Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Определение движимого и недвижимого имущества, содержащееся в Основах Гражданского законодательства СССР и союзных  республик 1991г., представляется необоснованно суженным, так как критерием отнесения имущества к недвижимому предполагается не только прочная связь с землей, но и несоразмерность ущерба назначению имущества, возникающего при перемещении последнего.

        Это же положение практически дословно перешло в ст. 130 ГК РФ. Вытекает оно из традиционно рассматриваемой российским правом в качестве неотъемлемого свойства недвижимого имущества особой его ценности, обусловленной неразрывной связью с землей.

      Статья 130 ГК РФ гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения, объекты незавершенного строительства»⁶.

      В первую очередь обращает на себя внимание используемая в статье терминология: «недвижимые вещи», «недвижимое  имущество», «недвижимость». Проблема соотношения этих понятий поднималась  таким  исследователем, как В.А. Лапач.⁷ С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и тоже явление, то есть являются синонимами. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье. Дальнейший анализ содержания действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что. По крайней мере, первым двум из трех перечисленных терминов закон в ряде случаев придал свой собственный смысл.

      Логичным  будет предположить, что и понятие  «недвижимая вещь»   неравнозначно  понятию «недвижимое имущество» и должно входить в него в качестве составной части. Анализ действующего законодательства в определенных случаях позволяет сделать вывод именно о таком использовании рассматриваемых понятий. Действительно, термин «недвижимое имущество» включает в себя термин «недвижимая вещь», однако является более широким понятием, определяющим, прежде всего, имущественный комплекс, в состав которого наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами или вообще не являющиеся вещами.⁸ Такими имущественными комплексами, обозначаемыми законодательством в качестве недвижимого имущества, являются предприятия и многоквартирные жилые дома.

      В.П. Крашенинников утверждает, что закрепленное в ст.130 ГК РФ понятие «недвижимость»  по объему шире одноименного понятия, сформулированного в ст.1   Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О    государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

      Во-первых, в Законе умалчивается о судах  и космических объектах. Во-вторых, здесь не упоминается возможность  отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст. 1 Закона противоречит положениям ст. 130 ГК. По-видимому, в данном случае можно говорить лишь о стилистической неточности, допущенной при конструировании Закона.⁹

      Проведенный краткий анализ соотношения понятий «недвижимая вещь  недвижимое имущество - недвижимость» и выявленное различие между ними позволяют сделать вывод о том, что содержащиеся в ст. 130 ГК РФ критерии относятся к понятию недвижимости вообще, без определения особых признаков недвижимой вещи, которые бы позволили отделить это понятие от таких как недвижимое имущество, недвижимость.

        Поэтому нелогично выглядит название ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» и не вполне корректной формулировка абз. 2 п. 1 этой статьи, в соответствии с которой «законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Ведь не любое имущество (как, например, имущественные права) может являться вещью, тем более недвижимой.

      Кроме того, сами критерии недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, в первую очередь, такие как критерий «природных свойств» и «прочной связи с землей», могут относиться лишь к недвижимым вещам. Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой вещи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие (недвижимое имущество), указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит правовой природе и сущности этих объектов. Что же касается содержания критериев недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ, то является сомнительным такой оценочный критерий, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению»¹⁰ Как справедливо заметил Н. А. Сыроедов, «солив временные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению» . Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению. Например, когда при помощи современных технических устройств с одного места на другой переместили мост (как это несколько раз практиковалось в г. Москве), то никакой ущерб такому мосту и его назначению причинен не был, а данный объект недвижимости снова используется по своему прямому назначению, но только на новом месте. Лишь в процессе самого перемещения указанный мост невозможно было использовать. Такая возможность появилась вновь только при восстановлении его прочной связи с землей.

      Определенные  объекты, будучи перенесенными, могут  быть квалифицированны как недвижимые вещи только при восстановлении и  сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей. Поэтому следует согласиться с положениями Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 1 Протокола №12 от 17 февраля 2003 г.), о том,  что неразрывность физической и   юридической связи объекта с землей следует понимать как условие его использование по назначению.¹¹ Однако авторы Концепции считают определение недвижимости, содержащееся в Гражданском кодексе, «достаточно универсальным», с чем трудно согласиться, особенно в части положений о причинении «несоразмерного ущерба назначению».

      Практика  применения ГК РФ и иных нормативных  актов показывает, что ряд перечисленных  в ст. 130 ГК РФ объектов по своему статусу не совсем верно отнесены к недвижимости. Напротив, существуют такие объекты, правовое положение которых действующее законодательство регулирует слишком поверхностно, что не отвечает потребностям современного гражданского оборота.

      Необходимость четкого указания в законе на такие объекты недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, стала очевидной уже впервые годы применения ГК РФ. Такая потребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота, так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства.

      Впервые о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, на федеральном уровне было указано в Законе о регистрации, который устанавливал возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделок с такими объектами (п. 2 ст. 25). В то же время законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

      Вследствие  пробела в законодательстве указанный  вопрос решила судебная практика.

        Как указано в п. 16  постановления  Пленума   ВАС РФ от 25 февраля  1998 г. № 8    «О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»¹², по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу . Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта. Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершенного строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов.

      Однако  ст. 25 Закона о регистрации, на основании содержания которой Пленум ВАС сделал известный вывод, была существенно изменена Федеральным законом от 30 декабря 2004г. № 213 - ФЗ. Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами. Кроме того, установлен четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. 

      1.2 История развития  законодательства  о государственной  регистрации сделок  с недвижимостью 

      Государственная регистрация прав и государственная  регистрация сделок неразрывно связаны между собой.

      Государственная регистрация сделок была предусмотрена  уже в Гражданском кодексе  РСФСР 1922г., в ст.185 которого содержалось  требование о регистрации продажи  строений в коммунальных отделах. Гражданский  кодекс РСФСР 1964г¹³ устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов.

      Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

      В связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты.

      Так, в постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ №32 от 2 декабря 1993г. записано, что «право собственности  возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи». В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. №5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором».

      Различными  государственными органами предпринимались  попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ от 29 января 1992 г¹⁴. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

      Однако  документы, выдаваемые такими организациями  и учреждениями, не могли считаться  правоустанавливающими, поскольку  на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

      Неясность положений ГК РСФСР 1964 года и Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» ¹⁵, связанных с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

      Впервые понятие государственной регистрации  возникновения, перехода и прекращения  права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ.

      В последствии принимается специальный  законодательный акт (ФЗ «О государственной  регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в  котором были закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

        Приведем пример из практики:

      «Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд  с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

      Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

      Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным  и у истца возникло право требовать  от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.