Анализ привлекательности проекта

• В условиях кризиса стоимость кредитов для большинства застройщиков достигла запретительных уровней, при этом банки являются жесткими кредиторами, требующими соблюдения определенных ограничений, и в случае, например, затягивания сроков строительства у застройщиков могут возникать сложности. Имущество, закладываемое в качестве обеспечения полученных в банке кредитов, например земельные пятна или часть квартир в строящемся доме, не может быть пущено в оборот, что также негативно сказывается на деятельности застройщика.

• Привлекая деньги дольщиков, застройщик имеет существенно меньшие ограничения по временным рамкам, к тому же дольщикам не требуется предоставлять обеспечение под вносимые средства. Продажа строящихся квартир позволяет застройщикам распределить продажи равномерно в течение всего срока строительства, снижая тем самым риск плохой конъюнктуры на рынке, что в полной мере могло бы проявиться в случае одномоментного выставления в продажу всего объема готовых квартир по окончании строительства. Таким образом, с точки зрения застройщика, деньги дольщиков являются более гибким инструментом, что позволяет этому инструменту быть более дорогим по сравнению с кредитами.

Следует отметить, что  для небольших строительных компаний банковское кредитование зачастую недоступно, что делает для них средства дольщиков  единственным источником финансирования. 

Примечание:

График 2. график изменения скидки за покупку строящегося объекта, при продажи дома 6-4 в Квартале Европейский.

Прогноз продаж квартир.

Гипотеза:

При  прогнозе продаж квартир данного проекта предлагаю учитывать стат. данные полученные при продаже дома 6-4 в Квартале Европейский, так как не смотря на то что дом имеет другой класс, продажи проходили по цене ниже рыночной. Что является основной характеристикой нашего проекта. Это отраженно на приведенном ниже графике.

График 3. Динамика изменения цен на рынке квартир 2 очереди, дома 6-4.

График 4. Динамика продаж квартир 2 очереди, дома 6-4.

Итак рассмотрим продажи дома 6-4, как видно из графика основное количество квартир было продано с 4 квартала 2007 по 3 квартал 2008 включительно, и составило 68,24% от общей площади дома. Это можно объяснить следующими причинами: в 4 квартале 2007 началось само строительство, что повысило степень уверенности покупателей; в данный момент времени был довольно высокий процент скидки, около 15%; было свободно большее количество квартир и можно было выбирать.

Также в качестве примера косвенно дающего представление  о динамике заполнения дома предлагаю  посмотреть продажи 1 очереди Квартала Европейский.

График 5. Динамика продаж квартир 1 очереди, домов 6-1-2-3.

Как  видно из графика  наибольшее количество сделок- 60,8% было заключено с 1 кв. 2006 по 4 кв. 2006 включительно. Что можно объяснить также тем, что строительство было начато с 4 кв. 2005 года, что повысило степень уверенности покупателей, было свободно большее количество квартир и можно было выбирать. 
 
 
 
 

Для оценки продаж проекта  «Батанка» сделаем  следующее предпосылки:

1.) Цена 1 кв.м.= 40 000 тыс.р.

2.) Средняя цена по городу по нашим прогнозам за 2010 г. вырастет на 2-3% и будет находится в ценовом коридоре от  48 до 52 тыс.р., следовательно скидка за покупку строящегося объекта, в среднем составит порядка 15-18%, что будет выше процентных ставок по вкладам в банках, а следовательно более выгодно для потенциальных инвесторов.

3.) Процесс строительства будет с марта 2010г. по 1 квартал 2011г.

4.) Средние площади квартир: 3-х комнатная квартира S= 49 кв.м., 2-х комнатная квартира S= 37 кв.м., 1-о комнатная квартира S= 28,5 кв.м.

Особо следует отметить тот факт что  в настоящее время на рынке  первичной недвижимости отсутствуют прямые конкуренты проекта «БАТаНки» кроме проекта «Антикризисный дом». 

На основание  выше изложенного нахожу возможным  сделать следующий прогноз:

Таблица 3. Прогноз продаж квартир дома «Батанка».*

График 6. Динамика продаж квартир в доме проекта «Батанка».

*Примечание: данный график возможен при достаточной освещенности данного проекта в СМИ, а также прогнозируемый максимум продаж в 3 кв. 2010г., объясняется как раз достижением достаточной осведомленности к этому периоду. Оценка сделана для 1-го дома.