Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

Кафедра экономики  строительства и инвестиций

Курсовая  работа

на тему: Анализ эффективности проекта строительства  коммерческой

недвижимости

Студент: Н.Е. Кошелева

Специальность 080502,

«Экономика и управление на предприятии

(в строительстве)»,  группа 551

Руководители проекта: А.Б. Коган

НОВОСИБИРСК 2011

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ  ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

2. РАСЧЁТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

3. РАСЧЕТ ПОКАЗАТЕЛЕЙ  ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

4. РАСЧЕТ ОТКЛОНЕНИЙ  БАЗОВОГО И ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ВАРИАНТА  ПРОЕКТА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА

 

ВВЕДЕНИЕ

Характерной особенностью функционирования российской экономики  является принятие управленческого решения хозяйствующими субъектами о реализации инвестиционных проектов в условиях неопределенности и риска. В связи с этим проблема учета многочисленных факторов эффективности инвестиционных проектов актуальна с теоретической и практической точек зрения.

Инвестиционный проект представляет собой вложения средств  и сопряженные с ними виды деятельности, обусловленные:

- сформулированной  целью;

- ограниченностью  финансовых и временных ресурсов  за весь срок жизни инвестиционного  проекта;

- влиянием внешней среды, через выполнение ряда условий (политических, правовых, институциональных, экономических и т.д.);

- взаимосвязанными  процессами вложения разнообразных  ресурсов и получения результатов  [2].

С учетом изложенного, оценка инвестиционного проекта предполагает сравнение эффективности не только альтернативных вариантов проекта в целом, но и оценку эффективности участия в проекте его реальных и возможных участников [4].

Существует много  различных методик оценки инвестиционных проектов, При всём разнообразии подходов все они опираются на ряд базовых принципов обоснования инвестиционных решений, среди которых [2]:

1. использование принципа  альтернативности;

2. моделирование потоков  продукции и ресурсов в виде  потоков денежных средств;

3. оценка проекта по различным критериям и уровням анализа: техническим, коммерческим, институциональным, макроэкономическим, микрофинансовым, социальным, экологическим;

4. использование принятых  в мировой экономике критериев  оценки эффективности;

5. учёт неопределённости и рисков, связанных с проектом.

Таким образом, цель данного  курсового проекта - оценка экономической  эффективности вариантов проекта  строительства объекта коммерческой недвижимости, а также выбор наилучшего варианта проекта.

В связи с чем, мы выделяем основные задачи проекта:

– закрепление теоретических  знаний, полученных при изучении курса  «Инвестиционный анализ»;

– развитие навыков  оценки эффективности инвестиционных проектов;

– приобретение навыков  самостоятельной работы на компьютере при решении конкретных экономических задач.

Данный проект состоит  из четырех основных разделов.

В первом разделе рассматриваются  основы оценки эффективности инвестиционных проектов, во втором - производится подробный  расчет чистого денежного потока. Третий раздел посвящена расчету показателей экономической эффективности проекта, а в четвертом - содержится расчет отклонений базового и дополнительного варианта проекта.

Далее представлена курсовая работа, в котором отражены теоретические  и практические основы оценки эффективности инвестиционных проектов.

 

1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ  ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

В данном разделе описываются  существующие подходы к оценке эффективности  инвестиционных проектов.

Под эффектом понимается результат какого-либо действия. Эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (изменения процентов, индексов, коэффициентов) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным.

Под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Эффективность измеряется в относительных показателях (%, р./р., р./мес. и т.п.).

Сравнение варианта реконструкции  и нового строительства целесообразно  осуществлять с использованием проектного подхода, когда оба варианта рассматриваются  как инвестиционные проекты, по которым рассчитываются показатели экономической эффективности.

Показатели экономической  эффективности - это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты  на его получение. К ним относятся  следующие показатели:

> чистая текущая стоимость;

> внутренняя ставка  доходности;

> период окупаемости;

> индекс доходности  инвестиций;

> точка безубыточности.

По альтернативному  варианту проекта требуется дополнительное финансирование, которое обеспечивается за счет привлечения партнеров. В этом случае оценивается эффективность участия в проекте. Эффективность участия в проекте оценивается путем расчета вышеуказанных показателей по денежному потоку, получаемому инициатором проекта.

Продолжительность реализации проекта ограничивается расчетным периодом, который разбивается на шаги. Шаги - отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей. Шаги расчёта определяются их номерами - 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной - месяцы, кварталы, годы. В данной работе продолжительность шага равна одному году.

Расчетный период может  быть ограничен несколькими факторами, в частности:

? моментом износа  основных средств;

? максимальной продолжительностью  периода прогнозирования;

? сроком жизни продукта, реализуемого в рамках инвестиционного проекта.

Износ основных средств  приводит к невозможности производства продукции. При определении момента  износа могут быть предусмотрены  дополнительные капитальные вложения в ремонт и модернизацию основных средств.

Состояние экономики  ограничивает период прогнозирования: стабильность позволяет прогнозировать на длительные периоды, при нестабильности прогноз возможен только на короткие периоды.

В условиях современной  экономики требования потребителей к недвижимости изменяются в течение нескольких лет.

Для реализации инвестиционного  проекта необходимо осуществление  трёх видов деятельности:

1) инвестиционной - деятельности, связанной с долгосрочными вложениями  капитала в основные и оборотные  активы;

2) операционной - деятельности по производству продукции или услуг;

3) финансовой - деятельности  по привлечению денег для финансирования  проекта.

По каждому виду деятельности рассчитываются денежные потоки. Денежный поток рассчитывается для каждого шага по трём составляющим:

- поступления денег;

- выплаты денег;

- сальдо - разница  между поступлениями и выплатами.

Выплаты по инвестиционной деятельности включают:

O затраты на создание  или приобретение основных средств  и нематериальных активов;

O затраты на ликвидационные мероприятия;

O затраты на финансирование  оборотных средств.

Поступления по инвестиционной деятельности включают:

O условная или фактическая  продажа активов в течение  или по окончании проекта;

O поступления в  результате уменьшения оборотных  фондов.

Выплаты по операционной деятельности включают:

O расходы (за исключением  амортизации);

O НДС, налог на  прибыль.

Поступления по операционной деятельности включают:

O доходы от реализации;

O внереализационные  доходы.

Поступления по финансовой деятельности включают поступления по всем источникам финансирования. Выплаты по финансовой деятельности включают возврат привлеченных денег и процентов по долговым обязательствам (кредиты, векселя, облигации).

Сумма сальдо денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности называется чистым денежным потоком (NCF_t). Чистый денежный поток является основой для расчета большинства показателей эффективности. Для его расчета используются следующие формулы.

ПЧистt = Приб_t -НПриб_t , (1.1)

где ПЧист_t - чистая прибыль, получаемая на t-м шаге;

Приб_t - прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на t-м шаге;

НПриб_t - сумма налога на прибыль, рассчитываемая на t-м шаге, определяется по формуле:

НПриб_t = Приб_t * СНПриб, (1.2)

где СНПриб - ставка налога на прибыль, % (ст.284 НК РФ).

Прибыль рассчитывается по формуле:

Приб_t = (Д_t -НДС_t) - (Р_t -НДС_t), (1.3)

где Д_t - доходы, получаемые на t-м шаге;

НДС_t - сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-м шаге при осуществлении расходов или получении доходов;

Р_t - расходы, осуществляемые на t-м шаге, которые определяются в

соответствии со ст.252-270 НК РФ по формуле:

Р_t = МатР_t + РОТ_t + А_t + ПрР_t (1.4)

где МатР_t - материальные расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.;

РОТ_t - расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м шаге, р.;

ПрР_t - прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.

Сумма амортизации  на t-м шаге (Аt), определяется по формуле:

А_t = ?A_j, (1.5)

где A_j - сумма ежемесячной амортизации, р., определяется по формуле:

A_j = Ф * К, (1.6)

где Ф - первоначальная стоимость объекта, р.;

К - норма амортизации, %.

Первоначальная стоимость (Ф) определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для  использования (КВ), за исключением НДС [7], определяется по формуле:

Ф = КВ - (КВ *(Ставка НДС / (100+Ставка НДС))), (1.7)

где Ставка НДС - ставка налога на добавленную стоимость, %, определяется в соответствии со ст.164 НК РФ.

Норма амортизации  по каждому объекту амортизируемого  имущества определяется по формуле [7]:

К = [1/n] * 100, (1.8)

где n - срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.

2. РАСЧЁТ ЧИСТОГО  ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

Для расчета курсового  проекта используются данные, представленные в таблице 2.1.

 

Таблица 2.1 - Исходные данные