Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости

   Названный Указ устанавливает, что передаче в траст подлежат исключительно пакеты акций акционерных обществ (АО), созданных при приватизации государственных предприятий, закрепленные в федеральной собственности в порядке, установленном законодательством РФ о приватизации, и передача в траст указанных пакетов акций осуществляется в соответствии с требованиями п.2 ст.4 и п.1 ст.9 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Бенефициарием траста при этом является исключительно федеральный бюджет. Тем не менее, за каждым пакетом акций незримо стоит реальная собственность и вся совокупность прав на нее.

   Доверительный  собственник вступает во владение  имуществом, являющимся предметом договора об учреждении траста, с момента вступления в силу договора, если иное не предусмотрено его условиями. После прекращения договора об учреждении траста все имущество, имущественные

и неимущественные  права, составляющие предмет  этого  договора,  переходят к учредителю траста или его правопреемникам (наследникам), если иное не установлено договором.

      Типовым договором об учреждении  траста (доверительной собственности) на пакет акций,  находящихся в государственной собственности, утвержденным распоряжением Госкомимущества России от 15.02.94 г. №343-р, определено, что доверительный собственник владеет и распоряжается переданными акциями исключительно в интересах бенефициария (т.е. бюджета РФ), не допуская смешения личных интересов с интересами бенефициария. Доверительный же собственник вправе оставлять в своем распоряжении определенный условиями договора о трасте процент дивидендов, получаемых по акциям, для использования на цели инвестирования в деятельность предприятия – эмитента (группы предприятий, акциями которых он владеет).

     Поскольку доверительный собственник в соответствии с действующим законодательством не может быть бенефициарием траста и в настоящее время законодательством не предусмотрен выкуп доверительным собственником акций, находящихся в трасте, то именно вышеуказанный процент по дивидендам (которые, в свою очередь, могут быть получены лишь в случае эффективного управления пакетом акций, находящихся в государственной собственности), по праву принадлежащий доверительному собственнику, может быть направлен на инвестиции, т.е. на приобретение (выкуп) акций АО-эмитента. Поскольку дивиденды в АО выплачиваются в соответствии с уставом общества лишь определенное число раз в год, постольку инвестиционный процесс, естественно, «растягивается» во времени, т.е. доверительный собственник может формировать существенный пакет акций для эффективного управления АО, но уже в качестве реального собственника в течение длительного времени.

Таким образом, акции АО-эмитента могут выкупаться постепенно, по частям, собираться вплоть до контрольного пакета, что целесообразно лишь при их растущей ликвидности, т.е. при условии прибыльной работы предприятия, в которое вкладываются инвестиции, а это может быть только при грамотном, профессиональном управлении инвестиционным процессом в АО. Именно в этом случае необходим перманентный процесс оценки стоимости имущества, выраженного в акциях.

 

   Институт  доверительного управления

   

    Вновь  введенный (п.4 ст.209 ГК) институт доверительного  управления собственностью позволяет  собственнику, в том числе государству  как субъекту предпринимательства, передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, что, однако, не приводит к праву собственности на переданное в доверительное управление имуществом к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему

имуществом и имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. В этом заключается существенное отличие доверительного управления от доверительной собственности, а также различие интересов и мотиваций доверительного собственника и доверительного управляющего.

   Другой  разновидностью доверительного  управления государственной собственностью  является механизм представления  интересов государства в органах  управления АО (хозяйственных товариществ), часть акций (доли, вклады) которых закреплена в федеральной собственности, вновь введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 1996г. №625.

   Названный механизм реализуется, как и в других формах доверительного управления, на основе договора доверителя (в лице Госкомимущества России) и поверенного (гражданина РФ, имеющего необходимую профессиональную подготовку). Для смягчения влияния работников государственных органов на процесс управления акциями АО, закрепленными (находящимися) в государственной собственности, в качестве поверенных не могут выступать государственные служащие или лица, избранные в представительные органы либо в органы местного самоуправления.

      Тем не менее, порядок заключения и регистрации договоров на представление интересов государства в органах управления АО (хозяйственных товариществ) предусматривается возможность продажи закрепленной в федеральной собственности части акций (долей, вкладов) или передачи в доверительное управление юридическому лицу закрепленной в федеральной собственности части акций (долей, вкладов), в отношении которой поверенный является представителем интересов государства. Тем самым еще раз подчеркивается временность состояния, при котором государство представляет свои интересы в сфере хозяйственных обществ.

    Ранее в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий генеральный директор АО, образованного в процессе преобразования государственного или муниципального предприятия, являясь собственником определенного пакета акций данного АО, приобретенного в результате закрытой подписки, управлял часто в неявной форме и пакетом акций, закрепленным за государством, несмотря на противоречие с нормой п.11.5 «Основных положений», устанавливающей запрет на участие администрации и работников АО в качестве голосующих от имени государства на собраниях акционеров и в совете директоров. Хорошо, если такое управление было эффективным, т.е. приносило дивиденды на государственный пакет акций. Практика демонстрирует обратный результат : неэффективное управление ( по разным обстоятельствам) производством и собственностью в целом, низкая ликвидность ценных бумаг АО и в итоге отсутствие дивидендов, т.е. отсутствие результата приватизации в процессе передачи части государственной собственности в частные руки и сохранения доли государства в хозяйственной сфере. Одна из возможных

причин этого  – незнание истинной стоимости имущества  и неумение  
 

распорядиться им, т.е. неэффективный менеджмент.

     Представители государства  в  АО, имеющих долю государственной собственности, действуют на основе договоров о доверительном управлении. В настоящее время эта установившаяся практика законодательно закреплена вышеуказанным постановлением Правительства РФ.

    Кстати, в американской системе рыночной  экономики нет предприятий с  государственной долей собственности,  а также государственных предприятий. Государственное регулирование АО осуществляется по средствам купли-продажи его акций, т.е. посредством разумной инвестиционной политики, определяемой и проводимой в зависимости от активности АО в конкурентной борьбе за государственные заказы. Государство организует и обеспечивает эффективный контроль за своими вложениями в хозяйственную сферу и собирает налоги. Такая форма государственного воздействия на рыночную экономику достаточно далека от российских реалий. Но поскольку именно американская методика оценки недвижимости и бизнеса в целом используется российскими органами по управлению государственным имуществом, по всей видимости, и отечественная модель управления собственностью, в том числе государственной, также будет «американской». 

Сервитуты

    Сервитут  – вещное право пользования  чужой вещью в интересах определенного лица. Право пользования при этом связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется. В ГК РФ нормы, регулирующие сервитутное право, содержатся в ст.274-277.

   Сервитутом  могут обременяться объекты недвижимости, ограниченное использование которых  необходимо вне связи с пользованием  земельным участком.

    Различают  сервитуты положительные и отрицательные.

     Положительные сервитуты – это  право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним

можно отнести  право прохода или проезда  через «служащий» земельный участок, прогона через него скота, пользования  водой или пастбищами и т.п.

    Отрицательные  сервитуты – это право требовать,  чтобы собственник примыкающего  к «господствующему» , «служащего» участка воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведении только таких, которые не могут препятствовать доступу на «господствующий» участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида) и т.п.

4.   Сделки с недвижимостью

 
 
 

 

 В качестве сделок признаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

 Сделки могут  быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

 Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с Законом, иными правовыми актами или соглашением  сторон необходимо и достаточно выражение  воли одной стороны.

 Для заключения договора необходимо выражение согласованной  воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

 Сделки с  недвижимостью подлежат нотариальному  удостоверению и государственной регистрации.

 К основным видам  сделок с недвижимостью относятся:

– купля-продажа;

– мена и обмен;

– дарение;

– наследование;

– рента;

– ипотека;

– аренда;

– лизинг;

– доверительное  управление (траст);

– взнос в  уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;

– постоянное пользование;

– полное хозяйственное  ведение и оперативное управление;

– приватизация.

 По договору купли-продажи продавец обязуется  передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и

т.п. объекты  находятся на земле, покупателю такой  недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно.

 При продаже  жилого дома, его части или отдельной  квартиры сохраняется право пользования  соответствующей частью жилого помещения  за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В  случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.

 При продаже  предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права  и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется 

  согласие  кредиторов на продажу, а если  долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

 По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в  договоре мены считается продавцом  имущества, которое он дает, и покупателем  имущества, которое он получает. Право  собственности в этой сделке переходит  к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.