ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное  образовательное  учреждение  
высшего профессионального образования

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ»

Кафедра «Экономика и управление на предприятии промышленности» 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

на  тему «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОБЪЕКТА ОФИСНОГО, ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ИЛИ СКЛАДСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ» 
 
 

Выполнила: студентка факультета ВЗО

группа  ЭУвт-6л-Vкурс

Жандарова В.А. (ЭУвт-02185) 

Проверил: Казанская Е.А 

Санкт-Петербург

2011

    Содержание

    ВВЕДЕНИЕ          3

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ  4
2. Анализ ситуации на рынке        6
3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА            12

3.1. Алгоритм  реализации затратного подхода           12

3.2. Определение  стоимости нового строительства  здания методом сравнительной  стоимости единицы имущества           13

3.3. Расчет  накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста               15

3.4. Стоимость  здания с учетом накопленного  износа          17

3.5. Оценка  рыночной стоимости участка земли           17

3.6. Оценка  рыночной стоимости недвижимости на основе затрат    19

4.  РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА             19

4.1. Алгоритм  реализации доходного подхода            19

4.2. Реконструкция  отчета о доходах             19

4.3. Оценка  недвижимости методом прямой  капитализации         21

5.  СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ           21

Заключение                  22

Список используемой литературы              23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

 

    В данной курсовой работе мы разберем два  способа оценки, стоимости  объектов недвижимости промышленного предприятия. Рассмотрим расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе затратного подхода  и  расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода на примере  административно-бытового корпуса. Также  рассмотрим метод сравнения продаж применяющийся при оценке рыночной стоимости участка земли.

    В теоретической части курсовой работы, мы попытаемся разобрать влияние  на рыночную стоимость  объекта недвижимости пространственного фактора и  зависимость стоимости от вида использования  объекта недвижимости.

    И сделаем выводы, позволяющие судить о влиянии различных факторов  на рыночную стоимость объекта, о  характере его возможного дальнейшего  использования.    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Исходные данные  для выполнения  работы

 

    Индивидуальные данные для варианта № 85:

 

    Дополнительные  исходные данные для расчета:

 
 

    Общие данные по административному корпусу:

Год ввода в  эксплуатацию – 1976. Здание строилось  в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки. 

    Основные  строительные конструкции: 

 

    Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ`), составляют 15% от суммы прямых и косвенных  издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений. Прибыль  предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

    Для придания объекту оценки рыночного  уровня благоустройства и для  привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт: 

• вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350  м³, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м²
• отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок
• отремонтировать 25 форточек
• осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ оконных
• заменить 400 м плинтуса
• заново застеклить 225 м² оконных проемов
• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²
• отремонтировать 30м лестниц
• заменить 18 м поручней
• отремонтировать внутри помещений 300м² штукатурки
• заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках
• заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ –  действительный возраст здания, лет.

При сдаче  площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент  оборачиваемости (К об) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t п.н.) составляет 2 месяца.

Постоянные  расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

• налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
• страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки;
• прочие - $10/ м2/год.

Переменные  расходы составляют – $80/ м2/год. 

2. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ

Обзор рынка Бизнес- центров в Санкт – Петербурге 
по состоянию на октябрь 2009 года.

          В настоящее время в Санкт–Петербурге наблюдается перепроизводство офисов, но оно носит локальный характер. Уже через пару лет ситуация может измениться под воздействием нескольких факторов. Размер петербургского рынка составляет — от 6 000 000 до 7 000 000 квадратных метров. Другое дело, что около 80% общего стока представлено административными зданиями отнюдь не лучшего качества.  
Только за счет естественного замещения этого ресурса может ежегодно поглощаться 100 000 кв. До сих пор многие очень серьезные компании занимают весьма несерьезные офисы. Сегодня у них есть прекрасная возможность переехать в качественные здания и консолидировать несколько офисов на одной площадке, как это сделала, например, фирма Yota в «Атлантик-Сити».  
          Перевод в Санкт-Петербург головных офисов таких компаний, как Газпром, сыграет роль своеобразного мультипликатора: каждый метр, занятый подобной корпорацией, сделает востребованными еще некоторое количество метров.  
          Арендные ставки в  Санкт-Петербурге стали сопоставимы со среднеевропейскими, и это аргумент для иностранных компаний, которые откладывали открытие своих представительств в Санкт-Петербурге, в том числе и из-за дороговизны аренды.  
Важно и то, какую стратегию развития выберет город. Сейчас доля «белых воротничков» среди работающего населения составляет 45%. В Варшаве этот показатель — 70%, в Лондоне — 85%. Если сделать ставку на IT-технологии, телекоммуникации и т.п., количество офисных работников должно заметно увеличиться.  
          Между тем офисный девелопмент потерял свою привлекательность. Если раньше при кредитных ставках в 10-15% и доходности этого бизнеса в пределах 20-25% девелопер мог заработать с учетом левериджа 30-50% годовых, то теперь, когда стоимость денег превышает 20%, а просевшие арендные ставки в состоянии обеспечить владельцу, лишь 15%, получается, что строить невыгодно.  
          Однако начинать новые проекты при наличии собственных средств на их start-up смысл имеет. Сегодня время для этого лучшее, чем было, к примеру, в 2007-м, когда цены на землю были явно завышены. Пока через пару лет дело дойдет до стройки, кредитные ресурсы снова станут доступнее, а предложение начнет сокращаться.  
В частности, аналитики проанализировали ситуацию в сегменте «прайм» (качественные бизнес-центры в непосредственной близости от Невского проспекта — всего 21 действующий и строящийся объект).  
          Сегмент этот чрезвычайно невелик: к концу 2010 года его емкость достигнет 100 000 кв.м. При этом нынешний уровень вакансий составляет 22%, а в течение первого полугодия 2009-го здесь не появилось новых арендаторов. Хотя до конца года прогнозируется поглощение до 10 000 кв.м., и первые сделки уже прошли.  
          Доля вакансий в этой зоне будет сохраняться в пределах 20% до 2011-го. По наблюдениям специалистов, недозагрузка площадей свыше 10% уже провоцирует снижение арендных ставок на конкретном субрынке. Поэтому стоимость аренды в бизнес-центрах премиум-класса начнет расти только через пару лет, когда процент вакансий снизится до 10%-й планки.  
          Большинство собственников действующих деловых комплексов снизили расценки в среднем до 1 200-1 300 руб./кв.м. в месяц, сохранив заполняемость на уровне 90-95%. Меньшинство заняло негибкую позицию, пытаясь удержать докризисный ценовой уровень (1 600-2 000 руб.) и теряя арендаторов (доля вакансий — до 50%).  
          В самом сложном положении — новые объекты, только что вышедшие на рынок. Они вынуждены соглашаться на ставки в пределах 1 000 рублей, причем гарантировать их в течение двух лет и предоставлять за эти деньги отделанные площади. Иначе у потенциальных арендаторов не будет стимула переезжать.  
          По нашему мнению, только владельцы исключительных объектов могут позволить себе дожидаться лучших времен. Для большинства же собственников БЦ принципиально важно вдохнуть жизнь в свои объекты.