Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Устанавливая  такое требование, законодатель стремился к тому, чтобы как можно скорее создать полноценный реестр прав на объекты недвижимого имущества,   возникающего на ее основании права на объект недвижимости, но, наряду с этим, и плату за регистрацию «первичного» права на этот объект.²⁵

        Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

        Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.

        М.И. Брагинский обращает внимание на абсолютный приоритет ГК над актами,    регулирующими   регистрацию   прав,   из        чего следует,    что   при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК.²⁶ 

      Отношения по поводу государственной регистрации  на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить комментируемому Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.

      К таким актам относятся:

      постановление Правительства Российской Федерации  от 18 февраля 1998г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

      постановление Правительства Российской Федерации  от 12 февраля 1998г. № 237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»;

      постановление от 30 июня 2006 г. №404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности российской федерации, субъекта российской федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю»; 

      постановление от 12 июня 2008 г. № 451 «О федеральной регистрационной службе» (в ред. Постановления Правительства РФ от 07.11.2008  №814) постановление от 18 августа 2008 г. №618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости»;

      В связи с тем, что на Федеральную регистрационную службу возложена задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.

      Согласно  этим актам нормативные акты министерств  и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе  Российской Федерации и официальному опубликованию в «Российской газете». Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

      В настоящее время утверждены и  зарегистрированы Правила ведения  дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Кроме  того, готовятся акты Минюста России, предметом которых являются особенности  государственной регистрации отдельных видов недвижимости (предприятий, кондоминиумов и др.). 
 
 
 

      2 Общие положения  государственной  регистрации прав  на  недвижимое  имущество и сделок  с ним

      2.1 Понятие, принципы  и значение государственной  регистрации перехода  прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

      Государственная регистрация недвижимого имущества  и сделок с ним предусмотрена  фактически всеми правовыми системами  мира.

      В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ «О государственной  регистрации…» - это юридический  акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

      Институт  государственной регистрации прав следует характеризовать как  комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимость, основанный на сочетании методов преимущественно административно-правового и гражданско-правового регулирования.²⁷

      Государственная регистрация прав представляет собой  осуществляемую уполномоченным органом  процедуру с целью признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности.

      Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

        Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности²⁸.

      Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам  и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

      1 Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п.1 ст.131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст.219 ГК РФ).

      2 Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п.1 ст.131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

      3 Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.

      4 Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п.2 ст.223 ГК РФ).

      И Гражданским кодексом, и Федеральным  законом от 21 июля 1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»   устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков - земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений по поводу недвижимости.²⁹

      Как подчеркнул законодатель, государственная  регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона).

      В этой связи приведем пример из практики.

      «Акционерное  общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

      В обоснование своих требований истец  указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

      Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

      Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

      В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случаях, когда отчуждение имущества  подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

      Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная  регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

      Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

      Общество  с ограниченной ответственностью, покупая  у индивидуального частного предприятия  здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

      С учетом изложенного кассационная инстанция  правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества».

      Согласно  ст.131 ГК РФ государственной регистрации  подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК (об аренде, о доверительном управлении и др.).

      Закон о регистрации предусматривают  две основные формы государственной  регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.

      Как следует из положений Закона  о   регистрации  и ст.131 ГК РФ, государственная регистрация – обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта (ст.4 Закона).

      В связи с вышесказанным, на практике возникает вопрос: Возможна ли добровольная регистрация договора, когда такая  регистрация не предусмотрена законодательством? То есть, например, стороны в рамках договора, объектом которого выступает недвижимость, обговорили в его рамках, что договор вступает в силу в момент его регистрации.