Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Поэтому регистрация договоров аренды нежилых  помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ» ¹⁶.

      Таким образом, регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией.

      Между тем, необходимо подчеркнуть, что как  это следует из п.1 и 2 ФЗ «О государственной регистрации…» права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными. Подлежавшие регистрации сделки, являвшиеся основаниями возникновения таких прав, зарегистрированные по ранее действовавшему порядку, признаются юридически действительными.

      Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу Закона, также является юридически действительной (абзац второй пункта 1 статьи 6 Закона).

      Представляется, что в указанных случаях учреждение юстиции по регистрации прав не может  отказать в государственной регистрации  прав или уклониться от нее. В этой ситуации заявитель в целях государственной регистрации ранее возникшего права должен представить в учреждение юстиции по регистрации прав документы-основания, свидетельствующие о возникновении прав (пункт 1 статьи 17 Закона). Естественно, также требуется представить и документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      При этом Минюст России не исключает возможности, что у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут  возникнуть достаточные основания  полагать, что проведенная ранее  регистрация права и (или) сделки не может быть юридически действительной, например, в силу того, что ранее зарегистрированная сделка не соответствует законодательству, действовавшему в момент ее совершения. Однако Закон и иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, не предоставляют учреждению юстиции по регистрации прав право признать такую регистрацию, а также зарегистрированную сделку и возникшее на ее основании право недействительными. Кроме того, Закон не предусматривает и возможности непосредственного обращения учреждения юстиции по регистрации прав в суд с соответствующим иском. В данной ситуации обратиться в суд может прокурор на основании заявления учреждения юстиции по регистрации прав ¹⁷.

      В то же время письмом Минюста РФ от 16 августа 1999 г. № 6677-ПК разъяснено, что государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации, независимо от желания правообладателя требуется в случаях, когда подлежат обязательной государственной регистрации возникшие после введения в действие Закона о регистрации ограничения (обременения) таких прав, в том числе, когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки, связанные с ограничением (обременением) этих прав. Таким образом, если после введения в действие Закона о регистрации лицо заключает, например, договор об ипотеке или договор доверительного управления, то права, возникшие до введения в действие Закона о регистрации, требуют государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо после введения в действие Закона о регистрации заключает, например, договор купли-продажи или дарения, то права, возникшие до введения в действие данного акта, могут быть зарегистрированы по желанию их обладателей.¹⁸

      Обязательной  государственной регистрации, согласно п.2 ст.4 Закона   о регистрации, подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации.

        Договор аренды в соответствии со ст.606 ГК РФ представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) пользование. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основе Закона N 122-ФЗ, причем п.1, 2 ст.26 предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

      В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ государственной  регистрации подлежат право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п.1 ст.216 ГК РФ, и в него не входит право аренды. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом нет необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный договор аренды является ограничением права собственности. К тому же в п.3 ст.26 Закона о регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст.4, а также абз.6 п.6 ст.12 Закона о регистрации предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.

      В пункте 2 ст.609 ГК РФ также установлена  обязанность регистрировать не право аренды, а договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды.

      Как видим, возникает определенное несоответствие между положениями Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию перечисленных норм и применению их на практике. Чтобы устранить  эти недоразумения, необходимо либо внести соответствующие изменения в ГК РФ, либо привести в соответствие с ГК РФ ст.26 Закона  о регистрации, установив обязательность государственной регистрации лишь договора аренды. Второй вариант, на наш взгляд, предпочтительнее.

      В пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона¹⁹, разъяснено, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст.26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

       Разъяснения ВАС РФ имеют немалое практическое значение, но судебная практика в Российской Федерации источником права не является и не может подменять собой правовые нормы.

        Анализ правовых норм о государственной гражданско-правовой регистрации показывает, что при ее осуществлении на практике возникает довольно много проблем, которые требуют не только соответствующих разъяснений судебных и иных правоприменительных органов, но и определенной корректировки гражданского законодательства, регулирующего указанные отношения.

      В 2004 году был принят ряд федеральных  законов, реформирующих действующее  законодательства о недвижимости. Впервые  на федеральном уровне были установлены правила инвестирования в строительство объектов недвижимости (кроме производственного назначения), приняты новый Жилищный и Градостроительный кодексы, определен порядок перевода земель из одной категории в другую, упрощена процедура оформления ипотеки, уточнены правила государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства. Вместе с тем, действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими и противоречивыми формулировками в отношении самых фундаментальных основ гражданского права, к числу которых принадлежат и понятия недвижимости и их регистрация. 

      1.3 Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

      В настоящее время на правовое регулирование  государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлены десятки и  сотни разноуровневых нормативных  актов (как гражданско-правовых, так  и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права).

        До принятия   Закона о регистрации нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных советов народных депутатов (например, см. ст.7 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»²⁰, либо на земельные органы (например, см. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»).²¹

      На  сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

        Под действие   Закона о регистрации не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты. 

      Впервые понятие государственной регистрации  возникновения, перехода и прекращения  права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.²²

      В ст.131 ГК установлены основные положения  о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и  органе, ее осуществляющем. Положения  данной статьи, с одной стороны, детализировали нормы ст.8 ГК, а с другой - являлись основополагающими для остальных статей части первой ГК, содержащих нормы о государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами. Так, ст.164 ГК, закрепляющая обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержит отсылочные нормы в части определения случаев и порядка регистрации таких сделок к ст.131 ГК.

      Хотя  в Кодексе не дано самого понятия  государственной регистрации, из его  положений следует, что государственная  регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр. 

        В части второй ГК законодатель  по разному подходит к государственной  регистрации сделок с недвижимостью.  В соответствии со ст.551 ГК государственной  регистрации подлежит переход  права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. Положения данной статьи распространяются на договоры мены и аренды недвижимости с правом выкупа.

      В свою очередь договоры продажи предприятия, дарения недвижимости, ренты, аренды зданий, сооружений и предприятий  с правом выкупа подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Данный вывод вытекает из ст.ст.560, 574, 584 и 651 ГК.

      Из  изложенного следует, что Гражданский  кодекс регламентировал как государственную  регистрацию права собственности и других вещных прав на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение, так и регистрацию сделок с недвижимостью.

      Применению  изложенных норм права об обязательности государственной регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления и иных положений, связанных с ним. Не решили эту проблему положения Федеральных законов от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»²³ и от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской федерации» , которыми было установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. На практике государственные органы осуществляли регистрацию исходя из положений различных нормативных актов, следствием чего являлось отсутствие единого порядка.

      Федеральный закон от 21 июля 1997 г.  «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»   это устранил.

      Как известно, Закон о регистрации, определив  процедуру государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поставил совершение любой сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации в учреждении юстиции, в зависимость от наличия в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации ранее возникших прав на соответствующий объект. Права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие Закона о регистрации (т.е., до 31 января 1998 г.), признаются этим законом юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРП (регистрация возможна по желанию правообладателя, но не является обязательной). Однако распорядиться таким недвижимым имуществом можно, только предварительно зарегистрировав свое «первичное» право на него.²⁴