Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости

    Собственник  недвижимости, находящейся на чужом  земельном участке, имеет право  владеть, пользоваться и распоряжаться  этой недвижимостью по своему  усмотрению, в том числе сносить  соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

   При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке  недвижимого имущества

(ст.271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную  ее собственником на земельном  участке ,определяются в соответствии  с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества, а при отсутствии или недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе  требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком 

 освободил  его от недвижимости и привел  участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или  право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

   При переходе  права собственности на здание  или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

 Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

   Сервитут  может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний  земельный участок, прокладки  и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между этим лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

   Собственник  участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законом, требовать от лиц,  в интересах которых установлен  сервитут, соразмерную плату за  пользование участком.

    Сервитут  сохраняется в случае перехода  прав на земельный участок,  который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть  

самостоятельным предметом купли – продажи, залога  и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

    По  требованию собственника земельного  участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

    Сервитутом  могут обременяться здания, сооружения  и другое недвижимое имущество,  ограниченное пользование которым  необходимо вне связи с пользованием  земельным участком.

     Обращение  взыскания на земельный участок  по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

     Земельный  участок может быть изъят у  собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяется федеральным земельным законодательством. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласием собственника. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

  Собственник земельного участка, подлежащего изъятию  для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в  

  указанный период.

     Плата  за земельный участок, изымаемый  для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

     Если  собственник не согласен с  решением об изъятии у него  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд либо  с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск  о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

   В случаях,  когда земельный участок, изымаемый  для государственных или муниципальных  нужд, находится во владении и  пользовании на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ГК РФ.

    Земельный  участок может быть изъят у  собственника в случаях, когда  участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, а также если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному

ухудшению экологической  обстановки. 

Право хозяйственного ведения  и право оперативного управления

1. Право хозяйственного ведения

       Государственное или муниципальное  унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает  вопросы создания предприятия, определение предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за

использованием  по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Одновременно собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, а предприятие, в свою очередь, не может продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом предприятие распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. 

2. Право оперативного управления

    Казенное  предприятие, а также учреждение  в отношении  закрепленного за ними имущества осуществляют права владения, пользования и распоряжения им, а полномочия – в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Казенное  предприятие вправе отчуждать или  иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.

   Что  касается учреждения, то оно не  имеет права отчуждать или  иным способом распоряжаться  закрепленным за ним имуществом  и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.  И этот момент особенно важен

в современных  условиях, поскольку позволяет работникам учреждений  поддерживать свою непосредственную деятельность за счет коммерческой, внебюджетной.

   Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным  предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи ему имущества. Доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление  

предприятия или учреждения в порядке, установленном  ГК РФ, другими законами и правовыми  актами, необходимыми для прекращения  права собственности, а также  в случаях правомерного изъятия  имущества у предприятия или  учреждения по решению собственника.

   При  переходе права собственности  на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество, а в том, что касается учреждения, то оно сохраняет право оперативного управления принадлежащим ему имуществом. 

   Институт  доверительной собственности

      В первую очередь имеется в  виду институт доверительной  собственности  (траст), введенный в гражданское законодательство Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2296 «О доверительной собственности (трасте)». Названный документ определяет положение, при котором «при учреждении траста учредитель передает имущество и имущественные права, принадлежащие ему в силу права собственности, на определенный  срок доверительному собственнику, а доверительный собственник обязан осуществлять право собственности на доверенное ему имущество исключительно в интересах бенефициария в соответствии с настоящим Указом, договором об учреждении траста, а также законодательством Российской Федерации».

     Учредителем траста может выступить в том числе и государственный орган, который вправе быть бенефициарием траста, но, в свою очередь, не вправе выступать в качестве доверительного собственника.

   Доверительный  собственник вправе владеть и  распоряжаться доверенным имуществом исключительно в интересах бенефициария. Пользование доверительным собственником указанным имуществом допускается только для управления им в соответствии с условиями договора об учреждении траста.