Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

Кафедра организации строительства, экспертизы и управления

недвижимостью

                       

Курсовой проект

по  экономике недвижимости

«Анализ наилучшего и наиболее эффективного

варианта  использования объектов недвижимости» 

                                                                                                                   
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                                   Выполнила:

                                                                                                                           студентка 742 гр.

                                                                                                                           Пегова Ю.В.

                                                                                                 

                                                                                                                   Принял преподаватель:

                                                                                                                           Трухина Н.И.   
 
 
 
 
 

                                                   Воронеж 2010

  Содержание

I. Раздел №1

1.«Правовые аспекты экономики недвижимости»

  Введение                                                                                                                         

1.1. Понятие недвижимости и ее виды

1.2. Правовые основы операций с недвижимостью.

-Понятие права

  -Основные  юридические понятия

  -Понятие  имущество

    -Виды  собственности

1.3. Право собственности и другие вещные права

  -Право  собственности 

  -Право  собственности и другие вещные  права на землю

  -Право  хозяйственного ведения 

  -Право  оперативного управления 

  -Институт  доверительной собственности 

  -Институт  доверительного управления 

  -Сервитуты

1.4. Сделки с недвижимостью

    Заключение  

II. Раздел № 2

2.«Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 2-х объектов недвижимости»

   2.1. Исходные данные

  

2.2. Определение ПВД

  

2.3. Определение ЭВД

  

2.4. Определение ОР

  

2.5. Определение денежного потока после уплаты налогов

  

2.6. Расчет ставки дисконтирования

  

2.7. Определение ДДП

    Заключение

  Список  используемой литературы 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

I. Раздел№1  

Введение 

  На данном этапе развития России недвижимость − то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.

Собственность на недвижимость лежит в самой  основе частных имущественных прав, являющихся неотъемлемым атрибутом рыночных отношений. Недвижимость как объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.

Экономика рынка  недвижимости является одним из разделов экономической науки. Предметом  изучения данной дисциплины являются общественные отношения между людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости. Она тесно взаимосвязана с макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом, правом, финансами бухучетом и статистикой.  
 

1. Понятие недвижимости и ее виды.

 

  Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился довольно поздно. Его установил Петр I своим указом в 1714 году. В начале 20-х годов прошлого столетия в связи с отменой частной собственности на землю понятие недвижимости было устранено. Вновь оно появилось лишь в 1991 году с принятием Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

  В Указе  президента РФ №1767 от 27 октября 1993 года "О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России" в параграфе 1 дано определение: "Земельные участки и все, что  с ними связано, относится к недвижимости". В дальнейшем недвижимости были посвящены  разделы в Законе "О залоге", "Основных положениях об ипотеке".

  В настоящее  время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса  РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившего в  силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

  Кроме того, "К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".  
 

  Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в ст.1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая в состав такого имущества  включает: земельные участки и  прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодных для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

  Следует различать экономическое понятие  «недвижимость» и юридическое − «недвижимая собственность». Термин "real estate" − недвижимость − означает землю и постройки на ней, "real property" − недвижимая собственность кроме земли и построек включает и все соответствующие юридические права.

  

  Отсюда, недвижимость − это земля, ее недра, здания и сооружения, благоустройство территории; включает все объекты, постоянно связанные с землей.

  Недвижимая  собственность − это интересы, польза и права связанные с владением объектом недвижимости (право владения, пользования, распоряжения). Включают не только земную поверхность, недра под ней, воздушное пространство над ней, но и соответствующие права, которыми могут владеть различные люди. Таким образом, недвижимая собственность включает физически осязаемые элементы (земля + улучшения) и пакет юридических прав. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Недвижимость  характеризуется следующими отличительными признаками (рис.1.):

  

  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис.1.Отличительные  признаки недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Объекты недвижимости можно классифицировать следующим образом (рис. 2):

 
 

 
 

 
 

 

 
 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 
 

 
 
 

 
 
 
 
 

Рис.2. Классификация  объектов недвижимости 
 
 
 
 

  Классификация недвижимого имущества по отраслям включает:

  В промышленности − производственные предприятия.

  В строительстве − недвижимость подрядных строительных организаций, организаций по проектированию строительно-монтажных работ, а также строительно-монтажных контор.

  В сельском хозяйстве − земли, леса, водные пространства и другая недвижимость, связанная с сельскохозяйственными и лесоводческими работами.

  В заготовках, МТС, сбыте, торговле, общественном питании − торговые предприятия, предприятия общественного питания, заготовительные снабженческо-сбытовые организации.

  В жилищном хозяйстве недвижимость составляет все строения постоянного и временного типа, в которых вся или большая часть площади используется под жилье и для общежитий независимо от ведомственной принадлежности этих строений; гостиницы и дома для приезжих.

  В коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании − коммунально-бытовые предприятия (канализация, бани, прачечные, парикмахерские), городские дороги, сооружения внешнего благоустройства, многолетние насаждения и инвентарь скверов, бульваров, а также искусственные зеленые уличные насаждения.

  В здравоохранении, физкультуре и социальном обеспечении − учреждения (независимо от их ведомственной принадлежности) по лечебно-профилактической работе (стационарного и амбулаторного типа), в т.ч. лечебные учреждения НИИ и учебных заведений; по охране материнства и младенчества; санитарно-эпидемиологические и другие учреждения по охране здоровья и социальному обеспечению населения, а также учреждения физкультуры и спорта.

  В народном просвещении, науке, научном обслуживании и искусстве − недвижимость всех организаций независимо от их ведомственной принадлежности по общему и социальному образованию детей и взрослых, дошкольному воспитанию детей, культурно-просветительной и научно-исследовательской работе и зрелищных предприятий (школы всех типов, ВУЗы, техникумы, училища, курсы, детские сады, парки культуры, театры и т.п.).