Гражданский кодекс Российской Федерации  установил  специальные сроки исковой давности для признания недействительными сделок и применения последствий их недействительности. Для ничтожных сделок срок, в течение которого может быть предъявлен иск о применении последствий их недействительности (10 лет с начала ее исполнения), значительно превышает общий срок исковой давности. Учитывая возможности доказывания таких исков по одним объективным показаниям, такое намерение представляется вполне реальным.

     Для оспоримых сделок избран другой подход. Иск о признании их недействительными  нужно предъявлять в иные сроки. Срок исковой давности здесь втрое короче общего срока. В течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной, он должен решить вопрос о судебной защите своего права. Причина такого решения заключается в согласовании принципов обеспечения восстановления нарушенных гражданских прав и судебной защиты с принципом свободы договора, предоставляющего самим сторонам возможность не придавать значения допущенным нарушениям. Возможность признания оспоримой сделки недействительной не должна в течение длительного времени быть угрозой для совершения новых сделок, связанных с данной сделкой. Год - достаточный срок для того, чтобы потерпевший мог предъявить иск о защите своего права.

     Земельное законодательство не содержит детального регулирования всех возможных  сделок с землей. Подробно урегулированы  ипотека (ФЗ «Об ипотеке»), а также купля-продажа и аренда земель (Земельным кодексом РФ). В отношении иных сделок применяются нормы гражданского права, а при нарушении земельных отношений нормы административного и уголовного права.  

3. Форма совершения  сделок с землей.

     Воля  участников сделки, отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.

     Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов.

     Сделка  может быть совершена устно, путем  словесного выражения воли. При таком  выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

     Сделка, которая может быть совершена  устно, считается совершенной, и  при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.

     Сделка  может быть совершена и путем  молчания, только если это предусмотрено  в законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

     Единственной  сделкой с земельными участками, заключение которой Гражданский  Кодекс РФ допускает в устной форме, является аренда на срок до одного года.

     Все остальные сделки с землей совершаются  в письменной форме. Письменной следует  признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная, должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).

     Несоблюдение  простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

     В письменной форме сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:

1. стороны сделки;
2. вид сделки;
3. предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);
4. указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка  и прочно связанного с ним недвижимого имущества:
5. указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка  правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты  др.);
6. дата передачи прав на земельный участок;
7. цена сделки;
8. обязательства сторон.

     К договору в обязательном порядке прилагается план участка с указанием границ обременений (ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.

     Сделки, совершаемые в письменной форме, могут быт простыми и нотариальными, то есть удостоверенными нотариусом по желанию сторон. Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующим требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

     С введением в действие федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. В ст.2 ч.1 данного закона говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

     Детальный порядок государственной регистрации  и основания отказа в ней установлены  федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  осуществляется территориальными органами Министерства Юстиции. Данные о совершении сделок с земельными участками вносятся в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным  законом системе записей о  правах на каждый объект недвижимого  имущества в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок с земельными участками,  начинаются только с момента государственной регистрации этой сделки.

     Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

4. Ограничения по  совершению сделок  с землей.

     В связи с тем,  что земля, как  объект недвижимого имущества имеет свои исключительные особенности, сделки с землей тоже имеют свои особенности и ограничения. Эти специфические особенности сделок с землей могут иметь как общий для всех их видов, так и частный характер, применительно к конкретным видам сделок. 

     В соответствии со ст.27 Земельного кодекса РФ к общим ограничениям по совершению сделок с землей можно отнести:

1. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1. государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);
2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;
3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
5. объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9. воинскими и гражданскими захоронениями;
10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
2. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1. в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п.4 ст.27 ЗК РФ;
2. в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
3. занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п.4 ст.27 ЗК РФ;
6. не указанные в п.4 ст.27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;
7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8. предоставленные для нужд связи;
9. занятые объектами космической инфраструктуры;
10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
13. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
14. в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
4. Указанный выше пункт не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
5. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.