Оценка стоимости недвижимости (на примере ООО СРП «Усадьба»)

      В связи с этим в последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это так же обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

      Естественно, что со стороны банков возник большой  интерес к таким операциям. И  все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

      Оценка  необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой  системы местного налогообложения  служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

      Оценщику  в своей профессиональной деятельности стоит опираться на  три федеральных  стандарта оценки, принятых в Российской Федерации. 

1. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»³
2. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»⁴
3. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету по оценке (ФСО N 3)»⁵

      Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю (рис. 2).

      Рисунок 2. Виды информации.

      Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

      Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций  функционирования экономики и рынка  недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

      Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

      На  макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;
• уровень инфляции;
• индекс деловой активности;
• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
• уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
• доверие правительству;
• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

      Основные  источники внешней информации:

      1. Программы Правительства и прогнозы.

      2. Данные государственных организаций.

      3. Исследования международных финансовых  организаций.

      4. Аналитические обзоры информационных  агентств.

      5. Электронные информационно-поисковые  системы.

      6. Периодическая экономическая печать.

      После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

      Основные  сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;
• в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;
• в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;
• первичный и вторичный рынок.

      Для комплексного информационного обеспечения  процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.
2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;
• цены и условия осуществления сделки аренды  (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
• уровень эксплуатационных затрат;
• среднерыночный уровень занятости недвижимости;
• уровень возможных прочих доходов;

4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и  строительных организаций;
• индексы цен в строительстве;
• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий,              укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
• прочая информация.

      Основные  источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ и другие).
2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров,  строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.
4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

      В разрезе внутренней информации можно  выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.

• юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.;
• в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки;
• в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение.

 

      1.2. Методы оценки  рыночной стоимости  недвижимости

        

        Выделяют три метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Метод сравнения
2. Затратный метод
3. Метод капитализации доходов.

      Основной  метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

      Сравнительный анализ продаж проводится в следующей  последовательности (рис. 3):

Рисунок 3. Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости

1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

      Важным  моментом при использовании метода САП является согласование результатов  сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

      В качестве единиц сравнения принимают  измерители, традиционно сложившиеся  на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

      К элементам сравнения относят  характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение  цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

• состав передаваемых прав собственности;
• условия финансирования сделки купли-продажи;
• условия продажи;
• время продажи;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• характер использования;
• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

2. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

      При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

      Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке. Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

• в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
• во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

      Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и  достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых  в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.