Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

    Анализ  действующего законодательства по реализации заложенного жилища позволяет сделать  вывод, что в правовом регулировании  данных отношений как завершающей стадии обращения взыскания на заложенное жилище имеются проблемы, требующие своего совершенствования. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья выселение неплатежеспособного залогодателя из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни семьи последнего и не может одобряться обществом.  Поэтому с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества, в частности жилища, статьи 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке должны содержать альтернативные варианты реализации. Ипотечная система будет работать только тогда, когда будут усовершенствованы механизмы гарантирования государством прав собственника, в частности, включающие право залогодателя на свободную продажу жилища. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение 

    Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном  этапе признана приоритетной в осуществлении  жилищной программы в России.

      Многие юристы и политики  считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование с использованием традиционного залога недвижимости.

    Между тем система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков - кредитование населения с широкомасштабной поддержкой, гарантией государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов одним из самых эффективных, надежных, наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, которые существуют еще со времен Древнего Рима

    В работе показана сложность российской модели ипотечного кредитования.

    Исходя  из результатов данной работы, можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

    Решение проблемы обеспечения жильем населения  через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке  государства.

    Крайне  необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечной программе, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием "надежность сбережений" имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство

      В системе ипотеки жилища, жилищного  ипотечного кредитования применяются  десятки различных видов договоров,  соглашений. В работе проанализированы договоры кредитования и ипотеки жилища, которые практически состоят из одних обязательств залогодателя.

    По  договору ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком  каких-либо обязательств по кредитному договору кредитор имеет право произвести обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения своих требований и т.п. Закон об ипотеке допускает продажу заложенного имущества на открытом аукционе и предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая интересы кредитных организаций.

    Для нормального функционирования ипотеки  жилища, системы жилищного ипотечного кредитования необходимы защита рядовых граждан, уменьшение затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг. Перечисленное возможно с помощью разработки и утверждения на уровне Правительства РФ паритетных, справедливых, доступных и действенных для широкого круга лиц типовых кредитного договора, договора ипотеки, договора о долевом строительстве и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения  
 
 
 
 

Список  использованной литературы.

Законодательные акты

    1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ ( Ч.1 в ред. от 30.06. 2006 г.),   (Ч.2 ред.02.02.2006)//Собрание законодательства РФ, 1994, N 32, ст. 3301),  СПС Консультант Плюс

    2 Жилищный кодекс Российской Федерации ( по сост. на 5 марта 2005 г.)- М: Юрайт- Издат, 2005.- 112 с.

    3.Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" ( с изм.16.07. 1998 г)//Российская газета, N 129, 6 июня 1992 г. Закон о залоге является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 2 ст. 79).

    4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства РФ, 1997, N 30, ст. 3594).

    5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 30 декабря 2004 г.) (Собрание законодательства РФ, 1998, N 29, ст. 3400).

    6. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (Собрание законодательства РФ, 2004, N 34, ст. 3532).

    7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ(ред. от 27.12.2005) 
"Об исполнительном производстве"// СПС Консультант Плюс

    8. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 (в ред. от 8 мая 2002 г.) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (Собрание законодательства РФ, 2000, N 3, ст. 278).

    9. Постановление Правительства РФ от 7 октября 2004 г. N 522 "О некоторых вопросах по реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" (Собрание законодательства РФ, 2004, N 42, ст. 4131).

    10.  Решение Законодательного Собрания  Пермской области « О концепции жилищного кредитования в Пермской области» //Бюллетень Законодательного Собрания и администрации Пермской области", N 5,  от 25 июля 2000 г.

    Судебная  практика

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 
   "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"//СПС Консультант Плюс
2. Обзор судебной практики (Л. Наумова, "Бизнес-адвокат" N 8, 2004 г.) 
   Права на участок при ипотеке помещений (обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с арендой и приобретением в собственность земельных участков при ипотеке расположенных на них нежилых помещений). 
   

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Учебная литература

1. Грудцына Л.Ю. ФЗ « Об ипотеке»: постатейный научно-практический комментарий – Ростов н/Д: Феникс, 2005- 349 с.
2. Зюзин, В.А.,   Комментарий к ФЗ « Об Ипотеке»  (постатейный).//ЗАО Юстицинформ, 2005// Консультант Плюс, 2004.
3. Толкушкин А.В.  Комментарий к ФЗ   от  11.11.2003 N 152-ФЗ  « Об ипотечных ценных бумагах»
4.   Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций/Под ред. Садикова О.Н.-М:  Юристъ, 2001- 776 с.
5.   Гражданское право России. Часть: вторая  : Учебник/Под ред.  Калпина А.Г.-М:  Юристъ, 2003- 542 с.

 

Статьи  из журналов.

1. Гришаев С. Ипотека ( Залог недвижимости)// Закон, 2002-№10.-С.38-42.
2. Гришаев С. Ипотека  жилых помещений: практика и трудности// Закон, 2005-№6.-С. 44-50.
3. Грудцына Л. Ю,  Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки// Законодательство и экономика, 2006, № 5
4. Грудцына Л. Ю,  Козлова М.Н.  Инструменты ипотечного кредитования// Законодательство и экономика, 2006, № 2
5. Журбина Е. Заключение договора ипотеки// Юрист, 2005, № 7
6. Маковская А. Новое в законе  «Об ипотеке»// Хозяйство и право, 2005, №4.-С.3-10.
7. Обозрение: судебные новости. 2001. N 1.
8. Русецкий А.Е. Закладная  как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству//Право и экономика, 2005, № 9 
   

  Приложения.

1. Договор ипотеки. Залогодатель – физическое лицо.
2. Договор ипотеки. Залогодатель – юридическое лицо.
3. Договор ипотеки. Типовой договор залога недвижимого имущества.

 
 

Приложение 1 
 

ДОГОВОР ИПОТЕКИ N ____

Залогодатель - физическое лицо, Залогодержатель - кредитная  организация.

Предмет залога - зарегистрированное жилое помещение в новостройке

N _____

г. _____________ __________________________

__________________ года 

    _____________ банк, именуемый в дальнейшем "Залогодержатель", зарегистрированный Центральным  банком Российской Федерации  _________________ N ________, лицензия на осуществление банковской деятельности от __________ N ___________, в лице _______________, действующ____ на основании _________________, с одной стороны, и гр. __________________, (паспорт ____________, выдан ____________, проживает ______________), именуем__ в дальнейшем "Залогодатель", с другой стороны, далее совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий договор, далее по тексту "Договор", о нижеследующем: 

Статья 1. Предмет Договора 

    1.1. Предметом Договора является  передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2 Договора (далее по тексту "Помещение"). Предмет залога полностью остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.

    1.2. Предметом залога является изолированное  жилое помещение в многоквартирном доме _____________, общей площадью ____ (___________) кв. м, состоящее из _______ комнат, расположенное по адресу: _____________________, номер __________, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью Договора (Приложение N 1).

    Одновременно  с залогом Помещения закладываются  права пользования соответствующей  частью общего имущества и земельного участка.

    1.3. Право собственности Залогодателя  на Помещение подтверждается _______________ от "___"________ ____ г. N _____________.

    1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения  составляет ______ (_______________) рублей, что  подтверждается справкой N ________ от "__"_______.____ г., выданной ______________________.

    1.5. Рыночная стоимость Помещения  составляет _________ (____________) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика N _______ от "___"______ ____ г., выданным _______________.

    1.6. С учетом всех обстоятельств  Помещение как предмет залога  Стороны оценивают в ______ (_________________) рублей.

    1.7. До момента прекращения настоящего  Договора обязанности собственника  жилого помещения в многоквартирном  доме Залогодатель несет самостоятельно  с разумной осмотрительностью,  как если бы Помещение не  было в залоге.

    1.8. Залогодатель передает настоящий Договор на государственную регистрацию. Расходы по государственной регистрации несет Залогодатель. 

Статья 2. Обязательства, исполнение которых  обеспечено залогом 

    2.1. Предметом залога обеспечивается  исполнение обязательств Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора (договора об открытии невозобновляемой кредитной линии) N ______ от "___"_______ ____ г., заключенного между Залогодержателем (Кредитором) и Залогодателем в г. ___________, далее по тексту "Кредитный договор".

    2.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают в том числе, но не исключительно:

    - возмещение расходов, в том числе  судебных, связанных с взысканием  задолженности по Кредитному  договору;

    - уплату неустойки по Кредитному  договору;