Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

Для расчета чистого  денежного потока заполняются таблицы 2.2-2.7. Результаты можно округлять  до тысячных.

В таблице 2.2 рассчитываются поступления по операционной деятельности. Строки 1, 2, 5 заполняется на основе соответствующего показателя из исходных данных (таблица 2.1). В строке 3 для каждого шага прогнозируется доля площадей, сдаваемых в аренду. При этом предлагается соблюсти следующие условия:

> доля площадей, сдаваемых в аренду находится  в диапазоне от 80% до 100%;

> на том шаге, на котором начинается эксплуатация  объекта, эта доля минимальна, на следующем шаге - возрастает, на  следующем шаге - снижается, на  последующих шагах - на выбор.  В данном случае коэффициенты  загрузки равны 0,8; 0,95; 0,89; 0,96; 0,96.

Строка 4 определяется, как произведение строк 1, 2, 3. Строка 6 определяется как произведение строки 4 и 5.

Таблица 2.2 - Поступления  по операционной деятельности

В таблице 2.3 представлен  расчет постоянных и переменных расходов по проекту. Так постоянные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных постоянных расходов на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Переменные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов на количество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Строка 3.1 таблицы 2.3 рассчитывается, как сумма НДС, входящего в постоянные и переменные расходы. Расходы, указанные в исходных данных не включают амортизацию.

В данной работе предполагается, что продолжительность одного оборота  оборотных средств составит два  месяца. Исходя из этого, размер оборотных  средств (строка 4 таблицы 2.3) принимается равным сумме постоянных и переменных расходов за два месяца.

Таблица 2.3 - Постоянные и переменные расходы по проекту, тыс. р.

При расчете амортизационных  отчислений в таблице 2.4 строка 1 первоначальная стоимость амортизируемого имущества  формируется за счет затрат на покупку  и строительство объекта. Первоначальная стоимость указывается начиная  с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается, что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах не будет.

Таблица 2.4 - Расчёт амортизационных  отчислений, тыс.р.

При расчете таблицы 2.5 доходы от эксплуатации объекта (строка 1) принимаются по данным таблицы 2.2, сумма НДС (строка 1.1) рассчитывается самостоятельно, исходя из того, что  инициатор проекта является плательщиком НДС.

Расходы по проекту (строка 2) принимаются по данным таблицы 2.3, амортизация (строка 3) по данным строки 2 таблицы 2.4.

Таблица 2.5 - Финансовые результаты операционной деятельности, тыс.р.

При расчете денежного  потока по инвестиционной деятельности (таблица 2.6) используются следующие  подходы. Принимается, что инвестиции в  покупку и строительство  объекта недвижимости осуществляются по принципу «деньги на расходы  будущего года выделяются в конце текущего года». Таким образом, в базовом варианте вся сумма на покупку и строительство объекта недвижимости отражается в текущий момент времени. В дополнительном варианте две трети затрат финансируется в текущий момент времени, а оставшаяся сумма - в конце первого шага. Расходы на покупку и строительство объекта недвижимости (строка 1) принимаются по исходным данным.

При заполнении строки 2 используются следующие  принципы. Потребность  в оборотных средствах t-го шага, рассчитанная в строке 4 таблице 2.3, финансируется в конце шага t-1. Если по данным таблицы 2.3 на шаге t+1 потребность в оборотных средствах увеличивается, то такой прирост отражается в строке 2 таблицы 2.6 на шаге t. Если на шаге t+1 потребность в оборотных средствах уменьшается, то это означает высвобождение оборотных средств, такое сокращение отражается в строке 5 таблицы 2.6 на шаге t. Строка 3 рассчитывается как сумма строк 1 и 2.

Поступления от продажи основных средств (строка 4 таблицы 2.6) отражаются на последнем  шаге. Предполагается, что произойдет продажа здания по остаточной стоимости (строка 4 таблицы 2.4) на последнем шаге реализации проекта.

На  последнем шаге необходимо отразить поступления  от высвобождения  оборотных средств. Строка 6 рассчитывается, как сумма строк 5 и 4.

Таблица 2.6 - Денежный поток по инвестиционной деятельности, тыс.р.