Динамика арендных ставок и доли вакантных площадей  
в бизнес-центрах премиум-класса  

            Для оперативного отслеживания динамики показателей специалисты информационно-аналитического отдела ГУП «ГУИОН» ежемесячно проводят экспертные опросы.  
          Всего на сегодняшний день проведено 7 таких опросов: в феврале, марте, апреле, мае, июне, июле и августе 2009 года. Состав участников опроса достаточно стабилен и включает 11 ведущих операторов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, компании «Knight Frank St.-Petersburg», «Colliers International», «GVA Sawyer», «ASTERA», «Бекар Консалтинг», «Praktis», ООО «Невский Альянс», ООО "АРИН", ООО «Агентство недвижимости «Центр», ООО «АВЕНТИН-Недвижимость», ООО «Первое Ипотечное Агентство». Экспертные опросы позволяют отслеживать как ежемесячную динамику показателей, так и динамику показателей относительно базисной точки, за которую принят август 2008 года – начало финансового кризиса.  

  

          Как видно из таблицы, все сектора рынка коммерческой недвижимости по состоянию на август 2009 года демонстрировали существенное снижение спроса в сочетании с увеличением количества предложения, следствием чего явилось снижение общего количества сделок (на 52-77% для рынка аренды и на 85-91% для рынка продаж).  
          Это вызвано существенным падением спроса (в 2,5-3 раза на рынке аренды и в 3-4 раза на рынке продаж) при увеличении количества предложения более чем вдвое не рынке аренды и в 1,5-2 раза на рынке продаж. Как результат – падение цен сделок и увеличение дисконта при заключении сделки относительно цены предложения. 
В августе 2009 года цены сделок по сравнению с августом 2008 года упали на 43-54% и продолжают снижаться на 2-4% в месяц на рынке аренды и на 3-4% в месяц на рынке продаж.  
          Падение цен продолжается во всех секторах, однако темпы падения различны. На рынке аренды торговых помещений наметилась стабилизация. Она проявляется в стабилизации и даже некотором увеличении количества сделок, снижении темпа падения арендных ставок и уменьшении размера скидок при заключении сделок.  
          В период с июля по август 2009 года появилась тенденция снижения объема предложения, что, в сочетании с замедлением падения спроса способствует стабилизации арендных ставок. Динамика изменения показателей офисного рынка, напротив, свидетельствует о продолжении падения цен, вызванного падением спроса в сочетании с ростом предложения.  
          Дестабилизирующим фактором этого рынка, в частности, является поведение управляющих бизнес центров, которые, для прекращения оттока арендаторов вынуждены давать значительные скидки в уровне арендной платы. Ситуация такова, что вследствие избытка качественных офисов, сейчас можно встретить предложение помещений бизнес центра по цене ниже, чем цена аренды встроенного помещения, аналогичного по своим техническим показателям и локации.  
          Вместе с тем, за последние два-три месяца падение арендных ставок в бизнес-центрах существенно замедлилось, что отразилось на существенном снижении темпов падения арендных ставок встроенных помещений. Падение цен продолжается во всех секторах. Вместе с тем, существенное снижение объема предложения в сочетании со стабилизацией и некоторым ростом объема спроса способствует снижению темпов падения и последующей стабилизации цен продаж во всех секторах рынка встроенных помещений коммерческого назначения в Петербурге. 
          До 3-4 квартала 2008 года все сектора рынка встроенных помещений имели тенденцию увеличения цен, однако начавшийся финансовый кризис привел к тому, что во второй половине 2008 года цены вначале снизили темп роста, а затем начали падать. Наиболее значительной динамика снижения цен стала в начале 2009 года.  
          Она сопровождается снижением цен предложения и увеличением величины скидки с цены предложения при заключении сделки. Для рынка аренды такие скидки составляют, в среднем, 11-14%, а для рынка продаж – 13-18%. При этом, в отдельных случаях продавцы могут в процессе заключения сделки снизить цену на 40%, однако в других случаях, когда цена предложения соответствует рынку, сделки могут заключаться и с дисконтом, не превышающем 5%. 
          В целом, по рынку можно говорить, что по состоянию на август 2009 года цены аренды опустились до уровня конца 2005 - начала 2006 года, а цены продаж – до уровня второй половины 2006 года. В течение 2009 года все эксперты прогнозируют продолжение снижения цен во всех секторах. Однако, вследствие адаптации рынка к новым экономическим условиям, динамика падения цен снижается.  
          При отсутствии дополнительных дестабилизирующих факторов к концу осени возможна стабилизация цен аренды, а к концу зимы – стабилизация цен продаж. Сейчас такая стабилизация наблюдается на рыке аренды торговых помещений. Возможно, что в течение осени начнется стабилизация арендных ставок промышленно-складского сектора, а ближе к концу осени, началу зимы – офисного. Стабилизация цен продаж возможна с 4 квартала 2009 года. В результате чего цены в 1 квартале 2010 года могут оказаться на уровне 40-50% от цен августа 2008 года.

          Более 64% встроенных офисных помещений, представленных на рынке аренды, являются специализированными. К многофункциональным помещениям относятся офисы, находящиеся при мини-отелях и гостиницах, магазинах и объектах сферы услуг, а также офисы-склады. Наибольшим спросом у арендаторов встроенной офисной недвижимости пользуются помещения площадью до 150 кв. м, совокупная доля которых составляет около 78%. По-прежнему востребованы помещения площадью от 151 до 250 кв. м, на долю которых приходится около 13% встроенных офисных помещений. 
          Спрос на встроенные помещения больших площадей (до 1000 кв. м и выше) по-прежнему невелик и остается на уровне 1%. Стоит отметить, что на сегодняшний момент более 84% сдаваемых в аренду встроенных офисных помещений города находится в отличном и нормальном состоянии, что объясняет неизменный спрос к этому сегменту рынка со стороны арендаторов. Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма неравномерно. Наиболее часто встроенные офисные помещения встречаются в зонах с высоким уровнем деловой активности, тяготея к центру. Наименее востребованы помещения в удаленных от исторической части города районах, поскольку даже маленький, некомфортный, но престижный офис в центре города, по мнению арендаторов, лучше помещения на периферии. Сдаваемые в аренду встроенные офисные помещения, расположенные в его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) составляют около 60,7% от общего объема арендуемых помещений. 
В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагается к аренде около 36,9% встроенных офисов. В остальных районах города объем предложения встроенных офисных площадей составляет около 2,4%. 
          По объему сдаваемых в аренду офисных площадей в 1 полугодии 2009 года абсолютным лидером стал Центральный район Санкт-Петербурга, доля которого составила 31,4% от общего объема арендуемых помещений

 
 

3. Расчет рыночной  стоимости недвижимости  на основе затратного  подхода

    3.1. Алгоритм реализации  затратного подхода

    В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе  затрат выглядит следующим  образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа.
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости. При этом учитываются подходящая для этого проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

    Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

    Восстановительная стоимость – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта , т.е. из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

    Стоимость замещения – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

    3.2. Определение стоимости  нового строительства  здания методом  сравнительной стоимости  единицы имущества

    Определение стоимости нового строительства  выполняется на основе восстановительной  стоимости. Для этого используется «Укрупненные показатели восстановительной  стоимости  зданий и сооружений для  переоценки основных фондов». Сборник  УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены 1969 года.

    Определение восстановительной стоимости строительства  здания производится в следующем  порядке: 

1. По данным сборников УПВС, подбирается объект-аналог по основным характеристикам:

• назначение здания (административное, производственное или складское);

• общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
• расчетный объем здания.

    Расчетный объем оцениваемого здания определяется по формуле:

   V=L*B*H=90*18*4= 6480 м³;

где L – длина объекта оценки, м;

      B – ширина объекта оценки, м;

      Н – высота объекта оценки, м.

   Объект-аналог – заводоуправление 1- этажное

    Характеристики  здания:

    Фундаменты  железобетонные, бетонные, бутобетонные и бутовые. Стены кирпичные, из естественного  камня, крупноблочные и крупнопанельные. Перекрытия железобетонные. Кровли железные, асбестоцементные, черепичные.

    Предусмотрено отопление, вентиляция,  водопровод, канализация, электричество и слаботочные  устройства. Группа капитальности 1. 

2.  Определяется  единичный укрупненный показатель  восстановительной стоимости объекта-аналога  в базисном уровне цен по  таблице УПВС с учетом территориального  пояса, в котором находится  объект оценки.

    С^Таб₆₉=25,3 руб./ м³. 

3. Производится  корректировка единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости  при обнаружении отличия объекта-аналога  от объекта оценки по ряду существенных признаков.

    Если  объем оцениваемого объекта меньше объема объекта-аналога более чем на 20% , то первый оценивается по восстановительной стоимости 1 м³, принятой для минимального объема, указанного в таблице УПВС с применением поправочного коэффициента 1,02.

    С₆₉= С^Таб₆₉*ПК_i=25,3*1,02*1=25,806руб./ м³.

где К_i- поправочный коэффициент. 

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

    ВС₆₉=(ПП+КИ) ₆₉=С₆₉*V=25,806*6480=167 222,88 руб. 

5. Осуществляется  пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость  объекта – оценки в ценах на текущую дату.

ВС_Д.о.=(ПП+КИ) _Д.о.=((ПП+КИ)₆₉*И _84/69*И _Д.о./84*k _КИ*k _ПП)*(1+∑Н _нал);

где  И _84/69 - индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.=1,17

И _Д.о./84 - индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;

    И _Д.о./84=(63,06+60,82+67.59)/3=63,82

∑Н _нал – ставки всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (∑Н _нал =11,8);

k _КИ - коэффициент косвенных расходов , которые не были учтены в ценах 1969 г.=15%

    k _ПП - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя=12%

    ВС_Д.о.= 167222,88*1,17*63,82*1,15*1,12*(1+0,118)= 17 980 262,46 руб.

      3.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

    Накопленный износ – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

    Теоретически, износ может начать накапливаться  даже на момент завершения строительства  здания. Физическое разрушение имеет  тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) темпов посредством ремонта. С возрастом  здания начинает проявляться его  функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные  формы такого износа. Земля не имеет  износа.

    При использовании указанного выше метода сначала определяется стоимость  всех позиций устранимого физического  и функционального износа, затем  суммируется с величиной неустранимого  устаревания. 

    Расчет  величины устранимого износа: