Особенности рассмотрения жилищных споров

При принятии искового заявления по спору о признании права собственности  на жилой дом или часть жилого дома мировой судья должен особое внимание обратить на цену иска. Если цена иска превышает 50 тыс. руб. на день подачи заявления, судья возвращает исковое  заявление в связи с неподсудностью дела данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК  РФ). Аналогичным образом он должен поступить и в том случае, если при сопоставлении цены иска со стоимостью дома или его части, на которые  заявлены требования, придет к выводу, что цена иска явно занижена и в  действительности стоимость отыскиваемого  имущества явно превышает 50 тыс. руб. на день подачи заявления.

Действительную стоимость жилого дома или его части при возбуждении  дела в суде точно установить не всегда удается. Поэтому в практике нередко возникают вопросы, связанные  с передачей дел названной  категории от мировых судей в  районные суды и из районных судов  мировым судьям.

Установив в стадии подготовки дела к судебному разбирательству  или в стадии судебного разбирательства, что действительная стоимость жилого дома или его части превышала 50 тыс. руб. на день подачи заявления, и, следовательно, дело не подсудно мировому судье, судья в соответствии с  ч. 3 ст. 25 ГПК РФ передает дело на рассмотрение районного суда.

Если после возбуждения дела в суде истец увеличил размер своих  требований и в результате цена иска стала превышать 50 тыс. руб., то в  связи с изменением подсудности  мировой судья в соответствии с ч. 3 ст. 25 ГПК РФ должен вынести  определение о передаче дела в  районный суд.

Подготовка к судебному  разбирательству дел по спорам о  праве собственности на жилой  дом 

Дела по спорам о праве собственности  на жилой дом являются сложными, и их подготовка имеет свою специфику, обусловленную рядом обстоятельств. Во-первых, по таким делам предмет  доказывания, как правило, насыщен  многими юридическими фактами. Все  они должны быть точно определены и проверены с помощью судебных доказательств. Во-вторых, юридические  факты, связанные с возникновением, прекращением права собственности  на жилой дом нередко имеют  место задолго до рассмотрения спора  в суде, иногда значительно растянуты  во времени. Это затрудняет работу суда по выяснению истины по делу, а следовательно, и подготовку его к судебному  разбирательству. Наконец, в таких  делах часто участвует большое  количество лиц. Еще в стадии подготовки судья должен правильно определить процессуальное положение каждого  из них.

Споры о праве собственности  на жилой дом разнообразны, что  следует учитывать при подготовке этих дел к судебному разбирательству.

Индивидуальное жилищное строительство  осуществляется с целью обеспечения  жилой площадью тех граждан и  членов их семей, которым в установленном  порядке предоставлен в собственность  земельный участок для строительства  дома. Поэтому участие посторонних  для застройщика лиц в строительстве  дома не может служить основанием для признания за ними права собственности  на часть построенного дома. Эти  лица вправе требовать возмещения собственником  дома произведенных им затрат. В  отдельных случаях с учетом всех обстоятельств дела суды могут признать за указанными лицами право собственности на часть дома. При этом необходимо тщательно проверить действительные отношения сторон, установить причины, по которым строительство дома производилось с участием лиц, претендующих на признание за ними права собственности на часть дома, если имелась договоренность о создании общей собственности на дом.

Исходя из этого должна вестись  подготовка дел к судебному разбирательству.

В первую очередь необходимо уточнить факты, обосновывающие требования и  возражения сторон, а также иные факты, имеющие значение для правильного  разрешения спора. По спорам о праве  собственности на жилой дом или  часть его, в частности, необходимо выяснить, кто из сторон, в каком  размере и с какой целью  вкладывал средства и труд в строительство  дома, имелась ли между ними договоренность о создании общей собственности  на дом. Кроме того, по делу следует  установить, принят ли дом в эксплуатацию и за кем он зарегистрирован в  БТИ или местной администрации. Указанные факты должны быть тщательно  проверены судебными доказательствами. Судья обязан не только правильно  определить круг доказательств, необходимых  для разрешения дела, но и обеспечить их своевременное представление. Из представленных доказательств принимаются  только те, которые имеют значение для дела. Например, факт вложения сторонами  средств и труда в строительство  жилого дома и их размер могут быть подтверждены самыми разнообразными доказательствами: объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными, вещественными доказательствами, заключением эксперта.

В соответствии с п. 2 ст. 149 ГПК РФ ответчик должен предоставить истцу  или его представителю и суду возражения в письменной форме относительно исковых требований. В этих возражениях, как и в исковом заявлении, могут содержаться и сведения относительно размера вложений истцом и самим ответчиком средств и  труда 

в строительство дома. Такие возражения приобщаются к делу и проверяются  в судебном заседании наряду с  другими доказательствами. В подтверждение  указанных обстоятельств на практике нередко представляют различные  по содержанию письменные доказательства - почтовые переводы, выписки из лицевых  счетов сберегательной книжки, квитанции, накладные на приобретение строительных материалов, записи бытового характера, содержащие сведения о взаимных расчетах между истцом и ответчиком, расписки плотников, каменщиков и других лиц  в получении оплаты за произведенные  работы, документы, свидетельствующие  о погашении взятой на строительство  дома ссуды и др.

Факт вложения истцом и ответчиком средств и труда в строительство  дома, а также их размер могут  быть установлены и свидетельскими показаниями. Ценную информацию об этом, в частности, могут дать лица, которые  нанимались истцом либо ответчиком для  возведения дома или производства других работ. Они должны быть вызваны в  суд для дачи показаний по делу. В тех случаях, когда истец  утверждает, что строил дом своим  трудом, в качестве свидетелей следует  вызвать лиц, помогавших ему в  этом, а также соседей по участку, являющихся, как правило, очевидцами строительства.

Иногда истцы ссылаются на то, что при строительстве были использованы материалы от разборки другого дома, принадлежащего им на праве личной собственности. Это обстоятельство является существенным и должно быть проверено судом. Кроме объяснений сторон оно может быть подтверждено показаниями свидетелей, письменными  доказательствами. Важное место для  его выяснения отводится и  заключению эксперта. По делу требуется  доказать не только то, что истец  имел либо приобрел старый дом или  другое строение, разобрал его и  материалы доставил к месту строительства. Необходимо достоверно установить и  факт их использования при строительстве  нового дома, а также действительную стоимость этих материалов.

Для выяснения этих вопросов требуются  специальные познания, а поэтому  обязательно проведение строительной экспертизы. Вопросы, которые здесь  нужно поставить перед экспертом, должны быть сформулированы четко и  ясно. Их содержание обусловлено конкретными  обстоятельствами дела. Тем не менее  среди них судья обязан поставить  и следующее: а) были ли использованы старые материалы при строительстве дома? б) если такие материалы использовались, то какова их стоимость? в) какова действительная стоимость всего дома? Разъяснения эксперта по этим вопросам помогут суду не только правильно разрешить спор о вложении истцом своих средств в строительство дома, но и определить размер долей каждой из сторон в праве собственности на дом.

При этом действительная стоимость  жилого дома должна определяться с  учетом рыночных цен на строительные материалы, тарифов на перевозку, оплаты рабочей силы по существующим в данной местности расценкам, удобств и  расположения дома, а также других имеющих значение для правильной оценки дома обстоятельств.

Существенное значение для дела имеет и факт договоренности между  сторонами о создании общей собственности  на жилой дом. Он может быть подтвержден  объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменным договором или соглашением. Об этом может свидетельствовать  и сам факт строительства дома на две семьи с устройством  самостоятельных выходов.

Помимо указанного выше при подготовке к рассмотрению дел по спорам, связанным  с правом личной собственности на жилой дом, судья должен предложить сторонам представить или истребовать  по их ходатайству и другие необходимые  доказательства: документ о предоставлении земельного участка, акт о принятии дома в 

эксплуатацию, документ о принадлежности дома, договор купли-продажи, дарения, план дома и земельного участка.

Установив круг доказательств, необходимых  для разрешения дела, и обеспечив  их своевременное представление, судья  должен разрешить вопрос о возможном  составе лиц, участвующих в деле, правильно определить процессуальное положение каждого из них. Допущенные здесь ошибки могут привести к  отмене решения суда. Если возник спор о праве собственности на дом, возведенный за счет ссуды, то к участию  в деле суд должен привлечь банк или предприятие (организацию), выдавшие ссуду. Судья обязан привлечь указанных  лиц к участию в деле в стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Невыполнение этих требований, как  правило, приводит к отложению судебного  разбирательства, а порой - к отмене судебного решения.

Решение суда по спорам о  праве собственности на жилой  дом 

При вынесении решений по таким  делам следует, в частности, руководствоваться  ст. 244, 245 ГК РФ, нормами гл. 16 ГПК РФ, постановлением Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 и от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Закон подробно регламентирует содержание судебного решения (ст. 198 ГПК РФ) и требования, предъявленные к  нему (ст. 196 ГПК РФ). Вместе с тем  содержание решений по спорам о праве  собственности на часть дома по мотивам  совместного участия в его  строительстве имеет свою специфику.

Согласно ст. 198 ГПК РФ решение  состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей. Установленная  законом последовательность изложения  решения должна строго соблюдаться.

В вводной части решения помимо данных, установленных ч. 1 ст. 198 ГПК  РФ, суд обязан указать, кто и к  кому предъявляет иск, в чем конкретно  заключается требование истца. Если по делу был предъявлен встречный  иск, то это обстоятельство непременно должно найти отражение в вводной  части решения. При рассмотрении спора о праве собственности  на часть дома нередко вступают в  дело и третьи лица с самостоятельными требованиями на предмет спора. Об этом тоже надо указать в данной части  решения. В случае вынесения судом  резолютивной части решения в  соответствии со ст. 199 ГПК РФ вводная  часть мотивированного решения  должна дословно соответствовать вводной  части решения, объявленного в день окончания разбирательства дела. Датой вынесения мотивированного решения указывается, как и в объявленной резолютивной части, день окончания разбирательства дела.

Согласно ч. 3 ст. 198 ГПК РФ описательная часть решения должна содержать  в себе указание на требование истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле. В  этой части решения необходимо не только четко изложить суть требований истца и возражения ответчика, но и привести факты, на которые стороны  ссылаются в их обоснование.

Требования истца в решении  должны быть сформулированы предельно  точно. Суд обязан здесь указать, на какую часть дома претендует истец, кому дом принадлежит на праве  личной собственности и где он находится (адрес). Далее излагаются основания его требований.

Работая над возражениями ответчика, в первую очередь необходимо указать  его отношение к иску - признал  ли ответчик иск или нет, если признал, то полностью или в части. Только после этого должны быть приведены  основания возражений.

Затем в описательной части решения  излагаются объяснения других лиц, участвующих  в деле.

В мотивировочной части решения  должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым  суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствуется суд (ч. 4. ст. 198 ГПК РФ).

Определяя круг фактов, имеющих существенное значение для разрешения спора о  праве собственности на часть  дома, суд должен иметь в виду, что сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его  семьи или родственников в  строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий  к застройщику о признании  права собственности на часть  дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда  между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой  дом и именно в этих целях они  вкладывали свой труд и средства в  строительство жилого дома. Из этого  следует, что право собственности  на часть дома может быть признано только в том случае, если между  сторонами имелась договоренность о создании общей собственности  на жилой дом. Наличие или отсутствие этого обстоятельства должно быть достоверно установлено судом. Выводы о нем  должны опираться на проверенные  в судебном заседании доказательства. Существование между сторонами  договоренности о создании общей  собственности на жилой дом может  быть подтверждено, в частности, объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными  договорами, личной перепиской между  истцом и ответчиком, между ними и родственниками, знакомыми, официальной  перепиской с государственными учреждениями.

Судебная практика обоснованно  исходит из того, что соглашение о совместном строительстве дома не обязательно должно быть заключено  в письменной форме.