Виды договоров аренды

В начале вступления в правоотношения подобного  характера арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Это требование императивно: продавец должен знать о возлагающейся на него ответственности. Что же касается риска случайной гибели имущества или его случайной порчи, то он переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества. Однако договором финансовой аренды может быть предусмотрено иное.

Договор финансовой аренды может быть долгосрочным (срок – более 3 лет), среднесрочным (от 1,5 до 3 лет) и краткосрочным (до 1,5 лет).

Законодательством предусмотрены следующие виды лизинга:

1. Финансовый – предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель; по истечении срока договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя.
2. Оперативный – предмет договора финансовой аренды при его покупке выбирает лизингодатель, право собственности у лизингополучателя не возникает, уступка им своих прав третьему лицу не допускается.
3. Возвратный – собственник имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняя будет сдавать его в аренду только ему.

 

III. Судебная практика

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ  СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 июля 2011 г. по делу N А03-9641/2010

Резолютивная часть постановления  объявлена 25 июля 2011 года

Постановление изготовлено  в полном объеме 26 июля 2011 года

Федеральный арбитражный  суд Западно-Сибирского округа в  составе:

председательствующего Рябининой  Т.А.

судей Бушмелевой Л.В., Лаптева  Н.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частная  юридическая контора "Рамазанова" на решение от 09.02.2011 Арбитражного суда Алтайского края (судья Фролов О.В.) и постановление от 20.04.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи  Шатохина Е.Г., Кайгородова М.Ю., Павлюк Т.В.) по делу N А03-9641/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью Частная юридическая контора "Рамазанова" (656000, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Солнечная Поляна, 15, ИНН 2221009446, ОГРН 1022200907585) к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656056, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малотобольская, 20, ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381) об урегулировании разногласий при заключении договора.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Частная юридическая  контора "Рамазанова" (далее - ООО  ЧЮК "Рамазанова", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд  Алтайского края с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий при  заключении договора купли-продажи  нежилого помещения.

При рассмотрении дела, истец  отказался от иска в части требований по пункту 1.2 договора. Отказ был  принят судом.

Решением от 09.02.2011 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным  без изменения постановлением от 20.04.2011 седьмого арбитражного апелляционного суда, иск ООО ЧЮК "Рамазанова" удовлетворен в части, пункт 5.6 исключен из договора купли - продажи нежилого помещения. В части требований по пункту 1.2 договора производство по делу прекращено в связи с отказом  истца от иска и принятие его судом. В остальной части иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, истец  обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты об урегулировании разногласий  при заключении договора в части  пункта 2.1 отменить и принять новый  судебный акт об удовлетворении иска в части, принять пункт 2.1 в редакции покупателя.

По мнению подателя жалобы, гражданское законодательство не предусматривает  обязанность согласования проекта  неотделимых улучшений с Комитетом, а устанавливает лишь условие  получения одобрения как такового на производство капитального ремонта. Такое одобрение получено Обществом  от Комитета в виде дополнения к  договору аренды нежилого помещения  от 01.01.1995 3 148/л. Письмом от 28.01.2000 N 124 Комитет не возражал против проведенной  перепланировки и реконструкции  в арендуемом помещении. Подтверждение  произведенных работ по перепланировке и переоборудования нежилого помещения  истцом письмом N 64 от 01.11.2000 года в Комитет  была представлена выписка из технического паспорта от 31.10.2000 года.

Считает, что из договора аренды от 01.01.1995 N 148/л не явствует, что  неотделимые улучшении произведенные  истцом дают Комитету на них право  собственности.

Комитет с жалобой не согласен по основаниям, изложенным в возражении на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение  сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в  порядке статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Решением от 12.01.2010 Арбитражного суда Алтайского края года по делу N А03-9241/2009 признан  недействительным отказ Комитета в  приобретении ООО ЧЮК "Рамазанова" отдельного арендуемого помещения  общей площадью 107 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная  поляна, д. 15. На Комитет возложена  обязанность предоставить обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, д. 15, общей площадью 107 кв. м в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Во исполнение решения  суда от 12.01.2010 Комитет представил Обществу проект договора купли-продажи (т. 1, л.д. 7-9).

Получив от ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул. Солнечная поляна, 15Б в г. Барнауле, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором, в том числе, предложил  в пункте 2.1 слова 2 150 000 рублей заменить словами 588 000 рублей, а также дополнить словами - стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в сумме 588 000 рублей согласно экспертному исследованию от 22.02.2010 N 472, составленному ООО "АлтайСтройЭксперт". Пункты 4.2.3, 4.2.4, 4.4.7, 4.4.9, 4.4.10, 5.2, 5.5, 5.6 истец предложил из договора исключить.

Суд первой инстанции, отказывая  в удовлетворении исковых требований в части пункта 2.1 договора в редакции истца, исходил из факта несогласованности  проведения арендатором капитального ремонта с Комитетом.

Суд апелляционной инстанции  поддержал вынесенное решение.

Выводы судов являются правомерными и соответствуют обстоятельствам  дела.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или  иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Судебные инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование  своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основываясь на нормативных положениях пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласий арендодателя, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт несогласованности проведения арендатором капитального ремонта с Комитетом, пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суды, отказывая в принятии пункта 2.1. договора в редакции истца, исходили из того, что истец не доказал  наличие согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в арендуемых помещениях (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, как следует  из письма от 28.01.2000 года Комитет указал истцу, что перепланировка арендуемого  нежилого помещения по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 15 Б, произведена без согласования с Комитетом, а в письме от 15.07.2010 ответчик указал, что согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений может быть зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества лишь в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя и предложил представить в Комитет согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, а также первичные документы, подтверждающие ремонтно-строительные работы.

Доказательств письменного  согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в материалы  дела не представлено.

Таким образом, поскольку  истец не доказал, что им произведены  улучшения арендованного имущества  и данные улучшения произведены  с согласия арендодателя; неотделимость  произведенных улучшений без  вреда для арендованного имущества, суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для принятия пункта 2.1 договора в редакции ООО ЧЮК "Рамазанова".

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы апелляционной жалобы, которым судом  апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка и направлены на переоценку установленных судами обстоятельств  по делу, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входят в полномочия суда кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.02.2011 Арбитражного суда Алтайского края и постановление  от 20.04.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-9641/2010 оставить без  изменения, кассационную жалобу - без  удовлетворения.

Постановление вступает в  законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Рябинина

Судьи

Л.В. Бушмелева

Н.В. Лаптев

 

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 ноября 2011 г. N 9256/11

 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова  А.А.;

членов  Президиума: Амосова С.М., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л, Хачикяна А.М., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел  заявление открытого акционерного общества "Центр инновационных  технологий города Хабаровска" о  пересмотре в порядке надзора  решения Арбитражного суда Хабаровского края от 23.11.2010 по делу N А73-10207/2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2011 по тому же делу.