Оценка эффективности развития ипотечного кредитования на примере АКБ МОСОБЛБАНК ОАО

Миссия Банка 
           Удобность, надежность и доступность для населения, содействие развитию малого и среднего предпринимательства, солидность и высококлассность Банка-партнера для корпоративных клиентов, обеспечение стабильности финансового состояния и высокая эффективность проводимых операций.

Стратегия Банка 
          Стратегия развития Банка основана на идеи построения многофилиальной кредитной организации с четкой специализацией бизнеса. Приоритетным направлением деятельности является расчетно-кассовое обслуживание юридических и физических лиц, предоставление им наиболее расширенного спектра банковских услуг, построение полноценного сетевого Банка. В рамках данного документа определены позиции АКБ МОСОБЛБАНК ОАО на настоящий момент, рассмотрены ключевые макроэкономические тенденции и факторы внешней среды, способные оказать влияние на дальнейшее развитие Банка, а также определены миссия, стратегические цели и задачи на ближайшие годы.

          Основные стратегические цели Банка:

• Открытие сети отделений и филиалов в российских регионах, превращение Банка в многофилиальное финансовое учреждение.
• Сохранение заметного присутствия в сегменте корпоративных клиентов.
• Укрепление позиций в области банковского обслуживания физических лиц.
• Активное развитие сотрудничества с финансовыми институтами и ипотечными системами.
• Формирование диверсифицированной и устойчивой ресурсной базы.
• Существенное увеличение капитализации Банка.
• Внедрение международных стандартов банковской деятельности.

Достижение стратегической цели состоит  в расширении и диверсификации клиентской базы через улучшение качества и разнообразия ассортимента услуг для физических лиц, предприятий малого, среднего бизнеса и корпоративной клиентуры, в повышении объемов операций и стремлении к снижению издержек ведения бизнеса, росте его технологического уровня и управляемости.

Конечным итогом должно стать создание современного технологичного Банка, который будет обладать разветвленной сетью точек обслуживания, оказывать высококлассные услуги клиентам и пользоваться серьезным авторитетом на рынке. 
           Для реализации стратегии поставлены следующие задачи:

• повышение роли пассивов, привлекаемых от юридических и физических лиц, в формировании устойчивой ресурсной базы;
• привлечение средств российских кредитных организаций в целях диверсификации ресурсной базы;
• привлечение стратегического партнера;
• мобилизация внутренних источников.

Для решения  поставленных задач планируется:

• проведение комплекса мероприятий, направленных на существенное увеличение точек обслуживания как в Московском регионе, так и в других городах России;
• развитие линеек конкурентоспособных банковских продуктов;
• внедрение и постоянное совершенствование прогрессивных банковских технологий;
• организация системного управления качеством услуг, оказываемых Банком;
• развитие операций с малым бизнесом, обеспечение полноты спектра услуг, оказываемых субъектам малого предпринимательства;
• обеспечение прироста ресурсной базы.

          Для реализации стратегии Банк уже осуществил ряд шагов:

• открытие 142 отделений в Московском регионе;
• открытие 23 офисов в Центральном федеральном округе;
• открытие 11 филиалов, 71 структурного подразделения в РФ.

Структура Банка ориентирована  на выполнение поставленных целей и  имеет ярко выраженную региональную направленность. Взаимодействуя с администрациями  ряда областей и регионов, где действуют  или планируется открытие новых  филиалов и представительств, владельцы  и менеджеры приступили к активной реструктуризации и расширению бизнеса кредитной организации.

Участие банка в высокодоходных на сегодняшний день проектно-строительных программах даёт выгодно и с минимальными рисками разместить средства клиентов. Подлинное развитие банковского дела начинается с того момента, когда к функциям хранения средств прибавляется совершение кредитных операций. Таким образом, привлечение средств населения и свободных ресурсов предприятий, их перераспределение через кредитные программы нашего Банка, дают возможность развития предприятий и удовлетворения насущных потребностей населения в денежных средствах.

Среди предложенных МОСОБЛБАНКОМ депозитных продуктов для физических лиц  – срочные вклады. Отличительная  особенность линейки вкладов  Банка – это простота условий, высокая процентная ставка, возможность досрочного изъятия средств с частичным сохранением процентов, выплата процентов на карту или наличными.

 

2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования

к заёмщику в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО

Основные  условия ипотечного кредитования:

• Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).
• Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.
• Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.
• Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.
• Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.
• Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при оформлении залога.[30]

Налоговые льготы.

Заёмщик ипотечного кредита  имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.

Указанные льготы предоставляются  на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами  выплат процентов по кредиту

Требования к  заёмщику и покупаемому жилью.

Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она предназначена только для физических лиц с московской пропиской (регистрацией).

Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

• наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
• наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;
• расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;
• приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;
• стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.

Дополнительные  факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения о  выдаче заёмщику ипотечного кредита  Банком учитываются следующие положительные факторы:

• наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);
• наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);
• наличие поручительств от платёжеспособных организаций;
• документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);
• положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

При принятии решения о  выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.

Риски и ответственность  заёмщика.

1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

После получения кредита  и покупки квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому  неплатёжеспособность банка в это  время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем  и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2) Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма.[30]

2.3. Взаимодействие банка и заёмщика

Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО вместе со всеми необходимыми документами.
2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.
3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.
4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.
5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.
6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.
7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.
9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).
10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.
11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.
12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.
13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.
14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств, оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы для  рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы заполняет в АКБ МОСОБОЛБАНК ОАО заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:

• Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.
• Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.
• Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).
• Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).
• Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе.
• Документы, подтверждающие образование.[30]

Примеры расчётов ежемесячных платежей

по кредиту  и требуемого дохода заёмщика

 Погашение кредита  происходит ежемесячно в размере  не менее 1/120 его части. Также  ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год.

Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев).

Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах) следующий:

В 1-й месяц  пользования кредитом:

• сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
• процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3
• суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

Во 2-й месяц  пользования кредитом: 

• сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
• процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6
• суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит: