Договор купли продажи недвижимости

    При этом если иное не предусмотрено договором, обязательство передачи недвижимости считается исполненным после вручения ее покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается  отказом:

    Продавца  – от исполнения обязанности передать недвижимость, а Покупателя – ее принять.

    Само  по себе принятие Покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения Продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

    При передаче недвижимости, не соответствующей  условиям договора, Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

    При этом под товаром подразумевается  объект недвижимости соответственно.

    В случае существенного нарушения  требований к качеству недвижимости (обнаружению неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,  или выявляются неоднократно либо проявляются вновь,  после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель по своему выбору вправе:

• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость суммы;
• потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имуществом, соответствующим договору.

    Достаточно  четко Гражданский кодекс РФ урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

    Из  ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на недвижимость. Передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

    При этом возможны различные варианты.

    Во-первых, если Продавец является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемый объект. Покупателю передается право собственности либо предоставляется  право аренды на соответствующий земельный участок.

    Во-вторых, если Продавец не является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, Покупатель приобретает право пользования  соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и Продавец.

    Гражданский кодекс РФ ввел специальную норму, устанавливающую  особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное  право пользования. Например, когда  происходит переход права собственности  на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи Продавца, они, согласно ст.292 ГК РФ, сохраняют право пользования этим жилым помещением.

    Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание Продавца на данной площади.  
 
 
 
 
 
 
 
 

    Особенности продажи жилых  помещений и земельных  участков 
 

    Как уже указывалось выше, в соответствием  ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в  котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Большинство авторов в указанный перечень включают следующих субъектов:

• члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК РФ);
• наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ;
• поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ).

    Данный  список может быть дополнен еще тремя  пунктами:

1. лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;
2. получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п.1 ст.602, п.1 ст.586 ГК РФ);
3. ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора торгов (п.1 ст.250 ГК РФ).

    Продавец  такой доли должен сообщить письменно  остальным сособственникам о  намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние  откажутся от покупки или не приобретут указанную долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее, чем в течение трех месяцев  после продажи доли третьему лицу (п.3 ст.250 ГК РФ). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

    Следует иметь в виду, что предъявленный  в этой ситуации иск о признании  сделки недействительной не подлежит удовлетворению.

    Распоряжение  имуществом, которое находится в  общей совместной собственности (имущество  супругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

    Однако  правило это применяется постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законодательными актами не предусмотрено иное (п.4 ст.253 ГК РФ).

    В исключение из приведенных выше правил иные правила установлены Семейным кодексом РФ (далее – СК РФ). Согласно п.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право требовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

 
 
 

    Необходимость проведения государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с  недвижимостью, впервые была предусмотрена ГК РФ (ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ).

    Введение  такой системы преследует несколько  целей:

• придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
• ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
• внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

    Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п.1 которого содержит легальное определение понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Его анализ позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

• это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются или прекращаются в соответствиями с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос – возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и указанного выше закона.
• это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) - проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.
• государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

    Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводимую органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер (п. 2 ст. 131 ГК РФ).

    Согласно ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

     - право собственности;

• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право постоянного пользования;
• ипотека;
• сервитуты;
• иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

    Данный  перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ (об аренде, о доверительном  управлении и др.), а также ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.

    Исключения  из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество  весьма редки и могут быть предусмотрены  только в законе.

    Так, не подлежат государственной регистрации  права на жилые помещения, возникающие  из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (Гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (Гл.36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК РФ).

    ГК РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 21.11.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают две основные формы государственной регистрации:

1. регистрацию прав на недвижимое имущество;
2. регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

    По  общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав лица на недвижимость.

    Например, договор продажи недвижимости государственной  регистрации не подлежит, и считается  заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости) Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

    Аналогичный принцип достаточности действует при регистрации договоров аренды недвижимости, если иное не предусмотрено законом (п.2 ст.609 ГК РФ), договоров аренды зданий и сооружений на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ), договора аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК РФ) и во многих других.

    Однако  в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить  государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом  прав по ней, законом предусмотрена  государственная регистрация и  сделки и прав по этой сделке. К таким  случаям относятся:

1. регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст.558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст.560, 564 ГК РФ);
2. регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ). В соответствии с законом государственная регистрация проводится на всей территории РФ. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. № 219. Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый реестр прав