Договор ренты

Пунктом 16 договора ренты, заключенного 3 апреля 2009 г. между Гулько А.Т. и Ганношенко Л.А., также установлено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нотариальному удостоверению подлежит лишь сам  договор ренты как сделка, содержащая условия договора. При этом согласно договору ренты между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, установленным законом для договоров данного вида.

Следовательно, отсутствие подписанного сторонами  передаточного акта не является существенным условием, препятствующим заключению сделки (договора ренты) и не свидетельствует о ее ничтожности.

Также нельзя согласиться  и с выводом суда о ничтожности  сделки в связи с отсутствием  на момент нотариального удостоверения  договора между Гулько А.Т. и Ганношенко Л.А. нотариального согласия супруга плательщика ренты.

Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариальное удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки¹⁷.

Таким образом, Закон устанавливает круг лиц, имеющих право признания недействительными сделок, связанных с распоряжением совместным имуществом супругов. При этом законом не предусмотрена реализация этого права в обязательном порядке. Такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.

Кроме того судом  установлено, что 14 апреля 2009 г., то есть до регистрации нотариально удостоверенного договора ренты, являющейся в силу пункта 3 статьи 433, статьи 584 Гражданского кодекса Российской Федерации датой заключения данного договора, Ганношенко С.И. оформил в нотариальном порядке согласие на заключение его супругой Ганношенко Л.А. договора пожизненного содержания с иждивением.

Судебная коллегия учитывает также и то, что то, что получатель ренты Гулько А.Т. при жизни не оспаривала заключенный с Ганношенко Л.А. договор пожизненного содержания с иждивением, не предъявляла требования о его расторжении в связи с неисполнением условий договора.

Допущенные  судом нарушения норм материального  права являются существенными, повлиявшими на исход дела и влекут в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмену обжалуемых судебных постановлений.

Поскольку при  разрешении настоящего спора судами первой и кассационной инстанции допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, Судебная коллегия считает, что решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 15 апреля 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 июня 2010 г. подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе Солнышкиной Н.А. в иске к Ганношенко Л.А., Ганношенко С.И. о признании недействительным в силу ничтожности договора пожизненного содержания с иждивением, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, аннулировании записей в ЕГРП¹⁸.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение хотелось бы обобщить основные выводы и предложения, сделанные на основе проведенного исследования различных видов договора рента.

Во-первых, рента - это передача в собственность  какого-либо имущества (в том числе  и недвижимости) за обязательство  обеспечить содержание собственника этого  имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.

  Для того, кто имеет имущество, подлежащее передаче по договору ренты, рента может стать постоянным источником дохода без каких либо временных или трудозатрат.

  Есть два варианта оплаты рентных платежей: бессрочно (что называется постоянной рентой) и в течение жизни получателя ренты (или пожизненная рента). Второй вариант – пожизненная рента – может быть с иждивением (с обязанностью содержать получателя ренты помимо выплат самих платежей). Между сторонами должен быть заключен договор с описанием условий договоренности. Такой договор должен в обязательном порядке быть зарегистрирован у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. В случае, когда договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества, то он должен пройти государственную регистрацию. 
 Договор ренты должен содержать сведения о том, как будет передаваться отчуждаемое имущество: платно или бесплатно. Понятие «платно – бесплатно» будет определяться тем, в каком виде будут передаваться рентные платежи собственнику имущества после заключения договора ренты. Платное отчуждение подразумевает выплату рентных платежей в виде определенной денежной суммы, которая и будет определять стоимость передаваемого имущества. В этом случае, между сторонами, заключившими договор ренты, должен быть также оформлен договор купли- продажи имущества. Если же рентные выплаты будут подразумевать любые другие формы расчета, то имущество будет передаваться по

договору дарения. В общем-то, и та и другая форма  передачи имущества может быть уместна  при любом виде уплаты рентных  платежей, в зависимости от того,

что будет более  приемлемым для сторон договора ренты, а вышеописанные привязки к форме оплаты являются более логичными и стандартными, носящими, скорее, рекомендательный характер. 
 Договор ренты подразумевает обременение имущества. Так, если на имущество заключен договор ренты, оно становится обремененным этим договором. Обременение будет заключаться в том, что при отчуждении имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят к правопреемнику. То есть если плательщик ренты подарит или продаст квартиру, полученную по договору ренты до окончания срока действия договора ренты, то купивший такую квартиру человек обязан будет соблюдать все условия договора ренты, заключенным с ее первоначальным владельцем. Еще следует обратить внимание на такой момент: если плательщик ренты передал права на имущество до окончания договора ренты, а лицо, принявшее их, уклоняется по каким либо причинам от выполнения условий договора ренты, то у них возникает субсидиарная (совместная) ответственность перед первоначальным собственником. Иными словами, даже в случае отчуждения имущества плательщик ренты будет нести ответственность по договору ренты до окончания его срока действия.

  Для защиты интересов собственника имущества, ставшего получателем ренты, законом предусмотрено обеспечение выплат ренты. Такое обеспечение достигается за счет приобретения права залога на отчуждаемое имущество. Еще один вид защиты получателя рента в обязательном порядке должен быть прописан в договоре ренты, при этом он является существенным и обязательным условием при заключении договора. Это предоставление обеспечения для выполнения обязательств плательщика ренты. Таким обеспечением может стать банковская гарантия на определенную денежную сумму либо страхование объекта сделки в пользу получателя ренты за счет плательщика, на случай неисполнения последним своих обязательств по договору ренты. При несоблюдении этих условий получатель ренты вправе расторгнуть в любое время договор ренты с требованием возместить убытки, связанные с таким расторжением. 
 Как показывает статистика, все споры по договорам ренты чаще всего решаются в пользу получателя ренты, даже в судебном порядке, так как суд в нашей стране социально ориентирован и будет в первую очередь защищать права бабушек и дедушек, квартирой которых Вы пытаетесь «завладеть».

Необходимо остановиться на вопросе налогообложения, связанном с любым видом договора ренты. В общем-то, обязанность по уплате налога возникает только при платном передаче имущества, то есть по договору купли-продажи. В этом случае получатель ренты обязан заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от обозначенной стоимости. Но опять же, если жилое помещение находится в собственности более 3 лет, то ему предоставляется налоговый вычет в полном объеме (но не превышающим 1 000 000 рублей). При передаче имущества бесплатно по договору дарения никакими налогами сделка не облагается. Сам договор ренты, как и платежи, перечисляемые плательщиком ренты, не облагаются налогом ни для одной из сторон.

Вернемся к  особенностям каждого отдельного вида ренты. Договор постоянной ренты может быть заключен только гражданами или некоммерческими организациями. 
 Постоянная рента выплачивается деньгами, а также может быть в виде предоставления вещей или выполнения работ на сумму рентных платежей.  
Постоянная рента может быть выкуплена плательщиком при соблюдении ряда условий. Получатель ренты должен быть предупрежден о намерении выкупа как минимум за три месяца до прекращения очередной рентной платы обязательно в письменной форме. При этом рентные платежи прекращаются только после того, как вся сумма выкупа будет получена получателем ренты. Но сроки и порядок выкупа могут быть по согласованию сторон изменены на свое усмотрение. Договором ренты не может быть установлен отказ плательщика ренты от выкупа, но при этом может быть введено ограничение на срок, по истечении которого может быть сделана заявка на полный выкуп. Так может быть поставлено ограничение на выкуп ренты при жизни получателя ренты или любой срок с момента заключения договора ренты, но не более тридцати лет.

  Несмотря на все преимущества, договор ренты является очень рискованной сделкой, так как пожилые люди часто становятся мнительными и могут подозревать вас в нечестности при малейшей ошибке или просрочке.

  Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты, если плательщик нарушит такие условия договора как неуплата положенных платежей на протяжении одного года, нарушения обязательств по обеспечению выплаты ренты, неплатежеспособность плательщика ренты по каким-либо причинам, в случаях, когда имущество, переданное под выплату ренты, переходит в общую собственность или разделено между несколькими лицами. Возможны и другие варианты, оговоренные сторонами договора. 
 Данный вид ренты применяется крайне редко, так как более подходящими и понятными являются два других вида ренты, рассмотренные ниже.

  Договор пожизненной ренты может быть заключен только в пользу гражданина или нескольких граждан. Срок действия такого договора – период его (их) жизни. В случае нескольких получателей ренты рентный платеж делится на всех в равных долях. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля равномерно распределяется на остальных получателей ренты. Выплаты ренты по такому договору прекращаются со смертью рентополучателя (либо всех, в случае нескольких получателей).

  Считаем, идеальный вариант для заключения договора ренты - это заключение договора между знакомыми людьми, например, дальними родственниками, если такой возможности нет, но заключить договор ренты надо, можно обратиться в риэлтерскую компанию, многие сейчас практикуют такой вид сделок. Кроме того, есть компании специализирующиеся только на этом виде деятельности, например, используя поисковик в интернете можно найти организации, специализирующиеся на заключении договоров ренты, например ООО «ФСЗП» (фонд социальной защиты пенсионеров), который работает в 15 городах России и сопровождает все этапы сделки, а также помогает в разрешении спорных ситуаций в дальнейшем.

  Получателем ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например, дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей.  
 Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости.

  Еще раз хотим подчеркнуть, что если кто-либо решается заключить договор ренты, в любом его виде, то благоразумнее всего будет обратиться за помощью в проведении таковой сделки к специалистам, так как затраты на услуги юриста и продуманный подход к делу поможет избежать многих проблем в случае претензий со стороны получателя ренты.

  Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты, оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе, счета за телефонную связь. 
 Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.

  Таким образом, законодательство максимально предусматривает защиту прав получателя ренты от недобросовестных плательщиков, желающих нечестным путем завладеть чьим-либо имуществом. Чаще всего договор ренты заключают в отношении жилой недвижимости, собственниками которой являются престарелые, а, возможно, и одинокие люди. А для плательщика явная выгода такого договора в минимальной стоимости приобретаемой недвижимости, но естественно, что уровень дохода такого лица должен быть достаточным, чтобы обеспечивать не только свое существование, но и получателя ренты.