Виды договоров аренды

 

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ИЖЕВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Факультет Экономика, право и гуманитарные науки

 

Кафедра «Специальные правовые дисциплины»

 

 

 

 

Курсовая  работа

Гражданское право

«Виды договоров аренды»

 

 

 

                                                             Проверил: О.У. Калабаев

 

                                                                       Выполнил: студент гр. 8-41-23

                                                                             А.С. Антонов

 

 

 

 

 

Ижевск

2011

 

Содержание

 

 

Введение…………………………………………………………………………..3

I. Общая характеристика договора аренды……………………………...5

1.1 Понятие  договора аренды и его форма………………………………5

1.2 Субъектный состав, предмет договора аренды……………………...8

1.4 Срок договора аренды………………………………………………..11

1.5 Содержание договора аренды………………………………………..13

1.6 Арендная плата………………………………………………………. 19

1.7 Прекращение договора аренды ……………………………………..21

II. Отдельные виды договора аренды……………………………………24

2.1 Договор проката………………………………………………………24

2.2 Аренда транспортного средства ……………………………………. 27

2.3 Аренда зданий и сооружений………………………………………..30

2.4 Аренда предприятий………………………………………………….33

2.5 Финансовая аренда (лизинг)…………………………………………36

III. Судебная практика……………………………………………………39

Заключение……………………………………………………………………....51

Список литературы……………………………………………………………53

 

                                       Введение

 

Договор аренды один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой.

Договор найма был известен российскому  праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось  различие между арендной и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договора найма  получил только в Своде законов  Российской Империи (ч.1 т.Х). Последующие  законодательные акты лишь отчасти  дополнили этот институт. В советский  период роль аренды то уменьшалась (30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985г.). Ныне действующее гражданское законодательство существенно расширило количество норм, посвященных аренде. С развитием предпринимательской деятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организаций стало удобней не приобретать имущество в собственность, а арендовать его.  

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды.

Цель данной курсовой работы – раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам.

С указанной  целью непосредственно связано  выполнение следующих задач исследования: раскрыть понятие и значение договора аренды; рассмотреть порядок заключения, прекращения и возобновления договора аренды; изучить основные разновидности договора аренды.

 

                     I.Общая характеристика договора аренды

 

             1.1 Понятие договора аренды и его форма

 

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). В современном  гражданском законодательстве понятия  «аренда» и «имущественный найм»  признаются тождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно  назвать наймодателем, с одной  стороны, и нанимателем – с  другой.  Порядок заключения договора аренды имеет  несколько особенностей.  Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги;

Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый  срок после истечения первоначального  срока договора (ст.621).

В соответствии с п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке.

Договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Это так  называемые общие правила для  всех видов договора аренды. Они  должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные  виды договора аренды, не предусмотрены  иные требования к форме договора.

Существуют  определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может  заключаться в устной форме. Это  незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор  не должен являться, по сути, договором проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форма договора не установлена соглашением сторон.

Таким образом, договор аренды преимущественно  заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным  в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством  почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной  или иной связи (п.2 ст. ГК РФ). Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных  в оферте условий договора, договор  аренды будет считаться заключенным  в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении  организация-арендодатель получит  от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор  считается заключенным.

Несоблюдение  простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это  прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это  несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между  ними спора.

 

1.2 Субъектный состав, предмет договора аренды

 

Гражданское законодательство классифицирует стороны  договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении  две 

стороны – арендодатель и арендатор.

Арендодатель – это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду (ст.608 ГК РФ). Арендодателем также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 функции по управлению имуществом переданы Федеральному агентству по управлению имуществом, подведомственному  Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы.

Еще одним  субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его регистрации. Точного определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее  во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и осуществляющее определенную договором арендную плату.

Таким образом, субъектами  договора аренды могут быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст.607 ГК РФ основные объекты договоров аренды – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка (ст.53 Земельного кодекса РФ). Природные объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие  об аренде объекта считается несогласованным, и такой договор не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные права, не могут выступать объектом арендных правоотношений.

Из определения  договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. П.1 ст.611 ГК РФ конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд. Защищая свои права, через суд можно будет потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненных задержкой исполнения обязательств. Так, при аренде транспортного средства (легкового автомобиля) в договоре должны быть отражены не только название и марка транспортного средства, регистрационные номера кузова, шасси, номер свидетельства о регистрации автомобиля, его индивидуальные признаки в виде цвета кузова и т.д. и необходимые технические характеристики пробега, объема двигателя. Обязательной выдачей арендатору подлежит свидетельство о регистрации автомобиля и его паспорт.

 

1.4 Срок договора аренды

 

Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор  аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным  на неопределенный срок. Каждая сторона  имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым  расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные  гражданским законодательством  сроки. Подобный срок для движимых вещей  составляет минимум один месяц, для  недвижимых вещей – три месяца. Законом или договором может  быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными  актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных  видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так  максимальный срок для договора проката  составляет 1 год (ст.627 ГК РФ). Если при  заключении договора проката в самом  договоре не указан срок, на который  он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора по истечению одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст.10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении  срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения  для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который  надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен  продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем  желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в  срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право  обращения в суд, когда арендодателем  нарушено преимущественное право добросовестного  арендатора.

Срок  исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.