Понятие недвижимости

Таким образом, признавая особый естественный (природный) характер земли, установленный еще  римскими юристами, ГК РСФСР 1922 г. в  основу произведенного упразднения понятия «недвижимость» заложил «отмену частной собственности на землю». И именно исключение земли из гражданского оборота в советском государстве позволяет говорить о действительном юридическом (легальном) упразднении деления имуществ на движимые и недвижимые.

Безусловно, следуя юридической судьбе главной вещи (земли, земельного участка), любой иной объект недвижимости (здание, сооружение, водоем и т.п.), рассматриваемый как  принадлежность либо составная часть  главной вещи, не мог быть вовлечен в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта. Тем самым на практике необходимость выделения понятия «недвижимое имущество» фактически пропадает.

В Гражданском  кодексе РСФСР 1964 г. понятие «недвижимость» отсутствовало. Но, как отмечает Е. М. Тужилова-Орданская, даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости¹⁵. Взамен данной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Их правовой режим, порядок отчуждения жестко регламентировались ГК РСФСР 1964 г. (ст. 105—110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций (гл. 9 и 10 ГК РСФСР 1964 г.). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось. В соответствии с гл. 8 ГК РСФСР 1964 г. в государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд.

Возврат термина  «недвижимое имущество» в отечественное законодательство был осуществлен с принятием Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. При этом указанный Закон не содержал легального определения «недвижимого имущества». В то же время в соответствии с п. 4 ст. 2 Закона к объектам права собственности относились также предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения, т.е. те объекты, которые современное гражданское законодательство относит к объектам недвижимости.

Возврат к признанию  самостоятельного значения категорий  движимого и недвижимого имущества  был осуществлен с принятием  Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. В соответствии с п. 2 ст. 4 Основ к недвижимому имуществу относились земельные участки и всё, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. При этом указанный перечень недвижимого имущества не был закрытым. Законодательными актами к недвижимому имуществу могло быть отнесено и иное имущество.

В настоящее  время легальное определение  недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ «вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом».

Обратимся к  видам недвижимого имущества.

Легальная классификация  недвижимого имущества, как уже  отмечалось, дана законодателем в  п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

- недвижимое имущество по природе,

- недвижимое  имущество, названное таковым  силу закона.

К вещам, считающимся  недвижимыми в силу природы относятся  земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения и т.д.

К вещам, считающимся  недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Возможны классификации  недвижимого имущества по различным  основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются  на:

1) частные, то  есть находящиеся в собственности  граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности  публично-правовых образований.  В свою очередь публично-правовая  собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся  в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся  в муниципальной собственности;

- смешанной  формы собственности, то есть  находящиеся в совместной собственности  различных субъектов гражданского  права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По характеру  и целям использования в гражданском  обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском  обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских  целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников  истории и культуры.

По физическому  статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные  участки;

- участки недр;

- здания и  сооружения;

- помещения;

- иные объекты,  перемещение которых невозможно  без несоразмерного ущерба их  назначению;

- предприятия,  как имущественные комплексы,  используемые для осуществления  предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории  недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

2. Анализ отдельных объектов недвижимости

Обратимся к  анализу недвижимости по природе.

Земельный участок  представляет часть земной поверхности (почвенный слой, находящиеся на участке водные объекты, растения и деревья), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, земельный участок отличается от категории «земля», использованной в том же п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ именно тем, что он обособлен, т.е. имеет пространственные границы. По данному признаку земельный участок относится к вещам и этим отличается от земли как природного объекта и природного ресурса. Установление границ земельного участка производится путем проведения межевания и присвоения участку кадастрового номера. Данные об участке вносятся в Единый государственный реестр земель, который содержит, в частности, сведения о: кадастровом номере участка, его местоположении (адрес), площади участка, категории земель, к которой относится участок¹⁶. В.В. Чубаров указывает, что данные сведения индивидуализируют участок как недвижимую вещь¹⁷.

Для того чтобы индивидуализировать положение участка в пространстве достаточно либо описать его границы, либо указать кадастровый номер (кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале). Для установления качественных признаков участка нужно определить, к какой категории земель он относится. Для вовлечения земельного участка в гражданский оборот необходимо присвоение ему кадастрового номера, так как именно после данной процедуры участок может стать объектом права. Между тем, представляется, что для того, чтобы участок стал недвижимостью по фактическим признакам, вполне достаточно описания его границ и установление их в натуре.

Исходя из п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к  самостоятельным недвижимым вещам  по-прежнему относятся участки недр. Между тем Г.Ф. Шершеневич приравнивает правовое положение недр, минералов и других полезных ископаемых к правовому положению древесно-кустарниковой растительности, которая, по мнению ученого, является частью земельного участка¹⁸. В данном случае необходимо различать недра, как совокупность земных пород и участки недр, имеющие четкие пространственные границы.

Статья 1.2. Закона РФ «О недрах» относит недра и  содержащиеся в них полезные ископаемые к государственной собственности  и устанавливает, что участки  недр не могут быть предметом сделок по отчуждению. Допускается лишь переход права пользования недрами и только в той мере, в какой это предусмотрено федеральными законами. В то же время, полезные ископаемые могут находиться в частной собственности¹⁹. Согласно п.2 и п.3 ст. 261 Гражданского кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется только на поверхностный (почвенный) слой. Все, что расположено под почвенным слоем, не является составной частью участка, но собственник может использовать эти объекты в соответствии с законодательством о недрах. Одновременно согласно п.1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право использовать расположенные на земельном участке полезные ископаемые. В соответствии со ст. 19 Закона РФ «О недрах» собственник участка может осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых в границах своего участка на глубину не более пяти метров. Резюмируя приведенные нормы, получаем следующую ситуацию. Земельные участки, которые включают в себя только почвенный слой, могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. При этом все, что находится под почвенным слоем, принадлежит на праве собственности публичным субъектам. Однако в определенных случаях частные лица – собственники участков – могут данное право ограничивать путем добычи полезных ископаемых. Нетрудно заметить некоторую непоследовательность. Участок недр может быть выделен и, соответственно, индивидуализирован только путем выделения соответствующего земельного участка, поскольку недра – это все то, что расположено под почвенным слоем. Для того чтобы выделить участок недр в натуре, его необходимо будет выкопать, но тогда это уже будет совокупность грунта или полезных ископаемых, то есть движимые вещи. Таким образом, недра (включая полезные ископаемые) являются недвижимостью до тех пор, пока они являются частью земли. Индивидуализировать участок недр можно только путем установления границ земельного участка, под которым данные недра расположены. Следовательно, недра должны быть отнесены к составной части земельного участка, а не выделяться в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Выделяя участки  недр в качестве недвижимых вещей, российское законодательство, как представляется, руководствуется особой значимостью  данного объекта. Полезные ископаемые являются богатством и достоянием Российской Федерации, обеспечивая один из самых основных и стабильных источников дохода бюджета. Было бы, по меньшей мере, нерационально признавать недра частью земельного участка, а, следовательно, и собственностью обладателя такого участка. Таким образом, несмотря на то, что de facto недра следует признать частью земельного участка, de iure невозможно не закрепить их самостоятельный характер в силу особой общественной значимости данного объекта.

Российское гражданское законодательство, в отличие от римского и германского права, до принятия нового ЗК РФ и внесения соответствующих изменений в Гражданском кодексе РФ²⁰  относило здания и сооружения к самостоятельным объектам гражданских прав и свободно разделяло право собственности на участок и расположенное на нем строение. Новый Земельный кодекс РФ установил, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п.4 ст. 35). Спустя довольно длительный промежуток времени изменения были внесены в Гражданский кодекс РФ, что позволило говорить об общей законодательной концепции закрепления единой судьбы участка и здания на нем. Между тем, как верно указывает Е.Ю. Петров, формулировка данной нормы представляется не совсем логичной. Дело в том, что как Земельный кодекс РФ, так и следующий за ним Гражданский кодекс РФ (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 Гражданского кодекса РФ) устанавливают, что при переходе права собственности на строение к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок.

 Таким образом,  исходя из буквального толкования, можно сделать вывод, что земельный  участок следует судьбе расположенного  на нем строения. Между тем,  такой подход противоречит общей идее выделения недвижимости в особую категорию, отраженной в римском праве и в ряде законодательств зарубежных стран. Недвижимость отличалась от движимых вещей именно своей стабильностью положения в пространстве, невозможностью перемещения без существенных потерь. Поэтому основный видом недвижимости стал земельный участок, который не подвержен физической гибели и не может быть перемещен в пространстве. В силу этого представляется логичным закрепить следование правовой судьбы строения за участком, а не наоборот.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что в настоящее время российское гражданское право придерживается концепции единой судьбы участка и расположенного на нем строения. Однако необходимо отметить, что данное положение не означает квалификации данных объектов как главной вещи и принадлежности. Строение является самостоятельной недвижимой вещью, следующей судьбе участка для удобства оборота. При этом как Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ закрепляют ряд исключений из общего принципа (например, в отношении отчуждения здания на земельном участке, изъятом из оборота – пдп. 2 п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).