Статистическое исследование рынка недвижимости

     В результате разница спроса и предложения на протяжении еще как минимум 4-5 лет будет только увеличиваться. Стоит также отметить тот факт, что далеко не все объекты недвижимости, которые считаются сданными, пригодны для заселения.

     Часто на «доведение» уже сданного дома у строительных компаний уходит от полугода до полутора лет.

     Факторы, стимулирующие рост спроса.

     Изменение структуры населения Санкт-Петербурга. До недавнего времени в Санкт-Петербурге, как и в большинстве российских регионов, отмечалось снижение численности населения. Однако в последние годы численность населения города стабилизировалась. Важной тенденцией является изменение возрастной структуры населения. За последние 15 лет количество жителей в возрасте 16–60 лет в городе увеличилось: это экономически активная часть населения, и люди, принадлежащие именно к этой возрастной категории, приобретают недвижимость.

     Несмотря  на то, что наблюдалось снижение числа жителей в возрасте до 16 лет (что может привести к демографическим  проблемам в будущем), в настоящее  время Санкт-Петербург переживает подъем – уровень рождаемости в городе ниже среднего по России, но растет быстрыми темпами.

     Отчасти это объясняется тем, что городская  экономика развивается быстрее, чем экономика страны в среднем. Жизненный уровень населения  города увеличивается, и мы считаем, что ситуация не изменится и в дальнейшем. Относительно уровня рождаемости наши прогнозы столь же позитивны.

     Мощный базовый спрос.  Большой спрос на жилую недвижимость обусловлен неудовлетворенной потребностью населения в жилье. В частности, показатель количества жилой площади на человека в Санкт-Петербурге составил 23,1 кв. м по сравнению с 40 кв. м на человека в Европе и 70 кв. м на человека в США.

     Следует добавить, что в аварийном состоянии (износ составляет 60% и более) находится порядка 25–30% жилого фонда Санкт-Петербурга. Это один из самых высоких показателей аварийного состояния жилого фонда в России. Поэтому на каждого петербуржца приходится менее 23,1 кв. м жилой пригодной для проживания площади. 
Большой объем неудовлетворенного спроса со стороны населения предъявляется в следствие плохих жилищных условий большей части жителей Санкт-Петербурга, проживающих в квартирах, унаследованных еще с советских времен. Вследствие того, что в переходный период объем ввода нового жилья был недостаточен даже для того, чтобы компенсировать износ старого, жилищные условия ухудшились еще больше. Только в последние пять лет жилой фонд города начал увеличиваться.

     Сейчас, когда в результате увеличения доходов  население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским  стандартам, проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными.

     Для того чтобы жилой фонд в расчете  на одного жителя Санкт-Петербурга увеличивался на 1 кв. м. в год, необходимо вводить  ежегодно 5 600 000 кв. м жилья (4 500 000 человек – население города, 1 100 000 кв. м. — ежегодное устаревание жилых площадей). В наиболее успешном для строителей жилья Петербурга 2007 году было введено 2 600 000 кв. м. жилой площади. За следующие три года (с 2008-го до конца 2011 года), в соответствии с нашими прогнозами, объем нового строительства снизится на 40% (с 2 500 000 кв.м. в 2007 до 1 500 000 кв.м. в 2011). Таким образом, сколько-нибудь существенного улучшения ситуации на рынке жилой недвижимости Петербурга в течение следующих 4-5 лет ожидать не приходится. 
Даже если, начиная с 2012 года, темпы нового строительства резко возрастут, например до 24% (как в наиболее успешные для строителей годы), то, по самым оптимистичным прогнозам, уровня Чехии (28 кв. м. на человека) мы достигнем не ранее 2018 года (и это без учета прогнозируемого роста численности населения Петербурга).

     Темпы развития ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге опережают средние темпы по России.

     По  прогнозам ЦБ РФ, объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году должен был в два раза превзойти аналогичный показатель 2005 года. На практике объем выданных ипотечных кредитов вырос в 2,8 раза в 2006 году и в 2,15 раза в 2007 году. При этом темпы роста объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге на 40% превысили темпы роста этого показателя в среднем по России.

     В текущей ситуации выдача ипотечных  кредитов практически остановилась. Однако когда через 6-12 месяцев рынок  кредитования оживет, кредитование в  Петербурге будет новь развиваться  более быстрыми темпами, чем в  целом по России.

     «Обеление» заработной платы. Общая сумма денег на депозитах физических лиц в последнее время увеличивалась в среднем на 40% быстрее, чем номинальные доходы. Это объясняется существованием у населения «серых» доходов и значительных сумм наличных сбережений.

     Официальная заработная плата в Санкт-Петербурге в январе 2007 года, по нашим оценкам, составила 17–18 тысяч рублей, что  на 30–40% меньше, чем фактическая  аработная плата в городе.

     Это еще раз демонстрирует тот  факт, что большая часть зарплат  выдается «в конвертах». Согласуются с этим и приводимые некоторыми экспертами оценки средней зарплаты в городе – на уровне 24 000– 25 000 рублей в месяц.

     Учитывая  последние инициативы правительства  по борьбе с «серыми» заработными  платами, можно ожидать ускорения темпов «обеления» зарплат и, как следствие, удешевления и расширения кредитных ресурсов для населения. Долгосрочная тенденция к снижению процентных ставок и увеличению размера официальных заработных плат приведут в совокупности к увеличению суммы ипотечного кредита, выдаваемого одному заемщику. Это, в свою очередь, приведет к увеличению объемов выданных ипотечных кредитов и увеличению спроса на жилую недвижимость.

     Изменение структуры сбережений населения в пользу жилья на фоне сокращения объемов строительства. Наиболее надежной защитой сбережений от кризиса население считает приобретение недвижимости. При этом из-за недоступности финансовых ресурсов в 2010-2011 годах произойдет провал ввода новых объектов жилой недвижимости, а старт проектов, которые должны были быть возведены в 2012-2013 годах, отложен на неопределенное время.

     Создание в городе свободной экономической зоны. Санкт-Петербург, благодаря своему географическому положению и перспективам дальнейшего развития рынка, привлекает как отечественных, так и иностранных инвесторов. Недавно появился еще один фактор, привлекающий внимание инвесторов к городу, – создание в Санкт-Петербурге свободной экономической зоны (СЭЗ). СЭЗ в Санкт-Петербурге будет специализироваться на исследованиях и разработках в сфере IT-продуктов и оборудования. 

     Кроме того, в Санкт-Петербурге планируется  реализовать целый ряд крупномасштабных инфраструктурных проектов. Так, федеральное  правительство и частные инвесторы  проинвестируют порядка $1 050 000 000 в строительство пассажирского морского порта на Васильевском острове. Новый порт будет принимать до 1 200 000 пассажиров в год. Практически завершена реализация пятимиллиардного ($) федерального проекта по строительству Кольцевой автодороги, которая должна стимулировать развитие жилищного строительства за чертой города.

     Для повышения транспортной доступности  центра города строится Западный скоростной диаметр (суммарный объем инвестиций $3 000 000 000). Приход крупных инвесторов. Второй по величине город в России привлекателен как для иностранных, так и для отечественных инвесторов: ряд крупнейших российских корпораций переместил сюда свои головные офисы. С 2000 года более $10 млрд иностранных инвестиций влилось в экономику города, в настоящий момент иностранными инвесторами готовится к реализации целый ряд крупномасштабных проектов. За последний год некоторые корпорации начали постепенно приходить в город, в результате чего ожидается увеличение потока налоговых платежей в городской бюджет и появление прочих экономических выгод.

     - Достигнуто соглашение с компанией «Базовый Элемент» о социально-экономическом сотрудничестве до 2015 года, согласно которому «Базовый Элемент» и партнеры компании, российские и международные корпорации, вложат в инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге 480 000 000 000 рублей (около $20 000 000 000).

     - Одна из крупнейших нефтяных  компаний – «Газпром нефть»  – подтвердила свои планы по  переводу головного офиса в  Петербург и приступила к строительству  «Охта-центра» в устье Охты  и полному редевелопменту прилегающих депрессивных территорий, занятых площадками бывших заводов. Проект оценивается в сумму около $2 500 000 000 в текущих ценах.

     - Китайская инвестиционная группа  инвестирует $1 250 000 000 в строительство многофункционального комплекса на 35 000 жителей на берегу Финского залива – «Балтийская жемчужина» (на площади в 180 га). Комплекс будет включать жилую и офисную недвижимость, торговые центры и отели. Проект планируется закончить к 2010 году.

     - Автомобильная корпорация Toyota построила  завод на 220 гектарах земли стоимостью $250 000 000. В декабре 2007 года с конвейера сошел первый автомобиль. Производительность завода составит 50 000 автомобилей в год.

     - По результатам международного  инвестиционного и архитектурного  конкурса на лучший проект  реконструкции острова Новая Голландия победил проект английского архитектора сэра Нормана Фостера (Norman Foster). Ожидается, что инвестиции в этот проект составят $380 000 000.

     - В 2010 году будет реализован  проект стоимостью $250 000 000 по строительству нового футбольного стадиона на 50 000 зрителей.

     - Финская розничная сеть «Стокманн»  планирует инвестировать 110 000 000 евро в строительство крупного универмага в центре города.

     - В июне 2007 года компанией Bosch und Siemens Hausgerate GmbH завершено строительство  завода по производству бытовой техники (строительство обошлось в 50 000 000 евро).

     Создание  в городе такого числа новых предприятий, переезд в Петербург главного офиса Газпрома и Конституционного суда РФ неминуемо приведут к росту  денежной массы в городе, что окажет влияние на стоимость недвижимости в Петербурге. Кроме того, создание большого числа новых рабочих мест приведет к увеличению и без того большого миграционного потока в город, что также увеличит спрос на жилую недвижимость. 

     3.2 Прогноз рынка  недвижимости на основе модели оценки совокупного спроса и предложения  

     Модель оценки совокупного спроса и предложения 
Суть модели заключается в оценке совокупного спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, сравнения этих двух величин и расчете прогнозной цены жилья. Каждый год государство и население тратит средства на приобретение недвижимости. Государство приобретает жилье для социальных программ, военной ипотеки, расселения (при реализации градостроительных программ и ликвидации аварийного жилья). Население приобретает недвижимость с целью улучшения своих жилищных условий. Эти покупки осуществляются на «новые деньги», которые приходят на рынок жилья и увеличивают платежеспособный спрос. «Новые деньги» – это только те деньги, которые дополнительно вливаются на рынок жилья и увеличивают спрос.

     Вот несколько простых сценариев:

     • Объем «новых денег» РАВЕН объему предложения первичного рынка. В этой ситуации количество «новых денег», потраченных на приобретение жилья, равно стоимости построенного жилья, оцененного по текущей стоимости. То есть спрос равен предложению, и цена в этом случае не изменится.

     • Объем «новых денег» МЕНЬШЕ объема предложения первичного рынка. В этом случае объем денег, потраченных на покупку жилья, меньше стоимости вновь построенного жилья. Другими словами построили больше, чем рынок способен купить по текущим ценам. При этом действительно будет наблюдаться падение цен на жилье, потому что застройщикам необходимо будет продавать жилье, и они будут снижать цену, чтобы в конечном итоге продать весь объем построенного жилья. Таким образом, снижение цен первичного рынка снизит и цены вторичного рынка.

     • Объем «новых денег» БОЛЬШЕ объема предложения первичного рынка. В этой ситуации объем вновь построенного жилья не способен удовлетворить спрос в виде «новых денег», и это выливается в повышение цен первичного и вторичного рынка. Это типичная ситуация, которая существовала в России с начала 90-х годов. То есть при текущей, очень плохой обеспеченности населения жильем, объем денег, который расходуется на приобретение жилья, целиком покрывает объем существующего ввода, а оставшаяся часть денег идет на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом соответственно повышаются цены вторичного, а за ним и первичного рынков. Отдельно хотелось бы рассмотреть крайний случай, когда новое строительство отсутствует, то есть, ввода на первичном рынке нет. Если при этом «новые деньги» будут приходить на рынок жилья, то это неизбежно приведет к росту цен на вторичном рынке. При этом совершенно неважно , какова будет себестоимость стройматериалов и строительства, пусть хоть в 10 раз упадет. Нового жилья не возводят, и цена стройматериалов никак не может повлиять на цены уже готового жилья. Если же «новых денег» на рынке нет, то цена на жилье останется на том же уровне. Падение же цен на жилье возможно только в случае, если люди начнут массово ухудшать свои жилищные условия, то есть объем «новых денег» пришедших на рынок жилья, будет отрицательным, и будет означать деньги «ушедшие» с рынка. 
Это значит, что желающих продать квартиру будет больше, чем желающих купить. Подобный сценарий может реализовываться в «умирающих» городах, в которых уменьшается население и нет никакого потенциала развития.