Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Что же касается необходимости регистрации  прекращения права, то она неизбежно  вытекает из озвученных выше представлений об объекте регистрации как об отдельных этапах «жизни» права. Допустим, лицо отчуждает принадлежащую ему на праве собственности недвижимую вещь. Как следствие акта отчуждения имеет место динамика в субъективных правах - право отчуждателя прекращается, у приобретателя право возникает. С позиции ведения реестра следует совершить следующие действия - зафиксировать прекращение права собственности отчуждателя и внести в реестр запись о возникновении права собственности за приобретателем. С технической точки зрения такое прекращение записи осуществляется путем проставления штампа «погашено».⁴⁰

      Несмотря на то, что  регистратор не совершает каких-либо отдельных специальных записей  о прекращении права, следует говорить о том, что гашение записи также является своеобразной формой учета движения права.

      Таким образом, приведенные рассуждения  подталкивают нас к следующей  мысли - государственной регистрации  подлежит только возникновение и  прекращение права на недвижимость, а также - арест недвижимого имущества. Объявленная же законодателем регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимость является бессмысленной, так как такие ограничения хотя и стесняют право собственника, но представляют собой субъективные права (залоговое право, сервитутное право, право хозяйственного ведения и оперативного управления и проч.). Включение же перехода права в число объектов регистрации также не имеет смысла, так как тот же правовой эффект достигается посредством регистрации возникновения и прекращения права.⁴¹

      Регистрация права осуществляется посредством  внесения записи о праве в ЕГРП. Запись о праве содержит четыре основных элемента:

      1) субъект права (правообладатель);

      2) объект права (имущество);

      3) вид права (собственность или другие вещные права);

      4) основание (правоустанавливающий  документ).

      Запись  о праве отвечает на вопросы: кто, на что, какое право и каким  образом приобрел.

      Согласно  п. 2 ст. 8 ГК подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Государственная регистрация - юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). Иными словами, юридический результат государственной регистрации права - признание его государством и определение момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает собственность на вновь созданную (ст. 219 ГК) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК), в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК), а также на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК).

      Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, ГК допускает установленные законом исключения из этого правила.

      Если  по общему правилу государственная  регистрация определяет момент возникновения  права (как говорят, имеет правоустанавливающее значение), то в перечисленных ниже случаях она только подтверждает существование права (имеет право подтверждающее значение).

      В соответствии со ст. 1152 ГК установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. Если наследство переходит к двум или нескольким наследникам, то оно поступает в их общую долевую собственность также со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК). Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда.   

      При реорганизации юридических лиц  право у вновь образованных организаций  возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основание возникновения права передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК). Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, а при реорганизации в форме присоединения - с момента внесения записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (п. 4 ст. 57 ГК).  

      Право, установленное решением суда, возникает  с момента, определенного решением. Это закреплено п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу с момента государственной регистрации.

      Существует  мнение, что если момент возникновения  права не указан в судебном решении, то право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными, а материальными нормами гражданского права. Судебные решения - одно из оснований возникновения и регистрации гражданских прав (п. 1 ст. 8 ГК, п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав) наряду со сделками, актами уполномоченных органов, правопреемством при наследовании физических и реорганизации юридических лиц. Независимо от основания любое возникновение права подлежит государственной регистрации. Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации), т.е. по заявлению правообладателя, с приложением документа об    оплате, плана    объекта   недвижимости    и иных

необходимых для регистрации документов. Иными  словами, принятие судом решения  в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости  обратиться в учреждение юстиции. Так, в ст. 268 ГПК указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами.

      В некоторых случаях момент возникновения  права совпадает с регистрацией другого права.  

      При возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности супруга возникает с момента регистрации права другого супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности.   

      Долевая собственность на общее имущество  в многоквартирном жилом доме и кондоминиуме возникает с момента  государственной регистрации права  на жилое помещение в жилом  доме или кондоминиуме, поскольку  право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на жилое помещение (ст. 290 ГК, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации).

      С момента регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления государственного (муниципального) предприятия или учреждения возникает в силу закона право собственности государства или муниципального образования, в чьем ведении находится данная организация (ст. 216, 299 ГК).

      Отдельно  следует выделить момент возникновения  права на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК.

      Законом СССР от 06.03.1990 «О собственности в  СССР», а позднее и ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР» (в ред. от 24.06.92) было установлено, что члены указанных потребительских кооперативов, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретают право собственности на это имущество и вправе распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Этим правоотношениям была придана обратная сила: член кооператива является собственником независимо от того, когда им уплачен пай - до или после вступления в действие закона.

      Однако  вступление в действие 1 января 1995 г. части первой ГК связало возникновение права не только с полной выплатой пая, но и с моментом государственной регистрации. Пункт 4 ст. 218 ГК не содержит указаний на исключительный момент возникновения права на недвижимость в кооперативе. В то же время материалы судебной практики и ранее действовавшие нормы законов РСФСР и СССР о собственности дают право на другую точку зрения. Представляется, что член кооператива приобретает право собственности не с момента государственной регистрации, а в силу закона.

      Важным  принципом государственной регистрации  является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей (п.1 ст.6 Закона).

      При надлежащим образом оформленных  документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей  недвижимостью. Но если планируется  совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Таково требование п.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, если в регионе создано учреждение юстиции, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, - это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки.

      Но  если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершении сделки с недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать не надо.

      Это требование заслуживает особого  внимания владельцев недвижимости в  жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. По законодательству, действовавшему до вступления в действие ГК РФ, гражданин становился собственником квартиры и иного помещения в кооперативе автоматически с момента полной выплаты пая, без дополнительной регистрации. Согласно ГК РФ, вступившему в действие 1 января 1995 г., полная выплата пая - один из способов приобретения права на квартиру (п.4 ст.218), которое подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента осуществления последней. Автоматического возникновения права собственности с момента уплаты последнего паевого взноса уже не предусмотрено, хотя по этому поводу у юристов мнения расходятся. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате членом кооператива пая. Такую справку дает председатель кооператива, но для регистрации права потребуется, чтобы кооператив был зарегистрирован как юридическое лицо и в регистрирующем органе был список его членов (пайщиков), а в качестве председателя выступало уполномоченное лицо. На выяснение этих обстоятельств учреждению юстиции может понадобиться определенное время.

        Кроме того, выше мы говорили  о том, что право собственности  на недвижимость подлежит государственной  регистрации и возникает с  момента последней, поэтому членам ЖСК, ГСК и других кооперативов, выплатившим пай после 1 января 1995 г. (вступления в действие ч.I ГК РФ), лучше зарегистрировать свое право, чтобы избежать сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

      Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора) - купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др., совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается по иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения права - не сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе - особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (п.4 ст.218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом, поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива.