Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

При расчете таблицы 2.7 поступления по операционной деятельности (строка 1) принимаются по данным таблицы 2.2, выплаты (строка 2) по данным таблицы 2.5 - они включают расходы (строка 2 таблицы 2.5), амортизацию (строка 3 таблицы 2.5), а также перечисляемый в бюджет НДС (строка 1.1. минус строка 2.1 таблицы 2.5). Сальдо рассчитывается как разница между поступлениями и выплатами.

Поступления и выплаты по инвестиционной деятельности принимаются  по данным таблицы 2.6. Чистый денежный поток (строка 7) рассчитывается как  сумма сальдо от операционной и инвестиционной деятельности.

 

Таблица 2.7 - Чистый денежный поток, тыс. р.

3. РАСЧЕТ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

Расчет  показателей осуществляется для каждого из трёх вариантов проекта.

Период  окупаемости рассчитывается по строке 2 таблицы 3.3. Это период от начала реализации проекта  до момента, когда  отрицательные числа меняются на положительные (ненулевые).

Чистая  текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем  при выборе проекта, рассчитывается по формуле:

NPV = ? NCFt * PVIFk,t , (3.1)

где t - номер шага;

n - продолжительность расчетного периода.

При этом коэффициент  дисконтирования (PVIF_k, t) рассчитывается по следующей формуле:

PVIFk,t = 1 / (1 + k)^t…………………………..(3.2)

где k - ставка дисконта.

В качестве ставки дисконта может использоваться средневзвешенная стоимость  капитала (WACC). Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по формуле:

, (3.3)

где - доля j-го источника  финансирования;

- стоимость j-го  источника финансирования.

Стоимость заемных средств (), измеряемая в %, рассчитывается по формуле:

, ( 3.4)

где - номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);

T - ставка налога на прибыль, %.

Индекс  доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле:

, (3.5)

где It - это отрицательные значения чистого денежного потока на t-м шаге.

Индекс  доходности инвестиций рассчитывается по данным таблицы 2.7.

Потребность в финансировании определяется как  сумма оттоков  по инвестиционной деятельности, не перекрываемых  притоками (таблица 2.7). Таким образом, для  базового варианта инвестиционного проекта потребность в финансировании равна выплатам по инвестиционной деятельности, осуществляемым в текущий момент времени (0-й шаг). По альтернативному варианту потребность в финансировании определится как сумма выплат по инвестиционной деятельности 0-го и 1-го шагов.

Средневзвешенная  стоимость капитала рассчитывается в  таблице 3.1.

Для базового варианта расчет осуществляется на основе структуры капитала, приведенной в  приложении 2. Эта  структура условна, она заносится  в столбец 2 таблицы 3.1, затем рассчитывается столбец 3.

Стоимость источников финансирования определяется студентом  самостоятельно по ситуации в Новосибирске на момент расчетов. Первоначально  определяется стоимость  кредитов, от нее  определяется стоимость  остальных источников. Принимается, что стоимость акционерного капитала на несколько процентов больше, а стоимость собственных векселей и облигаций на несколько процентов меньше стоимости кредитов.

При расчете средневзвешенной стоимости капитала по альтернативному  варианту предполагается, что разница между «потребностью в финансировании по базовому варианту» и «потребностью в финансировании по альтернативному варианту» покрывается за счет привлечения новых акционеров. Таким образом, при расчете таблицы 3.1 вначале заполняется столбец 3 («Сумма источника»), на основе которого рассчитывается столбец 2. При этом суммы, привлекаемые за счет кредитов, а также собственных векселей и облигаций, в базовом и альтернативном вариантах одинаковые - меняется только размер акционерного капитала. Стоимость источников для базового и альтернативного вариантов одинакова.

Таблица 3.1 - Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы

 

То  есть WACC_баз = (65*20 + 25*18 + 10*15) / 100 = 19 % и

WACC_альт = (74,56*20 +18,17*18 + 7,27*15) / 100 = 19,27 %.

Чистая  текущая стоимость  рассчитывается в  таблице 3.2 по вышеуказанным  формулам.

Таблица 3.2 - Расчёт дисконтированного  чистого денежного  потока, тыс. р.

Итого, NPV_баз = 1 921,06 тыс. руб. и NPV_альт = 16 314,778 тыс. руб.

Период  окупаемости (Pb) состоит  из двух частей: количества лет (y) и количества месяцев (m). Рассчитывается по следующим формулам:

Pb = y + m (3.6)

Количество  лет до момента  окупаемости (y) определяется по формуле:

(3.7)

При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) на произвольном шаге l определяется по формуле:

(3.8)

Количество  месяцев до момента  окупаемости (m) определяется по формуле:

(3.9)

 

Расчет  периода окупаемости:

m_баз = (?-877,759? / 7115,009) * 12 = 1,48 мес.;

Pb_баз = 4 года 1 месяц и 15 дней.

m_альт = (?-4834,164? / 11540,375) * 12 = 5,03 мес.;

Pb_альт = 2 года 5 месяцев и 1 день.

Расчет  дисконтированного  периода окупаемости:

m_баз = (?-5653,824? / 7574,884) *12 = 8,96 мес.;

DPb_баз = 5 лет 8 месяцев и 29 дней.

m_доп = (?-5012,738? / 21327,516) *12 = 2,82 мес.;

DPb_доп = 5 лет 2 месяца и 25 дней.

Внутренняя  ставка доходности (IRR) рассчитывается исходя из следующего равенства:

(3.10)

При расчете внутренней ставки доходности на первом этапе задается любое значение нормы дисконта, рассчитываются коэффициенты дисконтирования и NPV. На втором этапе если NPV имеет отрицательное значение, то норма дисконта уменьшается и расчеты повторяются, если NPV имеет положительное значение, норма дисконта увеличивается и расчеты повторяются, если NPV равна 0, то расчеты прекращаются и IRR принимается равной такой норме дисконта.

Таким образом, IRR_баз = 21,61 % и IRR_альт = 31,27 %.

PI_баз = (4 059,048 т.р. + 4 178,87 т.р. + 3 249,407 т.р. + 2 981,54 т.р. +

+ 7 574,884 т.р.) / (19 800 т.р. + 322,689 т.р.) = 1,095 руб. / руб.;

PI_альт = (3952,298 т.р. + 8607,591 т.р. + 12046,729 т.р. + 21327,516 т.р.) /

(18 200 т.р. + 8021,255 т.р. + 3398,102 т.р.) = 1,551 руб. / руб.

Также для альтернативного  варианта рассчитывается эффективность участия  в проекте (NPV инициатора проекта и PI инициатора проекта). Поскольку  в альтернативном варианте инициатор  проекта привлекает партнеров, то он получит  только на часть эффектов, соответствующую его доле в уставном капитале. Эта доля определяется, как отношение акционерного капитала по базовому варианту к акционерному капиталу по альтернативному варианту. Строка 1 таблицы 3.2 умножается на эту величину, после чего рассчитываются NPV инициатора проекта и PI инициатора проекта.