Понятие недвижимости

 

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………….3

1. Понятие недвижимости  и ее виды……………………………………...5

2. Анализ отдельных объектов недвижимости………………………….17

3.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………………………………………………………………...32

Заключение………………………………………………………………..42

Список использованных источников……………………………………43

 

Введение

 

Деление вещей  на движимые и недвижимые, ведущее  свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов. Особенности же оборота движимости и недвижимости, как неоднократно отмечалось в литературе, обусловлены большей социально-экономической ценностью недвижимого имущества. Вследствие этого оборот недвижимых вещей в сравнении с оборотом движимого имущества традиционно регламентируется более строгими правилами. К.П. Победоносцев, отмечая указанное обстоятельство, писал о том, что «свободное обращение есть необходимое свойство движимости, которая по природе своей переменяет место в гражданском обороте. Напротив того, недвижимое, привязанное к земле, по природе своей сохраняет свое местоположение. Посему движимое есть имущество, так сказать, безъименное перед законом, тогда как недвижимость непременно носит на себе имя своего хозяина»¹.

Несмотря на значительное внимание, уделяемое рассмотрению вопросов недвижимости в классической и современной юридической литературе, до настоящего времени нет единства мнений о категории недвижимости, критериях, отграничивающих движимость от недвижимости, правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В этой связи  целью настоящей работы является рассмотрение вопросов, связанных с  определением понятия недвижимости и выявлением сущностных характеристик  данной категории объектов гражданских  прав, влияющих на особенности ее правового  режима.

Указанная цель определяет задачи исследования:

1) исследование понятия  недвижимости и её видов.

2) раскрытие понятия  природные объекты недвижимости

3) анализ процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе оборота недвижимого имущества.

Как показывает анализ современной  юридической литературы, тема «гражданско-правовой режим недвижимого имущества» является предметом внимания известных российских ученых, среди которых следует назвать имена: Скворцов О.Ю., Степанов С.А., Сергеев А.П., Красавчикова Л.О. и др.

Методологическую основу работы составляют аналитический, историко-правовой, сравнительно-правовой методы.

 

 

Понятие недвижимости и её виды

 

Вопросы установления понятия недвижимого имущества  и его признаков во все времена  остро дискутировались в научных  кругах. Такое положение объясняется, прежде всего, особой социальной значимостью  недвижимого имущества. Определить содержание понятия недвижимого имущества, установить признаки, присущие данной категории, — первоочередные задачи, требующие должного исследования и теоретического осмысления при рассмотрении любого аспекта, посвященного изучению недвижимого имущества.

Категория недвижимого  имущества на любом из этапов своего развития всегда противопоставляется категории движимого имущества. Указанное противопоставление является одной из основ гражданского оборота вещей. Разделение вещей на движимые и недвижимые большинством исследователей рассматривается в качестве важнейшего основания при их классификации.

Так, Н. Л. Дювернуа утверждал, что «во главе деления  вещей по различию их свойств, важных для конструкции гражданских  правоотношений, на отдельные категории  наше законодательство, буквально следуя французскому образцу, ставит различие вещей (имуществ) движимых и недвижимых»².

Аналогичной позиции  придерживался и В. И. Синайский, полагавший, что «среди деления вещей, или имуществ, главное место занимает и ныне бесспорно деление их: а) на недвижимые и б) движимые»³.

В отечественном  законодательстве понятие «недвижимое  имущество» пережило свои этапы становления  и развития. Как отмечает Г. Ф. Шершеневич, «термин «недвижимое имущество» явился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. установил этот термин, сгладивший различие между вотчинами и поместьями»⁴.

Кроме того, подчеркивая  особую значимость недвижимого имущества  и недопустимость его наследования несколькими наследниками (ввиду причинения особого вреда интересам государственным, подданных и самих «фамилий»), Указ Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»⁵ устанавливал, что по своему указу («чрез духовную») завещатель мог передать недвижимое имущество только одному из своих сыновей или дочери (если нет сына); движимое имущество могло быть распределено между детьми завещателя по его усмотрению. Также Указ запрещал продавать и закладывать недвижимое имущество для обеспечения стабильности его нахождения у данной «фамилии». Понятия недвижимого имущества в виде самостоятельной формулировки с установлением определенных признаков, присущих данной категории имуществ, в Указе не содержалось. Согласно же ч. 1 Указа, к недвижимым вещам относились родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки. Таким образом, понятию «недвижимое имущество» придается достаточно широкое толкование, а сам термин используется, скорее, для объединения в одну категорию вотчинного и поместного землевладения, нежели для выделения категории «недвижимое имущество» среди вещей и ее противопоставления категории «движимое имущество». В то же время все перечисленные в Указе недвижимые вещи представляют собой не что иное, как земельные участки с расположенными на них зданиями, сооружениями, строениями и прочими «принадлежностями». Несмотря на то, что Указ Петра I был отменен 17 марта 1731 г. Указом императрицы Анны Иоанновны и восстановлен прежний порядок наследования, однако вместе с его отменой повелевалось: «впредь с сего нашего указа как поместья, так и вотчины именовать равно одно недвижимое имение, вотчина»⁶.

При существовавшей в рассматриваемый период времени  зависимости между частным землевладением и государственной службой⁷ сближение между поместьями и вотчинами послужило, на наш взгляд, первой предпосылкой появления частного права собственности на землю (земельный участок). Кроме того, как видно из данных указов, земля (земельный участок) становится главным объектом введенной ими категории «недвижимое имущество».

Часть 1 тома X Свода  законов Российской империи (изданного  еще в 1832 г. собственной Его Императорского Величества Канцелярией; далее —  Свод) во главу деления вещей поставила  деление вещей на недвижимые и  движимые (ст. 383). В то же время в Своде отсутствовали легальные определения обеих категорий, а их содержание раскрывалось через установление примерного перечня имуществ, входящих в их состав. При этом центральным объектом недвижимости была, безусловно, земля. Как отмечает В. В. Чубаров, значение земельного участка как вещи, объединяющей вокруг себя иную недвижимость, заметно и при чтении комментария профессора В. Б. Ельяшевича к ст. 384 Свода, а также соответствующей судебной практики⁸. Так, ст. 384 Свода к недвижимым имуществам относила:

• земли и всякие угодья;
• дома (под которыми понимались земельные участки со строениями, предназначенными для проживания) и пустые дворовые места (земель- ные участки под постройку домов);
• заводы и фабрики (под ними подразумевались земельные участки со строениями, предназначенными для целей горнозаводской и обрабаты-
• вающей промышленности);
• лавки (рассматриваемые как торговые помещения с находящейся под

ними землей);

• строения (под которыми понимались различного рода подземные и наземные сооружения, находящиеся в непосредственной связи с землей и составляющие ее принадлежность; в случае прекращения такой связи, когда строение при его сносе превращается в строительный материал, оно перестает быть недвижимостью);
• железные дороги (и в этом случае, отмечает В. В. Чубаров, согласно мнению В. Б. Ельяшевича, ст. 384 Свода говорит о земельном участке (полосе отчуждения), с расположенными на нем железнодорожными сооружениями).

Как видно, развитие российского дореволюционного законодательства и научной мысли в отношении недвижимого имущества происходило на основе представлений о земле как главном объекте недвижимости. В частности, Свод законов гражданских содержал нормы, регулировавшие связь земельного участка как главной вещи с его принадлежностями.

Так, в соответствии со ст. 386 Свода к принадлежностям населенных земель относились находившиеся на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины и гати. Ст. 387 Свода к принадлежностям населенных и ненаселенных земель относила находившиеся на них реки, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие подобные места; всё, обретавшееся на поверхности земли, и всё, залегавшее в ее недрах — металлы, минералы и другие ископаемые.

По мнению В. В. Чубарова, «представление о соотношении  главной вещи и принадлежности в дореволюционном гражданском праве во многом совпадало с пониманием этой связи в рамках ныне действующей ст. 135 ГК РФ. Главной считалась вещь, имеющая значение в обороте сама по себе, независимо от других вещей, тогда как принадлежностью — вещь, которая выполняет экономическое значение главной». Наибольшее значение концепция «главной вещи и вещи принадлежности» на практике приобретает ввиду действующего общего правила: вещь-принадлежность следует судьбе главной вещи.

Таким образом, определение юридической судьбы главной вещи ее собственником влечет за собой безусловное изменение судьбы и принадлежности. При этом собственник не лишается в правах определения судьбы принадлежности. Однако такое определение никоим образом не могло повлиять на юридическую судьбу главной вещи. Кроме того, указанная концепция перенималась некоторыми классиками российской цивилистики (В. Б. Ельяшевич, В. И. Синайский) при определении понятия недвижимого имущества, а особенно при раскрытии его основного признака — связи с землей.

В целом классиками российской цивилистики под недвижимостью  понималась земля, составляющая территорию государства, часть земной поверхности  и всё, что прочно с нею связано.

К. П. Победоносцев утверждал, что недвижимые по природе  вещи суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение. По его мнению, недвижимость отличается от движимых вещей своей прочностью, постоянным месторасположением и требует совершения определенных формальностей при ее отчуждении⁹. Более того, рассуждая о делении вещей на движимые и недвижимые, классик русской цивилистики утверждал, что «мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или иному разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды»¹⁰.

Л. А. Кассо полагал, что «недвижимое имущество, в  противоположность движимому, определяется как вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое. Недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, всё, что с нею постоянно или неразрывно связано»¹¹. Также профессор к недвижимым вещам относил все права, устанавливаемые на недвижимость (как вещные, так и обязательственные).

Г. Ф. Шершеневич отмечал, что под недвижимостью  понимается часть земной поверхностии всё, что с нею связано настолько  прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и  цели вещи. Он также указывал, что  недвижимостью признаются только те здания, фундамент которых укреплен в землю; те строения, которые лишь поставлены на землю, должны считаться движимыми, несмотря на то, что закон относит любые строения к недвижимости¹².

Потрясшая российское государство Октябрьская революция 1917 г. одним из своих основных лозунгов провозгласила: «Земля — крестьянам!». Неслучайно, ставший вторым после Декрета о мире, принятый 26 октября 1917 г. Декрет ВЦИК о земле объявил землю, ее недра, леса, воды общенародной собственностью. Все земли, принадлежавшие помещикам, царскому семейству, монастырям, должны были быть переданы в распоряжение Советов крестьянских депутатов для дальнейшего распределения между крестьянами. В то же время Декретом ВЦИК от 14 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» был установлен запрет на совершение любых гражданско-правовых сделок с землей, что, в свою очередь, фактически означало исключение недвижимых вещей из гражданского оборота.

Принятый в 1922 г. Гражданский кодекс РСФСР окончательно юридически упразднил разделение имуществ на движимые и недвижимые в советском законодательстве, характерное для большинства развитых стран. Так, примечание к ст. 21 ГК РСФСР провозглашало: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».

Как полагают некоторые  исследователи, произведенное советским  законодателем упразднение носило лишь формальный характер, было осуществлено «на бумаге». В частности, О. Ю. Скворцов утверждает: «Дифференциация вещей  на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей. Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества»¹³.

Б. М. Гонгало  отмечал, что «с равным успехом можно  было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимое и недвижимое основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно»¹⁴.

Принимая во внимание позиции указанных выше авторов, хотелось бы отметить более  важную особенность, заложенную в примечании к ст. 21 ГК РСФСР. Так, упраздняя разделение имуществ на движимые и недвижимые, советским законодательством была установлена причинно-следственная связь такого упразднения: «в связи с отменой частной собственности на землю». Однако более значимым является не признание исключительной государственной собственности на землю, а подчеркнутая направленность в рассмотрении земли как главного, доминирующего объекта недвижимости.