Понятие недвижимости

 а) придать  предельную открытость правам  на недвижимое имущество, а  также информации об этих правах;

 б) ввести  государственный контроль над  совершением сделок с недвижимым  имуществом (переход прав на нее) и тем самым защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;

 в) внести  единообразие в процедуру   регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

Можно назвать  ряд отличительных параметров регистрации:

во-первых, это  акт, имеющий юридическое значение, следовательно, закон связывает  с регистрацией определенные юридические  последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение  прав на недвижимое имущество. Права  возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями  статьи 164, 219, 223, 433, 551, 558 ГК РФ и другие;

во – вторых, это акт признания и подтверждения  государством возникновения или  прекращения прав на недвижимость. Этим подчеркивается публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем – учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

в – третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Иная регистрация  объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом случае прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является.

 Так, в  соответствии со статьями 110 и  111 Земельного кодекса РСФСР и постановлением Правительства Российской Федерации от 25 июля 1992 г. «О введении государственного Земельного кодекса в РФ» в Российской Федерации проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает.

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации  подлежат следующие права на недвижимость:

- право собственности;

- право хозяйственного  ведения;

- право оперативного  управления;

- право пожизненного  наследуемого владения;

- право постоянного  пользования;

- ипотека;

- сервитут,

- и иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другими законами.

 Однако этот  перечень был дополнен отдельными  статьями части второй ГК  РФ:

- об аренде;

- о доверительном  управлении и другие,

 а также  Закона  «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество. Соответственно все они подлежат государственной регистрации.

 Исключения  из общего правила об обязательной  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество весьма  редки. Так, не подлежат государственной  регистрации сами договоры, права  на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования  (глава 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (статья 651 ГК РФ).

 Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон предусматривают две основные формы государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения, прав на недвижимость.

 Например: договор  продажи недвижимости государственной  регистрации не подлежит и  считается заключенным с момента  его подписания (статья 550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит  лишь переход права собственности по договору (статья 551 ГК РФ).

 Однако в  отдельных случаях, когда требуется  осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так  и за переходом прав за ней,  законом предусмотрена государственная  регистрация и сделки, и прав  по этой сделке.     

В соответствии с Законом государственная регистрация  проводится на всей территории Российской Федерации, осуществляется по месту  нахождения недвижимого имущества  в пределах регистрационного округа. Исключение из этого правила установлено статьей 22 Закона, согласно которой права и сделки с предприятием (имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности) подлежат государственной регистрации по месту государственной регистрации юридического лица – правообладателя предпринимателя.

 С 31 января 1998 года действуют Правила ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, утвержденные  постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 В соответствии  с Правилами ведения Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним датой государственной  регистрации прав и сделок  считается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что:

- договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ); право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (пункт 2 статьи 223 ГК РФ);

- право собственности, возникшее не из сделки (статья 219 ГК РФ, статья 25 Закона), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими.

 С этой  же даты по общему правилу  считаются прекращенными права  на недвижимость, возникшие ранее.    

Участниками отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на землю и сделок с ней, являются собственниками земли и обладатели иных прав на землю, подлежащих государственной регистрации, в том числе иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей – с другой.

 Правовые  действия от имени указанных  субъектов осуществляют их органы: от имени РФ и субъектов  федерации – органы государственной  власти, от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную  регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица   и полномочия его представителя).

 Объем предоставляемой  информации может быть различным  в зависимости от того, какой  субъект требует ее предоставления.

 Отказ в  предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме, должен быть мотивирован (пункт 2 статьи 7 Закона). В сообщении об отказе в обязательном порядке также указывается, что отказ в выдаче информации может быть в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона обжалован в суд.

 Причины,  которые являются основанием для отказа, могут быть в том числе следующими: непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с законом должна представляться бесплатно); содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у учреждения юстиции прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса.   

 Выписки  из единого государственного  реестра должны содержать описание  земельного участка, зарегистрированные права на него, а также ограничения этих прав. Орган осуществляющий государственную регистрацию должен в течении пяти дней предоставить информацию запрошенную заявителем.

 Если заявитель  на основании одного запроса  запрашивает информацию по нескольким объектам недвижимости, то ему предоставляются отдельные выписки по каждому из указанных им объектов недвижимости.

 В выписке  указываются: 

- наименование учреждение юстиции по регистрации прав; -       дата подписания выписки, а также исходящий номер выписки;

- кадастровый номер объекта недвижимости;

- наименование  объекта недвижимости;

- назначение  объекта недвижимости;

- площадь объекта  недвижимости;

- адрес объекта  недвижимости;

- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

- вид зарегистрированного  права;

- существующие  ограничения (обременения) права,  в том числе дата и номер  их государственной регистрации,  сроки на которые они установлены,  а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

- фамилия, имя,  отчество (для физического лица) или наименование (для юридического  лица) запросившего информацию.

 Сведения  о содержании правоустанавливающих  документов, предоставляются в установленном   законом порядке:

 - самим правообладателям;

- физическим  и юридическим лицам, получившим  доверенность от                             правообладателя;

- руководителям  органов местного самоуправления  и руководителям органов государственной  власти субъектов Российской  Федерации;

- налоговым органам в пределах их юрисдикции (территорий, находящихся под их юрисдикцией);

- судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с земельными участками и (или) их правообладателями;

- лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или по закону.

 Данный перечень  лиц является исчерпывающим и  расширительному толкованию не  подлежит. Орган, осуществляющий  государственную регистрацию, обязан  по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения о земельном участке, на который он имеет права.

Информация  о зарегистрированных правах на земельные  участки предоставляется за плату, согласно постановлению Правительства  РФ от 26февраля 1998 года № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах», так для физических лиц – 25 % МРОТ, а для юридических лиц – установленный законом МРОТ.

 Орган исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации в месячный срок  должен обеспечить решение вопросов, связанных с определением размеров, порядка, формы и сроков внесения, взимаемой на территории субъекта  Российской Федерации платы за  предоставление информации о зарегистрированных правах с учетом ее максимальных размеров, а также использования средств, получаемых в виде указанной платы за исключением ее централизуемой доли.

 Так, например в Краснодарском крае был принят Закон от 6 ноября 1998 года № 154 КЗ «О порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах на территории Краснодарского края», который обеспечил решение вопросов, указанных в постановлении Правительства РФ от 26 февраля № 248.

 Учреждение  юстиции, осуществляющее государственную  регистрацию прав на землю  и сделок с землей, бесплатно  предоставляет информацию организации,  ответственной за учет указанного  объекта, в том объеме, который необходим для ее работы.

 В соответствии  с законами РФ учреждение юстиции  по регистрации прав на землю  и сделок с землей предоставляет  информацию о зарегистрированных  правах на землю и сделок  с ней по запросам: