Виды договоров аренды

Арендодатель  не имеет права отказать арендатору в вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В случае заявления о своих правах нескольких наследников вопрос решается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Статья 619 ГК РФ определяет следующие основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора:

• Использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• Существенное ухудшение имущества;
• Неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа;
• Уклонение от осуществления текущего ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные.

Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут быть указаны иные основания  досрочного прекращения (расторжения) договора аренды.

Для реализации своего права арендодатель должен обратиться с иском в суд. Однако в целях  защиты интересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий. Законодатель находится  на защите интересов арендатора. Он обязывает арендодателя сначала  письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. И  если арендодателем не были предприняты  подобные действия, то и суд не правомочен рассматривать поданное исковое  заявление со стороны арендодателя.

Арендатор, в свою очередь, имеет право на досрочное расторжение договора аренды, когда:

• Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены договором, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора;
• Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;
• Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Этот  перечень также не является исчерпывающим. Его всегда можно дополнить, но, как  в случае с арендодателем, нельзя ограничивать в договоре. На арендаторе также лежит обязанность  предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. После этого в силу бездействия (неполучение ответа в указанный в предложении срок) арендодателя договор аренды по требованию арендатора расторгаются в судебном порядке.

Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока  аренды. В случае, если в договоре срок аренды не был указан, то каждая сторона имеет право отказаться от исполнения договора. Для этого необходимо предупредить об этом другую сторону за один месяц. При аренде недвижимого имущества этот срок продлевается до трех месяцев. За участниками арендных правоотношений сохраняется право установления иного срока уведомления о прекращении договора.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора аренды возможно в любое время  при наличии согласия обеих сторон. Расторжение договора аренды при  отсутствии взаимного согласия возможно только при неполучении ответа в  срок, указанный в предложении, а  при его отсутствии – в 30-дневный  срок. С прекращением срока действия договора арендатор обязуется вернуть  арендодателю имущество. Это обязательный пункт соглашения, и его предписание  должно быть исполнено независимо от оснований прекращения договора. Имущество должно быть возвращено в  том состоянии, в котором арендатор  его получил, с учетом нормального  износа, или в состоянии, обусловленном  договором.

Если  арендатор несвоевременно возвратит  арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означает продления срок договора аренды, если до окончания его течения  арендодатель уведомил арендатора о  намерении не возобновлять договор.

II. Отдельные виды договоров аренды

2.1 Договор проката

Договор проката регулируется не только нормами  ГК РФ, но и ФЗ «О защите прав потребителей» (в том случае, если арендатором является физическое лицо – гражданин). По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется доставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Основной  признак договора проката – арендодатель всегда должен являться предпринимателем. Это означает, он осуществляет сдачу  имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Арендодателем может быть как  коммерческая организация, так и  индивидуальный предприниматель. В  то же время объектом арендных отношений  договора проката всегда должны быть движимые вещи. Как правило, они передаются арендатору для потребительских  целей, но в договоре может быть предусмотрено  иное.

Договор проката является разновидностью договора аренды, и поэтому к отношениям по прокату применяются общие  положения договора аренды. Однако специальными нормами может быть установлено иное. Так, п.2 ст.626 ГК РФ предусматривает, что договор проката  должен быть заключен в письменной форме, т.е. необходимо наличие письменного  документа, выражающего содержание условий договора.

Договор является публичным: он обращен к  неопределенному кругу лиц. Это  означает, что каждый дееспособный гражданин, достигший возраста 18 лет, имеет право вступать в отношения, регулируемые договором проката. Коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, заключающие с  гражданами договор проката, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении  заключения публичного договора. Исключения составляют случаи, прямо закрепленные законом. Условия договора (например, о цене) должны быть равными для всех потребителей. Однако законом и иными правовыми актами могут  устанавливаться определенного вида льготы для отдельных категорий граждан. Необоснованный отказ от заключения договора проката не допускается. Он заключается на срок не более одного года.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (ст.627 ГК РФ). Арендатор имеет право отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

Арендодатель  при передаче имущества обязан в  присутствии арендатора проверить  исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества  либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. Разъяснения  арендодателя о правилах пользования  движимой вещью должны быть достоверными, полными и доступными. Признак  достоверности означает, что данные должны соответствовать действительности, полнота подразумевает совокупность информации, необходимой для использования, а доступность сведений заключается  в предоставлении арендатору данных в понятной для понимания форме.

В соответствии со ст.629 ГК РФ при обнаружении арендатором  недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан безвозмездно устранить эти недостатки на месте либо произвести замену этого  имущества другим аналогичным, находящимся  в надлежащем состоянии. По общему правилу  договора проката арендодатель должен заменить неисправное имущество  в 10-дневный срок. Иной срок может  быть оговорен в договоре проката. В  случае, когда недостатки имущества  явились следствием нарушения арендатором  правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества. Причем не имеет значения, какого рода неисправности были причинены имуществу, и соответственно они должны быть устранены, так как пользование подразумевает временное удовлетворение различных потребностей полезными свойствами имущества.

Арендная  плата по договору проката представляет собой всегда определенные в твердой  сумме платежи. Они могут быть уплачены как единовременно, так  и периодически. В случае досрочного возврата имущества арендатором  арендодатель обязуется возвратить соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата вещи (имущества). Взыскание с арендатора задолженности  по арендной плате производится в  бесспорном порядке на основании  исполнительной надписи нотариуса (п.3 ст.630 ГК РФ). Арендодатель обязан производить  капитальный и текущий ремонт имущества.

Сдача в  субаренду имущества, передача арендатором  своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное  пользование и залог арендных прав гражданским законодательством не допускается.

2.2 Договор аренды транспортных  средств

Аренда  транспортных средств возможна как  с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, так  и без предоставления этих услуг. Предметом договора аренды могут  быть только транспортные средства: автомобили, автобусы, вертолеты, самолеты, теплоходы  и т.д. Этот вид договора аренды называется еще договором фрахтования на время. Договор аренды транспортного  средства подразделяется на два вида с экипажем и без экипажа.

По договору аренды транспортного средства с  экипажем арендодатель

предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование  оказывая своими силами услуги по управлению им по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к этому виду договора не применяются. Для договора аренды транспортного средства с экипажем предусмотрена обязательная письменная форма (ст.633, 643 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество (транспортное средство) в субаренду (п.1 ст.638 ГК РФ), а также заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры. Для этого вида договора аренды характерно и то, что особенности  аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными  уставами и кодексами.

Арендодатель  в течение всего срока договоры аренды транспортного средства с  экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного имущества в  аренду, включая осуществление текущего и капитального ремонта транспортного  средства (ст.634 ГК РФ). Это положение  подразумевает и предоставление необходимых принадлежностей, т.е. аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставление арендодателем  арендатору за плату во временное  владение и пользование транспортного  средства, и оказание услуг по управлению этим транспортным средством и его технической эксплуатации. Арендодатель обязуется обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Самим договором может быть предусмотрен более широкий круг услуг.

Состав  и квалификация экипажа транспортного  средства должны отвечать обязательным для сторон правилам. Если подобные правила договором не установлены, они должны отвечать требованиям  обычной практики эксплуатации транспортного  средства данного вида.

По общему правилу расходы по оплате услуг  членов экипажа, а также

на их содержание несет арендодатель, хотя договором  может быть установлено иное. Так, достаточно важным моментом этого вида договора аренды является страхование  транспортного средства. Как известно, страхование представляет собой  отношения по защите имущественных  интересов физических и юридических  лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных средств, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых  премий). Обязанность страховать транспортное средство и ответственность за ущерб, который может быть причинен им или  в связи с эксплуатацией, возлагаются  на арендодателя. Но опять же договором  аренды может быть предусмотрено  иное.

Ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет арендодатель, причем не имеет значения, какой и чем  именно ущерб был причинен. Арендодатель имеет право регрессного требования к арендатору о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам. Для  этого ему необходимо доказать, что  вред возник вследствие вины арендатора. Обязанностями арендатора являются несение расходов, возникающих в  связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (например, расходы на топливо), и возмещение арендодателю убытков в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства, если арендодатель докажет, что гибель или повреждения транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или условиями договора.

По договору аренды транспортного средства без  экипажа или без предоставления услуг по управлению и технической  эксплуатации арендодатель предоставляет  во временное пользование арендатору лишь транспортное средство. Предоставление услуг по данному договору исключается.

Арендатор в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного  средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст.644 ГК РФ). Арендатор самостоятельно осуществляет управление транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. В отличие от аренды транспортного средства с экипажем несет расходы на содержание транспортного средства. Арендатор обязуется страховать транспортное средство и свою ответственность (ст.646 ГК РФ).