Виды договоров аренды

Заслушав  и обсудив доклад судьи Хачикяна А.М., Президиум установил следующее.

Индивидуальный  предприниматель Ходжер Оксана Николаевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - общество) 255 942 рублей 60 копеек (с учетом уточнения) неосновательного обогащения, полученного по ничтожной сделке.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных  отношений Хабаровского края (далее - министерство).

Решением  Арбитражного суда Хабаровского края от 23.11.2010 иск удовлетворен.

Суд исходил  из наличия у общества неосновательного обогащения, полученного по недействительному  договору аренды.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 11.05.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд  Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных  судебных актов общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм права.

Проверив  обоснованность доводов, изложенных в  заявлении, Президиум считает, что  обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено  судами и усматривается из материалов дела, между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды объектов нежилого фонда  от 25.03.2008 N 159/08, в соответствии с которым  арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование функциональное помещение N 0 (27 - 31, 169) общей площадью 47,5 кв. метра, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, д. 25.

Срок  действия договора - с 17.03.2008 по 16.03.2011.

Помещение передано арендатору по передаточному  акту от 25.03.2008.

Вступившим  в законную силу решением Центрального районного суда города Хабаровска от 15.10.2008 признано право собственности  Хабаровского края на указанное помещение, возникшее на основании решения 6-й сессии 21-го созыва Хабаровского краевого Совета народных депутатов от 10.10.1991, которое не прекращено до настоящего времени, а также установлена порочность оснований возникновения права собственности общества на это помещение.

Вступившим  в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.11.2009 по делу N А73-9653/2009 установлено, что договор  аренды от 25.03.2008 N 159/08 является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, Кодекс) ничтожной сделкой, поскольку общество не имело права передавать спорное имущество в аренду. Суд возложил на предпринимателя обязанность по освобождению этого помещения.

Во исполнение данного решения предприниматель  возвратил упомянутое помещение  по акту приемки-передачи от 31.12.2009, подписанному предпринимателем, представителями  министерства и краевого государственного учреждения "Государственный жилищный фонд Хабаровского края".

Как следует  из судебных актов, вынесенных по настоящему делу, общество получило от предпринимателя  денежные средства в сумме 255 942 рублей 60 копеек, составляющих в том числе арендную плату по договору от 25.03.2008 N 159/08 за период с марта 2008 года по март 2009 года в размере 253 713 рублей 58 копеек, сбор за внесение денежных средств в кассу общества в размере 2 229 рублей 2 копеек, что подтверждается платежными поручениями, квитанциями и не оспаривается сторонами.

Предприниматель 23.04.2010 направил в адрес общества претензию с требованием возвратить сумму неосновательного обогащения, составляющую внесенную им арендную плату в размере 276 265 рублей 91 копейки.

Общество  возвратило только 20 323 рубля 31 копейку.

Отказ общества возвратить оставшуюся сумму в размере 255 942 рублей 60 копеек послужил основанием для обращения предпринимателя  в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, руководствовался статьей 1102 Гражданского кодекса, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Исходя  из ничтожности договора аренды от 25.03.2008 N 159/08, суды пришли к выводу о  том, что денежные средства, внесенные  истцом во исполнение указанного договора, в том числе в качестве арендной платы, а также сбора за внесение денежных средств в кассу, получены ответчиком без каких-либо правовых оснований.

Однако  суды не учли следующего.

Для возникновения  неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих  условий: обогащение одного лица за счет другого лица и приобретение или  сбережение имущества без предусмотренных  законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Судами  установлено, что с 25.03.2008 по 31.12.2009 предприниматель  пользовался спорным помещением, за что вносил обществу арендную плату  в период с марта 2008 года по март 2009 года.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса пользование имуществом является платным.

Арендная  плата - форма оплаты собственнику за право пользования переданным в  аренду имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В результате исполнения ничтожной сделки истец  фактически пользовался предоставленным  ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса обязан возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.

Исходя  из статьи 1103 Гражданского кодекса к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. В данном случае характер отношений сторон свидетельствует об отсутствии обогащения на стороне ответчика - арендодателя.

Неосновательно  полученной за пользование имуществом, предоставленным по недействительному  договору, может считаться только та часть уплаченных арендатором  денежных средств, которая превышает  размер причитающегося собственнику имущества  возмещения.

Получение обществом арендной платы в сумме, установленной договором аренды, не повлекло возникновения у него неосновательного обогащения, так как  размер этой платы определен сторонами  в соответствии с постановлением мэра города Хабаровска от 20.03.2000 N 365 "Об утверждении положения "О порядке  регулирования арендных отношений, предметом которых являются объекты  муниципальной собственности г. Хабаровска". При этом предприниматель (арендатор) не доказал, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным  имуществом.

При указанных  обстоятельствах оснований для  удовлетворения искового требования не имеется.

Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм статей 167, 1102 и 1103 Гражданского кодекса, поэтому согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Вступившие  в законную силу судебные акты арбитражных  судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании  норм права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении  толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая  изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 23.11.2010 по делу N А73-10207/2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2011 по тому же делу отменить.

Индивидуальному предпринимателю Ходжер О.Н. в удовлетворении иска отказать.

Председательствующий

А.А.Иванов

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Все правовые отношения, возникающие в процессе реализации договора аренды, относятся главным образом к отношениям пользования (извлечения полезных свойств) имуществом. За редким исключением договор содержит нормы, закрепляющие право арендатора на переход арендованного ранее имущества в собственность.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества  во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается  в имуществе временно либо не имеет  возможности или желания приобрести его в собственность (например, высокой  продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому  лицу. Отказываясь от права пользования  вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе. Последний признак  позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования  арендатора в случаях и порядке, предусмотренных законом или  договором.

Охарактеризовать  договор аренды можно следующим  образом: взаимный и возмездный. Взаимным этот договор классифицируется потому, что стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так как одной из основных обязанностей арендатора признается своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Основным  источником норм, регулирующих договор  аренды в России, является ГК РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие положения  об аренде (ст.606-625) и специальные  нормы отдельных видов договоров  аренды (ст.625-670). В случае отдельных  правоотношений, связанных с арендой  транспортных средств, автомобилей, а также зданий и сооружений, нормы могут быть урегулированы иными нормативными правовыми актами, например, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, федеральными законами, иными кодексами, положениями транспортных уставов. Так, арендные правоотношения транспортных средств регулируются исключительно нормами транспортных уставов. Земельным кодексом РФ урегулированы нормы аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ – аренда лесных участков. Таким образом, нормы, регулирующие арендные правоотношения, представляют собой в достаточной степени несистематизированный комплекс правил, центральным источником которого является ГК РФ.

В ГК РФ предусмотрено  только пять видов договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Фактически же их можно выделить гораздо больше, и зачастую на практике субъекты оформляют арендные правоотношения различными договорами.

Договор аренды отнесен к числу гражданско-правовых договоров, носящих диспозитивный  характер. Однако это не означает, что  стороны должны халатно относиться к составлению и процессу реализации договора аренды. Судебная практика показывает, что любая нечеткая формулировка условия договора влечет за собой  его возможное двоякое толкование. Именно для этого некоторые общие  положения о договоре аренды носят  императивный характер.

 

Список литературы

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации части 1, 2 и 3 № 51-ФЗ от 30.11.1994, № 14-ФЗ от 26.01.1996, № 146-ФЗ  от 26.11.2001.
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 № 138-ФЗ.
4. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
6. Федеральный закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
7. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ.
8. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ.
9. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ.
10. Аверченко Н.Н., Абрамова Е.Н., Сергеев А.П., Арсланов К.М.

М.: ТК-Велби, 2009. - 880 с.

11. Гражданское право. (Учебник) Под ред. Алексеева С.С., 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. — 528 с.
12. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004г.
13. Титова Г. Договоры аренды // "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.