Статистическое исследование рынка недвижимости

     В крупных городах (Москва, Петербург  и т.д.) сложно представить себе ситуацию, когда люди в массовом порядке продают жилье для того, чтобы «проесть» эти деньги.

     Рассмотрим, каким образом рассчитывается тот  объем «новых денег», который приходит на рынок жилья.

     Оценка совокупного спроса

     Каким образом появляются «новые деньги» и каким образом прогнозируется их величина?

     Рассмотрим, за счет чего в экономике в принципе могут появляться деньги для приобретения жилья.

     Оценим  статьи, которые влияют на объем  «новых денег», пришедших на рынок. Это:

     • Изменение задолженности по кредитам физических лиц. То есть те деньги, которые получены в виде кредитов и расходуются, в том числе на приобретение недвижимости. Яркий пример – это ипотека. Если увеличивается объем ипотечного кредитования, то и увеличивается объем денег, которые приходят на рынок жилья (прогноз Центрального Банка).

     • Отток/приток частного капитала в страну. Приток частного капитала приводит к  увеличению потребления и вложений, в т. ч. на рынке недвижимости. Отток  – наоборот (прогноз Центрального Банка).

     Также на объем «новых денег» влияют доходы населения и та их часть, которая расходуется на приобретение жилья. Оценим ту часть денег, заработанных населением, которые будут использованы для приобретения жилья. Все население страны получает совокупный доход (собственная оценка), часть из которого расходуется на:

     • Обязательные платежи и взносы (собственная  оценка).

     • Покупку товаров и услуг (собственная  оценка).

     Полученная  в остатке сумма является приростом  финансовых активов или сбережениями.

     Сбережения  также распределяются несколькими способами:

     • Остаются в виде наличных рублей (прогноз  Центрального Банка).

     • На них может быть приобретена  наличная валюта (прогноз Центрального Банка).

     • Они могут быть положены в банк на депозит (прогноз Центрального Банка).

     • На них могут быть приобретены ценные бумаги и в том числе доли в бизнесе (собственная оценка).

     • На них может быть приобретена  недвижимость (собственная оценка).

     Более никаким образом население потратить  свои сбережения не может.

     Можно сделать прогноз относительно всех этих статей доходов и расходов, за исключением расходов на приобретение ценных бумаг и расходов на приобретение недвижимости. Следовательно, обратным счетом (решив уравнение) можно получить ту часть средств, которая будет израсходована на приобретение ценных бумаг и недвижимости. Затем можно оценить то, какую долю в этом объеме занимает доля расходов на приобретение недвижимости, и получить тот объем денежных средств, который будет потрачен населением на приобретение жилья.

     Описанные выше данные позволяют спрогнозировать, какой объем «новых денег» придет на рынок жилой недвижимости (Таблица 3.1). 
 
 
 
 

     Таблица 3.1. Оценка расходов на приобретение жилья в РФ, млн руб.

 

     Полученные  результаты дают представление о  том, какое количество денег может  быть потрачено на приобретение жилой  недвижимости в России. Исходя из исторических оценок доли в расходах на жилье, приходящихся на Петербург, и с учетом опережающего развития региона, мы оцениваем объем денег, которые придут на рынок недвижимости Санкт-Петербурга в 2009-2011 годах (См. Таблицу 3.2) 
 
 
 
 

     Таблица 3.2 Расходы на приобретение недвижимости в Санкт-Петербурге, млн руб.

 

     Оценка предложения первичного рынка

     Спрогнозировав  объем спроса со стороны населения  на новое жилье в Санкт-Петербурге, теперь спрогнозируем тот объем  предложения, который будет противопоставлен этому спросу.

     При этом следует учесть, что некоторый объем жилья, построенного на первичном рынке, приобретает город, для реализации различных программ, и это жилье не попадает на открытый рынок. Следовательно, так как учитывается только объем «новых денег» физических лиц, то и сопоставлять мы его будем только с тем объемом жилья, который попадает на открытый рынок.

     Таблица 3.3 Объем ввода жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга

 

     Таким образом, спрогнозировав, как объем  спроса на недвижимость (то есть объем  «новых денег»), так и объем предложения первичной (новой) недвижимости на открытом рынке, мы можем сделать прогноз о том, какова будет цена на жилье.

     Прогнозирование цены жилья на вторичном рынке

     Рассмотрим, на что могут быть потрачены «новые деньги», пришедшие на рынок жилья в прогнозном году.

     • На поглощение предложения первичного рынка по средневзвешенной цене прогнозного  года.

     • Изменение цен вторичного рынка  по средневзвешенной цене прогнозного  года.

     Очевидно, что «новые деньги», пришедшие на рынок, как-то распределятся между первичным и вторичным рынком, вызвав повышение или понижение цен. Предположим, что продажи на первичном рынке в течение года будут осуществляться равномерно и объем этих продаж будет примерно равен объему жилья, поступившего на открытый рынок.

     Все продажи на первичном рынке будут осуществлены по средневзвешенной цене (PПT), которая установится в прогнозном году, соответственно, и продажи на вторичном рынке также будут осуществляться по средневзвешенной цене (PВT).

     Средневзвешенные  цены первичного (PПT) и вторичного (PВT) рынка отличаются друг от друга на величину примерно равную уровню процентных ставок для этого вида бизнеса, умноженную на средний срок, оставшийся до сдачи жилья (в годах).

     PВT = PП T * (1+r * D),     (3.1)

     где r – процентная ставка, а D – средний срок до окончания строительства.

     Оценивая  оборот вторичного рынка и объем  продаж первичного, можно определить распределение «новых денег» между  этими рынками и рассчитать «равновесную цену» как для первичного, так  и для вторичного рынков, при которой будет уравновешен объем первичного ввода и объем «новых денег». Эта цена и будет являться средневзвешенной ценой жилья в прогнозном году. Расчет осуществляется по следующей формуле:

     НД = VП * PПT + VВ * (PВT - PВT-1), (3.2)

     где НД – объем «новых денег» (Таблица N 3.2)

     VП  – объем первичного ввода,  попавшего на открытый рынок  (Таблица N 3.3)

     PПT  – средневзвешенная цена продаж  на первичном рынке в прогнозном  годе Т (неизвестная величина, зависящая от PВT)

     VВ  – оборот вторичного рынка.  Он, как правило, постоянен и составляет некоторую долю от объема жилого фонда. Годовой оборот вторичного рынка по сути иллюстрирует, насколько часто среднестатистический житель города меняет жилье. Для Санкт-Петербурга в последние годы этот показатель находится на уровне 4,5% от объема жилого фонда в год (Таблица N3.4).

     PВT - PВT-1 – разница средневзвешенных  цен вторичного рынка в прогнозном  годе T и годе Т-1, которая определяет  величину изменения цен вторичного  рынка (PВT – неизвестная величина; PВT-1 - см. Таблицу 3.4).

     VП  * PПT – это объем денег, который  будет потрачен для поглощения  объема первичного рынка и  в том числе на увеличение  его цены.

     VВ  * (PВT - PВT-1) – это объем денег  который пойдет на изменение  цен вторичного рынка.

     Отдельно  стоит отметить, что мы прогнозируем не цены на конец прогнозного года, а именно СРЕДНЕВЗВЕШЕННЫЕ цены первичного и вторичного рынков в прогнозном году, потому что мы не знаем, как именно распределится спрос и предложение внутри года.

     С помощью прогноза изменения средневзвешенных цен и отталкиваясь от текущей ценовой конъюнктуры, можно построить следующий прогноз тренда индекса цен на жилье на 2009–2011 годы. 

     Таблица 3.4. Прогноз цен первичного и вторичного рынков жилья Санкт-Петербурга